Tribunal judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00299 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZPE

[C] [J] épouse [S], [O] [S]

C/

[Y] [W] [E], [L] [E]

- Expéditions délivrées aux avocats

- FE délivrée à Me Christine GIRERD

Le 12/07/2024

Avocats : Me Sophie CHIRON
Me Christine GIRERD
Me Agathe JUNOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER :

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,
Monsieur Jean-Jacques GERAUDn lors du délibéré,

DEMANDEURS :

Madame [C] [J] épouse [S]
née le 22 Septembre 1943 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Christine GIRERD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [O] [S]
né le 23 Novembre 1936 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Me Christine GIRERD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [Y] [W] [E]
née le 19 Avril 1979 à NIGERIA
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Me Sophie CHIRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [L] [E]
né le 03 Mai 1949 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représenté par Me Agathe JUNOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 23 avril 2021, Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] ont donné en location à Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] - [Localité 4], moyennant un loyer mensuel actuel brut de 975,54 euros. Il est notamment prévu dans ce contrat une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] ont fait signifier à Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2023 .

Par acte du 30 janvier 2024 dénoncé le 31 janvier 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] ont ensuite fait assigner en référé Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] , afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail d'habitation,
‒ le paiement solidaire à titre provisionnel, de la somme de 3.733, 17 € représentant l’arriéré de loyers et charges avec intérêts aux dates d’échéance, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges qui auraient été perçus si le contrat de bail avait poursuivi ses effets, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, à compter du mois de décembre 2023, et ce jusqu’à ce qu’il aient effectivement quitté les lieux loués,
‒ l’allocation de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

A l’audience du 17 mai 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] valablement représentés par leur conseil , maintiennent l’intégralité leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 6.547, 23 €.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [L] [E] représenté par son conseil demande que les époux [R] soient déboutés de leur demande d'expulsion. Il sollicite des délais suspensifs de la clause résolutoire et notamment un report du remboursement pendant 6 mois et un étalement du remboursement sur 30 mois avec des échéances mensuelles. Subsidiairement, il demande que lui soit accordé un délai d'un an pour quitter les lieux et en tout état de cause des délais de paiement pour rembourser la dette locative selon les mêmes modalités que celles sollicitées au titre des délais suspensifs.ll sollicite enfin que les époux [S] soient déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile.

Il indique qu’il a rencontré avec son épouse d’importantes difficultés financières entre 2022 et 2023 consécutives à des problèmes de santé qui les ont contraints à cesser toute activité professionnelle.

Il précise que lui et son épouse son actuellement en mesure de faire face au règlement du loyer courant dont ils ont repris le règlement puisque cette dernière a repris une activité professionnelle et perçoit actuellement un salaire de 1.500 euros auquel il convient d’ajouter sa retraite d’un montant mensuel de 957 euros.

Actuellement en instance de séparation, ils recherchent actuellement un nouveau logement et n’ont pas vocation à se maintenir dans les lieux.

De plus cette séparation leur ouvrira des droits auprès de la caisse des allocations familiales afin d’obtenir des aides financières, ce qui leur permettra de régler plus facilement les échéances fixées pour le remboursement de la dette locative.

A l’appui de sa demande de délais pour quitter les lieux, il fait valoir sa bonne foi ainsi que celle de son épouse arguant du fait qu’ils ont repris le paiment du loyer courant et ont remboursé récemment une partie de leur dette locative. Il ajoute qu’une expulsion immédiate aurait pour eux des conséquences catastrophiques d’autant plus qu’ils ont un enfant de 10 ans à charge.

Aux termes de ses conclusions reprises à l’audience, Mme [H] épouse [E] demande au juge des référés de :
- débouter les époux [S] de leur demande d’expulsion,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,
- lui accorder la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois,
-subsidiairement, lui accorder des délais d’expulsion d’une année ainsi que des délais de paiement sur 36 mois,
- débouter les époux [R] de leur demande au titre de l’article 70 du Code de proc”dure civile.

A l’appui de sa demande de suspension de la clause résolutoire, elle explique que compte tenu de ses difficultés de santé, elle n’a pas été en mesure de gérer sa situation financière puisqu’elle a notamment été contrainte de cesser son activité professionnelle de septembre 2022 à mars 2023. C’est dans ce contexte que la dette locative n’a pu être régularisée et n’a cessé de croitre. Elle explique qu’ayant repris une activité professionnelle dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique, elle est désormais en mesure de faire face au paiement du loyer courant dont elle a repris le règlement. Dans l’hypothèse où des délais suspensifs ne lui seraient pas accordés, elle demande l’octroi de délais expulsion durant une période d’un an en raison de sa bonne foi, de son état de santé fragile, de sa situation de famille,et des diligences qu’elle a effectuées en vue de son relogement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 31 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale a saisi le la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation ayant introduit la présente instance, cette saisine étant réputée constituée par le signalement de la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Par ailleurs, le bailleur personne physique a saisi le la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 19 octobre 2023 soit deux mois avant la signification de l’assignation ayant introduit la présente instance.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation pour défaut de paiement.

Il est constant que Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] ont fait délivrer à Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] un commandement de payer suivant exploit du 17 octobre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E], n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 17 octobre 2023 réglé les causes dudit commandement, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 18 décembre 2024 en vertu des dispositions des articles 7 a et g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Dès lors, Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 30 novembre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur le montant de l'arriéré locatif

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] produisent un décompte démontrant que Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] restait devoir la somme de 6.547, 23 € à la date du 1er mai 2024.

Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette la preuve du versement des montants qu’ils ont effectués postérieurement à cette date à hauteur de 1.900 euros n’étant pas rapportée.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6.547, 23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse). Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] occupant les lieux sans droit ni titre à depuis l'acquisition de la clause résolutoire, seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (975, 54 euros euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 2 mai 2024 .

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Etant tenus solidairement au paiement des montants dus au titre du bail et de leur mariage cette condamnation sera solidaire.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] proposent de s'acquitter
des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif et de suspendre la clause résolutoire pendant ces délais.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] pourront être poursuivis et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 975, 54  euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement de ce texte.

Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] succombant au principal, supporteront les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2021entre Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] et Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] - [Localité 4] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 6.547, 23 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (975, 54 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 2 mai 2024 ,

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et autorisons Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] à se libérer de la dette en 35 mensualités de 182 €, la 36ème représentant le solde de la dette. Ces mensualités seront exigibles en plus des indemnités d’occupation courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

DISONS , dans ce cas, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés ([Adresse 1] - [Localité 4][Adresse 1] - [Localité 4]) deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

DISONS en revanche que si les locataires se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué,

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] à payer à Monsieur [O] [S] et Mme [C] [J] épouse [S] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [E] et Mme [Y] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION