Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


72A


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 23/01804 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKLW







S.D.C. RESIDENCE TIVOLI

C/

S.C.I. PASLUC





 

- Expéditions délivrées à avocat


- FE délivrée à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS


Le 12/07/2024


Avocats : la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024



PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : 

Madame Laëtitia DELACHARLERIE,à l’audience, 
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré, 

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE TIVOLI
Représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 2]


Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS


DEFENDERESSE :

S.C.I. PASLUC
RCS BORDEAUX 453 959 553
[Adresse 5]
[Localité 3]
 
Absente


DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 21 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile






QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI PASLUC est propriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 6] d'un studio (lot n°117 anciennement lot n°22) étant précisé que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS FONCIA BORDEAUX.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI, représenté par son syndic, la SAS FONCIA BORDEAUX a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, à la SCI PASLUC une sommation d'avoir à payer la somme de 6.872,39€ au titre des charges de copropriété dues à la date du 25 janvier 2023.

A défaut de règlement, le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA BORDEAUX a, par acte introductif d'instance en date du 21 septembre 2023, fait assigner la SCI PASLUC devant le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux siègant au Pôle protection et proximité suivant la procédure accélérée au fond, pour l'audience du 13 octobre 2023 afin de :
-déclarer le demandeur recevable et bien-fondé en ses prétentions
-condamner la SCI PASLUC à lui verser:
* la somme principale de 6.099,58€ au titre de l'arriéré de charges arrêté au jour de l'assignation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2019 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil
*la somme de 1.350€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic
* la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
-Condamner la SCI PASLUC aux entiers dépens d'instance, en ce compris le coût de la sommation de payer à hauteur de 162,91€.





Lors de l'audience du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 2], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de sa demande initiale.

En défense, régulièrement assignée à personne morale, la SCI PASLUC n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 8 décembre 2023 puis prorogée au 5 avril 2024.

Le 15 avril 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 17 mai 2024.

A l'audience du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 2], représenté par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et mentionne que la dette s'élève désormais à la somme de 7.043,96€ produisant un document de situation de compte à la date du 14 mai 2024. 

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

En défense, régulièrement informée de la date de renvoi par les soins du greffe, par lettre du 15 avril 2024 pour l'audience du 17 mai 2024 mais dont le pli est revenu avec l'indication destinataire inconnu à l'adresse, la SCI PASLUC n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 12 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'absence de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer par voie de jugement réputé contradictoire.




Sur les créances du Syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI

Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Selon l'article 14-1 de ladite loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier de la période fixée par l'assemblée générale.

En l’espèce, à l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :
- les procès verbaux d'assemblée générale en date des 31 juillet 2018, 25 juin 2019, 10 septembre 2020, 10 juin 2021, 12 mai 2022 relatifs à l'approbation des comptes et du budget prévisionnel,

- le contrat confiant à la SAS FONCIA [Localité 2] les fonctions de syndic
- les différents appels de provisions de charges et de réserve des travaux loi Alur,
- des mises en demeure adressées en recommandé en date des 8 février 2019, 3 juin 2019 et 7 novembre 2022 et de la relance du 28 novembre 2022,
- un extrait compte propriétaire concernant la SCI PASLUC en date du 14 mai 2024, faisant état d'un débit de 7.043,96 €,

Toutefois, cet extrait de compte fourni pour la période du 1er octobre 2022 au 14 mai 2024 ainsi que le détail de compte du 12 septembre 2023 intègrent des sommes qu'il convient de déduire de la créance :
-des frais de relance ou de mise en demeure (40€+30€+40€+46€+34€ = 190€)
-commandement de payer (168,16€) et sommation de payer (162,91€)
-des frais au titre de la constitution du dossier pour l'huissier (300€+300€)
-des frais au titre de la constitution du dossier transmis à l'avocat (420€+140)

A défaut de comparaître, la SCI PASLUC n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de la dette.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI est fondé à obtenir la condamnation de la SCI PASLUC à lui verser la somme de 5.362,89€ au titre de l’arriéré de charges arrêté à la date du 14 mai 2024.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts partent à compter de la mise en demeure sur les sommes dues.

Il en résulte que la SCI PASLUC sera condamnée au paiement des intérêts à compter du 13 février 2019, date de la réception de la première mise en demeure, à hauteur de la somme de 3.522,55€, à compter du 3 juin 2019, date de la deuxième mise en demeure à hauteur de 3.691,25€, à compter du 7 novembre 2022, date de la troisième mise en demeure, à hauteur de la somme de 6.358,22€ et à compter du 21 septembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus jusqu’au paiement de la dette.

En outre, l'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le demandeur sollicitant l'application de ces dispositions, il y a lieu de dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-même intérêts au taux légal.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI réclame en outre à la SCI PASLUC la somme de 1.350€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic faisant valoir que la défenderesse, du fait de son attitude répréhensible, doit voir mis à sa charge les frais suivants:
-40€ au titre de la mise en demeure du 8 février 2019
-40€ au titre de la mise en demeure du 3 juin 2019
-46€ au titre de la mise en demeure du 7 novembre 2022
-30€ au titre du courrier de relance du 8 mars 2019
-34 € au titre du courrier de relance du 28 novembre 2022
-300€ au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice du 14 juin 2019
-300€ au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice du 19 janvier 2023
-420€ au titre de la constitution du dossier pour l'avocat du 28 novembre 2019
-140 € au titre de la constitution du dossier pour l'avocat du 11 septembre 2023

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI, représenté par son syndic la SAS FONCIA BORDEAUX, justifie avoir adressé à la SCI PASLUC une mise en demeure le 8 février 2019, le 3 juin 2019, le 7 novembre 2022 ainsi qu'une relance le 28 novembre 2022.

Le contrat de syndic stipule que les frais de recouvrement s'élèvent à la somme de 46€ TTC pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de 34€ TTC pour une relance après mise en demeure.

Au vu des éléments fournis, le demandeur est fondé à obtenir la somme de 126€ pour l'envoi des mises en demeure du 8 février 2019, 3 juin 2019 et 7 novembre 2022 ainsi que la somme de 34€ pour la relance du 28 novembre 2022. Il y a lieu en outre de mettre à la charge de la défenderesse les frais de constitution du dossier pour l'avocat à hauteur de 420€ et 140€.

S'agissant des frais au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice à hauteur de 600€ au total, il convient de préciser que les commandement de payer et sommation de payer délivrés à la défenderessse ne sont pas des actes nécessaires et préalables obligatoires à la saisine de la juridiction de céans. Le demandeur sera donc débouté de sa demande en paiement réclamée à ce titre.

Partant, le syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI est fondé à obtenir la somme de 720€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic (126€+34€+420+140€).

Sur les demandes accessoires

La SCI PASLUC, partie succombante, sera condamnée au paiement des entiers dépens sans comprendre le coût de la sommation délivrée le 30 janvier 2023, cet acte ne constituant pas un préalable obligatoire et nécessaire à la régularité et recevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires.

La SCI PASLUC sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.





Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI PASLUC à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA BORDEAUX, la somme de 5.362,89€ au titre de l’arriéré de charges arrêté à la date du 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2019, à hauteur de la somme de 3.522,55€, à compter du 3 juin 2019, à hauteur de 3.691,25€, à compter du 7 novembre 2022, à hauteur de la somme de 6.358,22€ et à compter du 21 septembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus jusqu’au paiement de la dette ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI PASLUC à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence TIVOLI, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA BORDEAUX, la somme de 720€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la SCI PASLUC au paiement des dépens de l'instance ;

CONDAMNE la SCI PASLUC à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence EMBLEM, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA BORDEAUX la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT