Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B4 — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 21/07386 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6RS

AFFAIRE : 

S.A.S. GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE (Me Stéphane AUTARD)
 C/ 
S.C.I. SAINT ROBERT (la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 18 Avril 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Juin 2024, puis prorogée au 04 Juillet 2024, puis prorogée au 11 Juillet 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.A.S. GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 430 483 644 
dont le siège social est sis [Adresse 2],, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSES

La S.C.I. SAINT ROBERT
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 
335 275 178 
dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La S.C.I. SAINT ROGER
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N°
342 861 648 
dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La S.C.I. SAINTE MARIE
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 
380 790 618
dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 


toutes trois sont représentées par Maître Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE























EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [W] est gérant de trois sociétés : la société civile immobilière SAINT ROGER, la société civile immobilière SAINT ROBERT et la société civile immobilière SAINTE MARIE.

Ces sociétés sont notamment propriétaires des biens immobiliers suivants :
- [Adresse 3] : bien appartenant à la société SAINT ROGER ;
- [Adresse 4] : bien appartenant à la société SAINT ROBERT ;
- [Adresse 1] : bien appartenant à la société SAINTE MARIE.

Les locaux sis [Adresse 3], appartenant à la société SAINT ROGER, étaient donnés à bail à la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE.

Le 9 août 2018, un orage de grêle a endommagé les locaux de la toiture des locaux détenus par la société SAINT ROGER (et dont la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE était locataire). Un changement d'hébergement de cette société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE a été nécessaire au regard des dommages subis par le local loué.

Le 2 octobre 2018, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a passé avec la société civile immobilière SAINT ROGER, la société civile immobilière SAINT ROBERT et la société civile immobilière SAINTE MARIE trois contrats de mandat d'administration de biens immobiliers et de gestion technique, avec effets au 1er novembre 2018.

Les parties ont connu des désaccords sur les sommes dues au titre de l'exécution de ces mandats.

Par acte d’huissier en date du 13 juillet 2021, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a assigné la société civile immobilière SAINT ROBERT devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à lui payer la somme de 11.904 € au titre des honoraires impayés sur deux ans.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/7386. Il s'agit du présent litige.

Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2021, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a assigné la société civile immobilière SAINT ROGER devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à lui payer la somme de 15.120 € au titre des honoraires impayés sur deux ans.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/7391.

Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2021, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a assigné la société civile immobilière SAINTE MARIE devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à lui payer la somme de 9.364,80 € au titre des honoraires impayés sur deux ans.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 21/7392.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 19 janvier 2023, les procédures RG 21/7391 et RG 21/7392 ont été jointes à la présente procédure RG 21/7386.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 janvier 2023, au visa des articles 1353 et 1219 du code civil, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE sollicite de voir :

- débouter les SCI SAINT ROBERT, SCI SAINT ROGER, et SCI SAINTE MARIE de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamner la SCI SAINT ROBERT à payer à la SAS GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE :
* la somme de 11.904,00 € au titre des honoraires impayés pour les deux années ;
* la somme de 2.500,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* les entiers dépens, en ce compris, les frais relatifs à la sommation d'huissier signifiée le 3 octobre 2019 pour un montant de 160,18 € ;
- condamner la SCI SAINT ROGER à payer à la SAS GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE :
* la somme de 15.120,00 € au titre des honoraires impayés pour les deux années ;
* la somme de 2.500,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens, en ce compris, les frais relatifs à la sommation d'huissier signifiée le 3 octobre 2019 pour un montant de 165,13 € ;
- condamner la SCI SAINTE MARIE à payer à la SAS GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE :
* la somme de 9.364,80 € au titre des honoraires impayés pour les deux années ;
* la somme de 2.500,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens, en ce compris, les frais relatifs à la sommation d'huissier signifiée le 3 octobre 2019 pour un montant de 160,18 € ;
- débouter les sociétés défenderesses de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE affirme qu'elle a parfaitement exécuté les contrats de mandat de gestion qui l'unissait à chacune des défenderesses. Elle a même géré le sinistre du 9 août 2018, malgré absence de mandat en ce sens. 
Par courrier recommandé du 30 octobre 2019, les défenderesses ont entendu résilier les mandats les unissant à la demanderesse. Elles n'ont toutefois pas respecté le préavis contractuel. Ces conventions étaient en effet conclues pour une durée d'un an et devaient être résiliées trois mois avant le terme. A défaut les conventions se renouvelaient pour une durée d'un an. La demanderesse avait d'elle-même proposé une résiliation amiable : il n'a pas été répondu à son offre. Les contrats se sont donc tacitement renouvelés. Le terme des contrats doit être retenu comme étant le 1er novembre 2020, avec les conséquences financières correspondantes, quant à la facturation.

S'agissant de l'exception d'inexécution invoquée en défense, elle ne saurait être opposée à la demanderesse en ce que son mandat a pris effet deux mois après le sinistre évoqué, daté du 9 août 2018.
Concernant les travaux de désamiantage, la demanderesse n'avait pas mandat pour les gérer. Elle a pourtant proposé Monsieur [W], gérant des défenderesses, les services d'une société de travaux avec laquelle elle avait l'habitude de traiter. Le devis de cette société a été validé par Monsieur [J] [W] : les défenderesses ne sauraient donc se plaindre du coût des travaux.
En tout état de cause, l'inexécution invoquée au soutien de l'exception doit être suffisamment grave. La société civile immobilière SAINT ROGER, la société civile immobilière SAINT ROBERT et la société civile immobilière SAINTE MARIE ne versent pas aux débats d'éléments probants. L'absence de remise d'un rapport annuel ne saurait fonder une exception d'inexécution.


Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 octobre 2023, au visa des articles 1219, 1224, 1226, 1231-1,1348 et suivants du code civil, 514-1 du code de procédure civile, la société civile immobilière SAINT ROGER, la société civile immobilière SAINT ROBERT et la société civile immobilière SAINTE MARIE sollicitent de voir :

A titre principal :

- débouter la société GROUPEMENT IMMOBILIERE ET COMMERCIALE de toutes ses demandes ;
- condamner la société GROUPEMENT IMMOBILIERE ET COMMERCIALE à payer à la SCI SAINT ROGER la somme de 51.038,55 € à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

- limiter le montant des sommes réclamées à la SCI SAINT ROBERT à la somme de 5.952 euros, correspondant à l’année d’exécution du contrat de 2018-2019 ;
- limiter le montant des sommes réclamées à la SCI SAINT ROGER à la somme de 7.560 euros correspondant à l’année d’exécution du contrat de 2018-2019 ;
- limiter le montant des sommes réclamées à la SCI SAINTE MARIE à la somme de 4.682,40 euros correspondant à l’année d’exécution du contrat de 2018-2019 ;
- ordonner la compensation des créances réciproques entre la société GROUPEMENT IMMOBILIERE ET COMMERCIALE et la SCI SAINT ROGER ;

Et en tout état de cause :

- condamner la société GROUPEMENT IMMOBILIERE ET COMMERCIALE à verser à la SCI SAINT ROBERT, la SCI SAINT ROGER et la SCI SAINTE MARIE la somme de 2.000 Euros chacune, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Au soutien de leurs prétentions, la société civile immobilière SAINT ROGER, la société civile immobilière SAINT ROBERT et la société civile immobilière SAINTE MARIE font valoir que les contrats entre les parties ont en réalité été passés par accord par mail du 9 août 2018. La signature n'étant pas une formalité exigée par la loi pour la validité du contrat, les contrats ont pris effet le 9 août 2018 et couvrent donc le sinistre issu de la chute de grêle.

Concernant les relations entre la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE et les sociétés SAINT ROBERT et SAINT ROGER, la demanderesse a manqué à ses obligations de gestion technique. Elle n’a fourni aucun conseil ou information sur la procédure à suivre, quant à la réalisation des travaux conservatoires nécessaires ou encore quant à la remise en état des lieux, pour assurer une jouissance paisible des locataires. 
Elle n'a apporté aucun conseil technique à la SCI SAINT ROGER et à la SCI SAINT ROBERT lors des travaux de désamiantage, et lui a présenté des devis dont le montant variait sans raison. Elle a fait signer à la société SAINT ROGER un contrat comportant des clauses exorbitantes du droit commun. Pourtant, le contrat unissant la demanderesse aux défenderesses mentionnait une assistance technique pour les travaux « quelle que soit la nature ». Les travaux de désamiantage ne sauraient donc être exclus du champ contractuel.

Toujours concernant les mêmes sociétés, à propos du relogement de la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE, la demanderesse n'a rédigé aucune convention d'occupation précaire pour les locaux provisoires mis à disposition par les SCI ROGER et SCI ROBERT qu’elle a occupés sans droit ni titre jusqu’au 5 mai 2020. Cette société a ensuite refusé de réintégrer les locaux initiaux, au regard de divers désordres, le 3 juin 2019. La société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE ne s'est, ni assurée de la bonne exécution des travaux dans le local initial, ni chargée de la rédaction des conventions d'occupation précaire. La demanderesse aurait également dû mettre en jeu la garantie décennale de la société DFD, entreprise ayant effectué les travaux, et suivre les procédures judiciaires en cours.

Toujours à propos des mêmes sociétés et enfin, la demanderesse n'a pas établi de rapport annuel de gestion des immeubles.

Concernant les relations entre la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE et la société civile immobilière SAINTE MARIE, celle-ci était propriétaire de locaux, au Domaine de Provence, qui requéraient des travaux de remise à neuf en raison de l'usure du temps. Pourtant, six mois après l'accord intervenu entre les parties, la défenderesse devait relancer par mail la demanderesse sur les travaux à effectuer. La demanderesse ne fournit aucune preuve de ses prestations portant sur les travaux de réhabilitation nécessaires aux locaux de la SCI SAINTE MARIE. La charge de la preuve lui incombe au titre de l'article 1353 du code de procédure civile. 

Reconventionnellement, la société SAINT ROGER fait valoir qu'en raison des multiples manquements de la demanderesse dans sa gestion du sinistre du 9 août 2018, la défenderesse a été assignée en référé par la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE pour désignation d'un expert, afin d'établir les préjudices subis par cette dernière. Le rapport d’expertise, déposé le 8 novembre 2021, établit à la somme de 51.038,55 € les dommages matériels subis par la société LHG, qui devront être pris en charge par la SCI SAINT ROGER. La demanderesse devra donc être condamnée à verser cette somme à la société SAINT ROGER.
Si jamais une condamnation venait à être mise à la charge de la société SAINT ROGER au bénéfice de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE, elle devrait se compenser avec la somme de 51.038,55 €.

Subsidiairement, les défenderesses font valoir que les contrats litigieux n'ont pas été résiliés dans le cadre du délai de préavis, mais au titre d'une résiliation pour faute. Les contrats ne se sont donc pas reconduits tacitement. Le président de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE, par mail du 31 octobre 2019, avait d'ailleurs consenti à la résiliation amiable et anticipée des contrats à la date du 31 octobre 2019. La demanderesse a en outre reconnu ne pas avoir été en mesure de poursuivre ses missions en 2020. Elle ne peut donc solliciter le paiement de sommes au titre de cette année pour laquelle elle n'a effectué aucune prestation.
En cas de condamnation des défenderesses à paiement, les sommes dues ne pourraient donc qu'être réduites par le Tribunal à 5.952 €, s’agissant de la SCI SAINT ROBERT, à la somme de 7.560 € s’agissant de la SCI SAINT ROGER et à la somme de 4.682,40 €, s’agissant de la SCI SAINTE MARIE.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les sommes dues et l'exception d'inexécution :

L'article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Il est constant en jurisprudence que c'est à la partie qui invoque l'exception d'inexécution d'en rapporter la preuve.


Il résulte des conclusions des parties que l'un des désaccords entre elles consiste dans l'obligation de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de gérer les suites du sinistre du 9 août 2018 ayant frappé les locaux appartenant aux sociétés SAINT ROGER et SAINT ROBERT. 
Les parties font ainsi état de la date de signature des contrats, de la date de leur prise d'effet, de la date de l'accord des volontés ou encore du contenu même de ces contrats quant aux obligations de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE.

D'abord, il convient de relever que les trois contrats mentionnent une prise d'effet au 1er novembre 2018. Dès lors, les moyens développés par la société civile immobilière SAINT ROGER, la société civile immobilière SAINT ROBERT et la société civile immobilière SAINTE MARIE sur la valeur du consensualisme en droit civil et sur l'accord intervenu par mail avant toute signature sont sans rapport avec le présent litige : il ne saurait être reproché à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de ne pas avoir exécuté des contrats avant même la date à laquelle les parties, d'un commun accord, avaient décidé de faire démarrer l'effectivité de ces contrats. Que les contrats aient été passés par mail le 9 août 2018 par l'effet d'une rencontre de volonté, ou par les signatures manuscrites du 2 octobre 2018, dans les deux cas, jusqu'au 1er novembre 2018, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE n'était tenue à aucune obligation, puisque les contrats étaient ainsi rédigés.

Par ailleurs, les sociétés SAINT ROGER et SAINT ROBERT reprochent à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de ne pas avoir géré toutes les conséquences du sinistre du 9 août 2018. A ce titre les défenderesses reprochent à la demanderesse deux types de manquements. D'une part, un manquement aux obligations de conseiller ses clientes quant aux travaux à effectuer, quant aux coûts, manquement également à l'obligation de les mettre en relation avec des entreprises, d'assurer le suivi des travaux et d'exercer les recours nécessaires en cas de malfaçons. D'autre part, un manquement à l'obligation de reloger la locataire, la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE, ainsi que de rédiger une convention d'occupation précaire.

Or, le Tribunal relève que si les premières missions (que l'on pourrait résumer sous l'intitulé général « conseil et accompagnement quant aux travaux ») figurent bien dans les contrats litigieux versés aux débats, en revanche, les mandats de gestion technique produits ne mentionnent pas comme obligation par la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de gérer le relogement éventuel d'un locataire des lieux objets du mandat, ni de rédiger des conventions d'occupation .
Les défenderesses opèrent manifestement une confusion entre la mission d'assurer l'administration des locaux, qui sont des biens immobiliers, et les missions relatives aux locataires, lesquelles sont limitativement énumérées en page 3 des contrats. Les contrats stipulent que la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a pour obligation vis à vis des locataires : d'établir les états des lieux ; de s'assurer que les locataires exécutent toutes réparations nécessaires ; de contrôler l'exécution de travaux demandés par les locataires ; d'assurer la police et le bon ordre dans l'ensemble immobilier ; de veiller au respect par les locataires des clauses des contrats des baux ; d'assurer un contact permanent avec les locataires. 

Il n'est nulle part énoncé que la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE devrait se charger d'assurer le relogement d'un locataire, ni de rédiger des conventions d'occupation concernant d'autres locaux.
D'ailleurs, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE avait pour mission de gérer, au titre des mandats, les locaux visés par ces mandats : il ne lui incombait donc pas de gérer tous les locaux possédés par les sociétés SAINT ROBERT et SAINT ROGER et donc pas ceux, notamment, occupés de manière précaires par la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE. Il n'incombait donc pas à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de rédiger des conventions d'occupation pour des locaux dont la gestion ne lui avait pas été confiée.

Aucune inexécution contractuelle ne saurait donc être reprochée par les sociétés SAINT ROBERT et SAINT ROGER à la demanderesse, quant à la gestion du relogement, qui n'était pas à sa charge.

S'agissant de la gestion des travaux, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE fait valoir que, puisque le sinistre litigieux est intervenu le 9 août 2018 et que les contrats ont pris effet le 1er novembre 2018, elle n'était pas contractuellement tenue des réparations, désordres ou mesures conservatoires devant être réalisées dans le cadre de ce sinistre. Toutefois, les contrats passés stipulent, quant aux missions de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE : « faire exécuter toutes réparations, quelle que soit leur nature, proposer à cet effet tous devis et marchés avec tous entrepreneurs, passer les ordres de service, surveiller la bonne exécution des travaux et les réceptionner ».
Dès lors, peu importe la date de survenance du sinistre de la chute de grêle : si les locaux litigieux présentaient des réparations nécessaires à la date de la prise d'effet des contrats, c'est-à-dire le 1er novembre 2018, alors il incombait à la demanderesse de faire exécuter ces réparations. Il est sans pertinence de se prévaloir de la date à laquelle ces réparations sont devenues nécessaires : tant que la nécessité perdurait au moment où les contrats ont pris effet, la charge en a incombé à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE.

