Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 12 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 N° RG 24/00348 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPOZ
du 12 Juillet 2024 

N° de minute 

affaire : [W] [A]
c/ [B] [S] [X], S.A.R.L. AGENCE DES BEAUX ARTS COM, S.C.P. DOGLIANI, [H] [V], S.C.P. NEBLE GIRAUD, [K] [L] [M] [X]























Grosse délivrée
à Me GARCIA
à Me CASANOVA
à Me OLLIE
à Me BERLINER

Expédition délivrée
à Me DABOUSSY

le
l’an deux mil vingt quatre et le douze Juillet,

Nous, Elie PAVOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué à la chambre des référés du Tribunal judiciaire de Nice,
Assisté de Mme Magali MARTINEZ, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :


A la requête de :

M. [W] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Simon-Pierre DABOUSSY, avocat postulant au barreau de NICE et Maître Budes-Hilaire DELAROCHE, avocat plaidant au barreau de PARIS substitué par Me Marie-Charlotte DELANNOY, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR, 


Contre :

Mme [B] [S] [X]
[Adresse 7]
[Localité 12]
Représenté par Me Frédéric GARCIA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

M. [K] [L] [M] [X]
[Adresse 11]
[Localité 9]
Représenté par Me Frédéric GARCIA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR, 


S.A.R.L. AGENCE DES BEAUX ARTS COM
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 12]
Représentée par Me Benjamin OLLIE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

S.C.P. DOGLIANI
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 12]
Représentée par Me Hélène BERLINER substitué par Me Laura CURRAN, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE


S.C.P. NEBLE GIRAUD
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 12]
Représentée par Me Hélène BERLINER substitué par Me Laura CURRAN, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE


M. [H] [V]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représenté par Me Audrey CASANOVA substitué par Me Céline CIRIANI, avocats au barreau de NICE

DEFENDUR



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juillet 2024,


EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [M] [A] et Madame [G] [R] épouse [A] ont édifié un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 12], faisant l’objet d’un règlement de propriété lors de l’achat du terrain lors de l’acte de vente du 11 septembre 1956.

Par acte de donation entre vifs à titre de partage anticipé en date du 22 mai 1997, les époux [A] ont donné à leurs deux enfants la nue-propriété de l’immeuble pour y réunir l’usufruit au décès du conjoint survivant.

Monsieur [W] [A] se voyait attribuer un lot n°1 situé au rez-de-jardin, et Madame [F] [A] se voyait attribuer un lot n°2 situé au rez-de-chaussée.

Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X] venaient aux droits de Madame [F] [A], décédée en l’an 2010.

Madame [G] [R] épouse [A], conjointe survivante de Monsieur [M] [A], décédait le 26 décembre 2022.

Un compromis de vente était signé pour le lot n°2 entre Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X] en tant que vendeur, et Monsieur [H] [V] en tant qu’acquéreur, le 25 octobre 2023, impliquant l’agence immobilière BEAUX ARTS COM et les notaires des SCP DOGLIANI et NEBLE GIRAUD.


Se plaignant du projet de vente des consorts [X] du lot au rez-de-chaussée sans qu’un état descriptif de division n’ait été établi, antérieurement à la refonte d’un règlement de propriété, Monsieur [W] [A] a assigné Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], ainsi que la SARL AGENCE DES BEAUX ARTS COM, la SCP DOGLIANI, la SCP NEBLE GIRAUD et Monsieur [H] [V], suivant acte de commissaire de justice en date des 1er, 2 et 6 février 2024, en référé devant le président du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir : 

enjoindre à Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], la SARL AGENCE DES BEAUX ARTS COM, la SCP DOGLIANI, la SCP NEBLE GIRAUD et Monsieur [H] [V] de suspendre la vente projetée du lot n°2 de l’immeuble dans l’attente de la régularisation amiable entre les consorts [X] et Monsieur [W] [A] d’un état descriptif de division et la refonte d’un règlement de copropriété ;
condamner Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], la SARL AGENCE DES BEAUX ARTS COM, la SCP DOGLIANI, la SCP NEBLE GIRAUD et Monsieur [H] [V] à payer chacun à Monsieur [W] [A] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X], la SARL AGENCE DES BEAUX ARTS COM, la SCP DOGLIANI, la SCP NEBLE GIRAUD et Monsieur [H] [V] in solidum aux dépens.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 juin 2024.