Une autre confusion doit également être relevée : les sociétés SAINT ROGER et SAINT ROBERT, dans leurs conclusions, concluent en commun sur les fautes contractuelles commises par la demanderesse. Plus largement, il est particulièrement difficile au Tribunal, dans les conclusions des défenderesses, de distinguer les intérêts de chacune, les locaux de chacune...
Les défenderesses évoquent ainsi leurs relations avec la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE, qui aurait été hébergée dans « leurs » locaux, sans autre précision ; elles semblent indiquer que les travaux devaient porter sur « leurs » locaux, alors qu'il s'agit de deux sociétés distinctes aux patrimoines distincts. Un courrier de leur conseil du 30 octobre 2019 indique « qu'aucune information n'a été donnée concernant la répartition des travaux urgents entre les sociétés bailleresses (SAINT ROGER et SAINT ROBERT) et leurs locataires ». Il est également évoqué dans ce courrier d'avocat la réfection des toitures des « trois bâtiments », sans précision des propriétaires exacts.
Or, il résulte des pièces versées aux débats que c'est avec la société SAINT ROGER seule que la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE avait un bail ; que les travaux litigieux et objet de l'expertise judiciaire sont ceux effectués au [Adresse 3], propriété de la société SAINT ROGER seule.
Par ailleurs, il a déjà été rappelé qu'au titre des mandats litigieux, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE n'avait aucune obligation de rédaction de conventions d'occupation précaire. D'ailleurs, les défenderesses ne précisent jamais exactement, et prouvent encore moins, à quelle adresse la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE a été relogée durant le sinistre.

Plus largement, ces deux défenderesses (sociétés SAINT ROBERT et SAINT ROGER) ne cessent d'entretenir, dans leurs conclusions, une confusion entre elles, entre leurs propriétés respectives, entre leurs intérêts. Or, juridiquement, l'identité de gérant de ces deux sociétés ne saurait conduire le juge à retenir indistinctement des exceptions d'inexécution valant pour l'une comme pour l'autre.

Il a été rappelé plus haut que c'est à la partie qui invoque l'exception d'inexécution de démontrer le bien fondé de celle-ci. La société SAINT ROBERT ne démontre pas quels travaux concernant des locaux lui appartenant (et non pas concernant les locaux de la société SAINT ROGER) auraient été mal exécutés, ou inexécutés. Elle n'était pas la bailleresse de la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE. La défenderesse ne démontre d'ailleurs même pas que des locaux lui appartenant en propre, et pas à la société SAINT ROGER, auraient requis des travaux.
A l'exception de l'absence de remise d'un rapport annuel d'activité, la société civile immobilière SAINT ROBERT ne démontre donc aucun manquement par la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE à l'exécution de son contrat de mandat du 2 octobre 2018 à effet au 1er novembre 2018. Ce contrat de mandat, portant obligation à paiement, est versé aux débats. L'inexécution invoquée (l'absence de remise d'un rapport annuel) est insuffisante pour justifier l'application de l'exception d'inexécution. La société civile immobilière SAINT ROBERT est donc tenue de régler à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE les sommes visées par le contrat de mandat.

S'agissant en revanche des locaux détenus par la société SAINT ROGER, il résulte des échanges entre les parties que la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a conseillé la défenderesse sur la réalisation de travaux de réfaction de la toiture, notamment en lui fournissant des devis, et en lui suggérant des entreprises qui ont réalisé les travaux.
Il résulte suffisamment des échanges de mails versés aux débats que la réalisation de ces travaux était, dans la commune intention des parties, la raison principale et essentielle de passation du contrat de mandat. Monsieur [W], gérant de la société SAINT ROGER, a fait connaître avec constance, avant et pendant le cours du contrat, la nécessité de la bonne exécution de ces travaux à Monsieur [D], gérant de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE.
Dans le cadre de ce contrat, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE avait la charge de « surveiller la bonne exécution des travaux et les réceptionner ». Elle avait aussi la charge de « mettre en jeu, le cas échéant, des recours en garantie décennale et suivre des éventuelles procédures judiciaires ou tout contentieux concernant les problèmes techniques ».

Or, il résulte des pièces versées aux débats que suite aux travaux, les lieux objets du mandat ont présenté divers dysfonctionnements, à la fois établis par l'état des lieux du 3 juin 209 et par le rapport d'expertise du 8 novembre 2021.
La société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a interrogé par mail la société DFD sur ces désordres. La société DFD, le 24 mai 2019, ne les conteste pas, tout en en mettant la responsabilité sur « la maîtrise d'œuvre ». 

Il convient de rappeler que la société SAINT ROGER, propriétaire des murs, était maîtresse de l'ouvrage et non pas maître d'œuvre. Au titre du mandat d'assistance passé avec la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE, qui faisait peser sur elle une mission générale d'assistance technique, la société SAINT ROGER était donc en droit d'attendre que la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE lui conseille d'avoir recours, s'agissant de travaux de toiture complexes, à un maître d'œuvre professionnel.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE ne démontre pas avoir fait réaliser les travaux de remise en état par la société DFD, lorsque les désordres ont été actés. Elle ne démontre pas non plus avoir exercé des recours juridiques contre cette société.

Plus largement, les seules preuves de démarches et accomplissements que la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE verse aux débats sont des mails qu'elle a elle-même envoyés. Des preuves que la demanderesse se constitue à elle-même sont insuffisantes à établir le bien fondé de ses prétentions. 

La société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE démontre donc insuffisamment avoir bien exécuté ce qui peut être considéré comme son obligation centrale dans le cadre du mandat de gestion technique du bien sis [Adresse 3]. De facto, les travaux exécutés sous le contrôle de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE n'ont pas permis de ramener le bien à un état d'usage normal.

La société civile immobilière SAINT ROGER est donc fondée à opposer à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE l'exception d'inexécution concernant l'intégralité des sommes réclamées au titre du mandat liant les parties.

Enfin, concernant la société SAINTE MARIE, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE allègue avoir exécuté les obligations de son mandat. Elle verse aux débats le mandat litigieux. Toutefois, il apparaît établi par les mails échangés entre les parties que la société SAINTE MARIE a sollicité, à plusieurs reprises, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE pour que soient réalisés des travaux de remise en état des locaux objets du mandat. S'il est établi que la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a proposé des travaux, aucune mesure concrète, aucun devis ni aucune réalisation ne paraît établie par la demanderesse.
La société SAINTE MARIE démontre donc suffisamment l'exception d'inexécution, qui justifie qu'elle ne paie pas les sommes dues au titre du mandat de gestion technique.

Sur la période des sommes dues :

Il a été établi plus haut que les sociétés SAINT ROGER et SAINTE MARIE démontrent le bien fondé de l'exception d'inexécution dans leurs rapports contractuels avec la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE.

Concernant la société SAINT ROBERT, un désaccord existe entre les parties concernant la période au titre de laquelle la demanderesse est en droit de réclamer les sommes visées au contrat de mandat.

La société SAINT ROBERT se prévaut de ce qu'elle a résilié le contrat de mandat le 30 octobre 2019 pour alléguer que la période du 1er novembre 2019 au 1er novembre 2020 n'est pas due. 
Par mail du 13 octobre 2019, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE a accepté une résiliation anticipée et amiable à la date du 31 octobre 2019.

Par suite, il apparaît que la demanderesse sollicite le paiement de factures pour la période de novembre 2019 à octobre 2020 au titre d'un contrat dont elle a accepté la résiliation au 31 octobre 2019. Elle est manifestement mal fondée en cette demande.

Sur les sommes dues par la société civile immobilière SAINT ROGER, la société civile immobilière SAINT ROBERT et la société civile immobilière SAINTE MARIE à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE :

La société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE sera déboutée de toutes ses prétentions dirigées contre les sociétés civiles immobilières SAINTE MARIE et SAINT ROGER. Elle sera déboutée de ses prétentions contre la société civile immobilière SAINT ROBERT pour la période du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020.

La société civile immobilière SAINT ROBERT sera condamnée à verser à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE la somme de 5.952 € au titre de la période du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019.

Sur la prétention reconventionnelle de la société civile immobilière SAINT ROGER :

La société civile immobilière SAINT ROGER sollicite la somme de 51.038,55 € au motif que, dans le cadre d'une expertise ordonnée judiciairement entre elle et sa locataire, la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE, l'expert a évalué le préjudice à la somme sus-mentionnée.

Il convient toutefois de relever que la défenderesse n'allègue pas ni ne démontre que la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE l'aurait attraite judiciairement en indemnisation de ce préjudice ; la société civile immobilière SAINT ROGER n'allègue pas non plus qu'elle aurait effectivement versé cette somme à sa locataire et ne le démontre pas.
Or, le rapport d'expertise date de 2021 mais l'audience dans le présent litige est intervenue le 18 avril 2024, soit trois ans plus tard : la défenderesse n'explique donc pas pourquoi, dans ce délai, la somme n'a pas été effectivement versée ou n'a pas fait l'objet d'une procédure contentieuse tendant à la délivrance d'un titre exécutoire.
Le préjudice de la défenderesse apparaît donc insuffisamment certain.