A l’audience, Monsieur [W] [A] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et formule plusieurs demandes additionnelles : 

la désignation d’un géomètre expert afin de réaliser le bornage, établir les plans nécessaires, recalculer les quotes-parts charges de copropriété, charges communes générales et spéciales au regard de la nouvelle consistance des lots n°1 et n°2 composant la copropriété, établir un tableau récapitulatif de l’état descriptif de division et rédiger ce dernier,dire que les frais d’expertises seront avancés par les consorts [X] solidairement,désigner un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec mission de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic, dire que ses fonctions prendront fins sauf reconduction tacite le 1er juin 2025 ou dès la nomination d’un syndic, dire que l’administrateur provisoire rendra compte de sa gestion au syndic,enjoindre les consorts [X] de désigner un mandataire commun de leur indivision et d’en informer l’administrateur provisoire judiciairement désigné dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 500 euros par jour de retard,mettre les frais et honoraires du syndic provisoire à la charge solidaire et exclusive des consorts [X],ordonner que les travaux de remise en état de la toiture selon devis de la société SPINELLI CHARPENTES d’un montant de 20 892,30 soient commandés par le copropriétaire le plus diligent,dire que le coût des travaux seront supportés à parts égales par chacun des copropriétaires.
Monsieur [K] [X] et Madame [B] [X] sollicitent de la part du juge de :

dire n’y avoir lieu à référé pour défaut de trouble manifestement illicite résultant de la vente du lot,débouter Monsieur [W] [A] de l’intégralité de ses demandes,condamner Monsieur [W] [A] à payer la somme de 6 000 euros à Monsieur [K] [X] ainsi que 6 000 euros à Madame [B] [X],condamner Monsieur [W] [A] aux entiers dépens.

A l’audience, ils sollicitent également que le juge des référés du tribunal judiciaire se déclare incompétent sur la demande d’expertise en bornage. Ils indiquent qu’il n’y a pas d’urgence aux travaux de la toiture et qu’ainsi le juge des référés n’a pas à se prononcer. De plus, ils arguent que la copropriété est dotée d’un syndic depuis l’assemblée générale du 10 juin 2024.

Monsieur [H] [V] sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, le rejet de l’intégralité des demandes de [W] [A] et sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SARL AGENCE DES BEAUX ARTS COM sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de [W] [A] et sa condamnation à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP DOGLIANI et la SCP NEBLE-GIRAUD concluent à l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent du fait de la caducité du compromis de vente, et sollicitent ainsi le débouté de l’ensemble des demandes.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juillet 2024.

 
MOTIFS

Sur la suspension de la vente du lot n°2

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, le demandeur sollicite de faire cesser le trouble manifestement illicite qui résulterait de la vente projetée du lot n°2 de l’immeuble litigieux, dans l’attente de la régularisation amiable entre les consorts [X] et Monsieur [W] [A] d’un état descriptif de division et de la refonte d’un règlement de copropriété, ajoutant que l’acquéreur souhaiterait contrevenir au règlement de copropriété en louant le lot en « meublé de tourisme » alors que le règlement ne prévoit qu’une clause d’habitation bourgeoise.

Les défendeurs, qui excipent de la caducité du compromis de vente par rétractation de l’acquéreur dans le délai légal de dix jours, ne présentent aucunement l’avis de réception légalement exigé pour une telle rétractation, si bien que la preuve de ladite caducité n’est pas rapportée.

Toutefois, le demandeur ne rapporte pas en quoi la vente sans refonte préalable d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division constitue un trouble manifestement illicite, s’agissant d’une vente d’un lot de copropriété dont l’état descriptif de division a été établi en 1956, répartissant les parties privatives distinctement et prévoyant la répartition des parties communes par moitié ainsi que la répartition des charges, le changement de copropriétaire par la cession du lot n’impliquant aucun changement de la situation du demandeur sur ce point.

La mention inscrite au compromis de vente du 25 octobre 2023 selon laquelle « l’ACQUEREUR entend éventuellement louer le BIEN pendant des périodes de courte durée comme différents sites internet le proposent », qui implique une potentielle violation de la clause exclusive d’habitation bourgeoise résultant du règlement de copropriété issu de la vente du 11 septembre 1956, ne constitue pas un trouble illicite manifeste, dès lors que le notaire prévient également l’acquéreur, par une mention inscrite au compromis de vente, qu’une telle activité commerciale serait illicite en présence d’une clause d’habitation bourgeoise, et que la vente n’ayant pas eu lieu, il n’appartient pas au juge en considération des éléments présentés, d’évaluer a priori la nature commerciale de l’activité incertaine de l’acquéreur.



En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé en l’absence de trouble manifestement illicite.


Sur l’expertise

Au titre de l’article 51 du code de procédure civile, le tribunal judiciaire connait de toutes les demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d’une autre juridiction. Les demandes additionnelles entrent dans le champ des demandes incidentes visées par ledit code. En l’espèce, l’action en bornage ne relève plus de la compétence exclusive d’une autre juridiction depuis le 1er janvier 2020.

La demande sera donc déclarée recevable.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur ne démontre pas, au soutien de sa demande de bornage, l’existence de deux propriétés contigües dont il serait nécessaire de déterminer les limites, le présent litige concernant une copropriété.

Le demandeur ne démontre pas non plus qu’il y ait eu une modification des lots ou une appropriation de parties communes depuis l’état descriptif de division issu de l’acte de vente du 11 septembre 1956, suffisamment précis sur la composition des lots et des parties communes, qui est une copropriété et non une indivision.

Dès lors, Monsieur [W] [A] ne rapporte pas de motif légitime à établir une quelconque preuve avant tout procès.

En conséquence, sa demande d’expertise sera rejetée.

Sur la désignation d’un administrateur judiciaire

Monsieur [W] [A] sollicite que soit désigné un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec mission de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic, dire que ses fonctions prendront fins sauf reconduction tacite le 1er juin 2025 ou dès la nomination d’un syndic, dire que l’administrateur provisoire rendra compte de sa gestion au syndic. Il sollicite aussi d’enjoindre les consorts [X] de désigner un mandataire commun de leur indivision et d’en informer l’administrateur provisoire judiciairement désigné dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 500 euros par jour de retard, mettre les frais et honoraires du syndic provisoire à la charge solidaire et exclusive des consorts [X].

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2024 et des débats que le cabinet VENTUA a été nommé en tant que syndic.

Les demandes étant devenues sans objet, elles seront rejetées.

Sur les travaux

Monsieur [W] [A] sollicite que soient ordonnés les travaux de remise en état de la toiture, selon devis de la société SPINELLI CHARPENTES d’un montant de 20 892,30 euros, à réaliser par le copropriétaire le plus diligent et pris en charge par chacun des copropriétaires à parts égales.

En l’espèce, une simple photographie et la caractérisation d’infiltrations reconnues par différentes parties sont insuffisantes en l’état pour que soient ordonnées en référé des mesures conservatoires selon un devis proposé par le demandeur, le dommage imminent n’étant pas caractérisé.

Il sera débouté de cette prétention.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [A], partie perdante, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à verser la somme de :

500 euros à Monsieur [K] [X],500 euros à Madame [B] [X],500 euros à Monsieur [H] [V],500 euros à la SARL AGENCE DES BEAUX ARTS COM250 euros à la SCP NEBLE GIRAUD,250 euros à la SCP DOGLIANI.
Conformément aux articles 514 et suivants, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

 
PAR CES MOTIFS
 
Nous, juge des référés au tribunal judiciaire de NICE, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de vente formulée par Monsieur [W] [A],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux formulée par Monsieur [W] [A],

DECLARONS recevable la demande d’expertise de Monsieur [W] [A],

DEBOUTONS Monsieur [W] [A] de ses demandes,

CONDAMNONS Monsieur [W] [A] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 

500 euros à Monsieur [K] [X],500 euros à Madame [B] [X],500 euros à Monsieur [H] [V],500 euros à la SARL AGENCE DES BEAUX ARTS COM,250 euros à la SCP JEAN-CLAUDE NEBLE ET VIRGINIE GIRAUD,250 euros à la SCP DOGLIANI,
CONDAMNONS Monsieur [W] [A] aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

 
LE GREFFIER,                                                                          LE PRÉSIDENT,