Au surplus, la société SAINT ROGER semble considérer que la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE est seule responsable de ce préjudice. Or, à suivre le raisonnement même de la société SAINT ROGER, le dommage est survenu du fait de la mauvaise exécution de travaux. La société ayant exécuté les travaux n'est pourtant pas mise en cause dans le présent litige par la défenderesse, pas davantage que la société LABORATOIRE D'HERBORISTERIE GENERALE qui aurait directement subi le préjudice, selon la société SAINT ROGER.
En s'abstenant de mettre en cause les parties intéressées à un sinistre dont elle sollicite pourtant l'indemnisation à titre reconventionnel, et en ne s'expliquant pas sur la répartition des responsabilités, la société civile immobilière SAINT ROGER démontre insuffisamment le lien de causalité entre la faute qu'elle impute à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE et le préjudice dont elle sollicite l'indemnisation.

Elle sera déboutée de sa prétention reconventionnelle.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE, déboutée de ses demandes contre les sociétés SAINTE MARIE et SAINT ROGER, aux entiers dépens exposés par ces sociétés. Le coût des sommations des 3 et 7 octobre 2019 délivrées à ces deux sociétés, à hauteur de 160,18 € et 165,13 €, sera laissé à la charge de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE.

S'agissant du coût de la sommation par huissier du 3 octobre 2019 délivré par la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE à la société SAINT ROBERT, la demanderesse n'indique pas par quel article du code de procédure civile ou du code des procédures civiles d'exécution cette sommation est exigée. Il s'agit juridiquement d'une simple mise en demeure, laquelle peut intervenir par voie de courrier recommandé avec accusé de réception sans qu'il soit nécessaire d'exposer des frais d'huissier de justice.
Par suite, cet acte n'apparaît pas nécessaire ; il ne se trouve pas dans un rapport étroit avec la présente instance. Son coût sera laissé à la charge de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière SAINT ROBERT, qui succombe partiellement aux prétentions de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE, aux surplus des dépens de la présente procédure.

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE à verser à la société civile immobilière SAINTE MARIE et à la société civile immobilière SAINT ROGER les sommes de 2.000 € chacune, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière SAINT ROBERT à verser à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE la somme de 2.500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Les défenderesses font valoir qu'elles avancent des « contestations sérieuses » : le Tribunal rappelle qu'il n'est pas saisi selon la procédure des référés et que les « contestations sérieuses » ne sont pas un moyen de nature à écarter l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


DEBOUTE la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de toutes ses prétentions dirigées contre la société civile immobilière SAINTE MARIE ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de toutes ses prétentions dirigées contre la société civile immobilière SAINT ROGER ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE de toutes ses prétentions contre la société civile immobilière SAINT ROBERT pour la période du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020 ;

CONDAMNE la société civile immobilière SAINT ROBERT à verser à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE la somme de cinq mille neuf cent cinquante-deux euros 5.952 € au titre de la période du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019 ;

DEBOUTE la société civile immobilière SAINT ROGER de sa prétention à la somme de 51.038,55 € ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE aux dépens des procédures engagées contre les sociétés civiles immobilières SAINT ROGER et SAINTE MARIE, en ce compris les coûts des sommations par huissier des 3 et 7 octobre 2019 délivrées à ces deux sociétés pour les sommes de cent soixante euros et dix-huit centimes (160,18 €) et cent soixante-cinq euros et treize centimes (165,13 €) ;

DIT que le coût de la sommation par huissier de justice du 3 octobre 2019, à hauteur de cent soixante euros et dix-huit centimes (160,18 €), délivré par la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE à la société civile immobilière SAINT ROBERT, ne sera pas intégré aux dépens et restera à la charge de la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE ;

CONDAMNE la société civile immobilière SAINT ROBERT aux surplus des dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE à verser à la société civile immobilière SAINTE MARIE et à la société civile immobilière SAINT ROGER les sommes de deux mille euros (2.000 €) chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière SAINT ROGER à verser à la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE COMMERCIALE la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT