Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 10 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 24/ 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier lors des débats : Madame SOULIER, Greffier 
Greffier lors du prononcé : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier 
Débats en audience publique le : 05 Juin 2024



 GROSSE :
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/01750 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YEZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal 

Représenté par Maître Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE



DEFENDEURS

Monsieur [W] [F]
Madame [E] [F]
Tous deux Demeurant [Adresse 2]

Et non comparants





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 04 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] », situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, a fait citer Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

17 522,08 € avec intérêts au taux légal ; 300 € à titre de dommages-intérêts ;1 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et les frais d’exécution forcée. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 05 juin 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] », représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cités par procès-verbal remis en étude, Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience susvisée. 

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] », représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT fait valoir que Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F], propriétaires des lots 87, 118 et 330 au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ; 

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 10 mars 2021, 31 mars 2021, 03 novembre 2021, 31 mars 2022, 06 avril 2023, un extrait de compte arrêté au 1er janvier 2024, ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 13 914,37 € en date du 19 octobre 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ; 

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] » verse au débat un décompte des charges échues impayées en date du 1er janvier 2024 d’un montant total de 14 736 € ; 

Que le décompte produit aux débats commence par solde antérieur d’un montant de 369,95 €, sans aucune explication quant à la nature de ce solde, de sorte qu’il ne pourrait être prise en considération au titre des charges échues impayées ; 

Que le décompte inclut par ailleurs des dépenses relatives à des frais de frais de rejet de prélèvement (133,20 €) et de protocole d’accord (150€), qui ne constituent pas des charges de copropriété et ne peuvent donc être retenues à ce titre; 

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 380,94 € ;

Qu’ainsi les frais de de relance, dont le tarif ne correspond pas au contrat de syndic, les frais de protocole, dont il n’est pas justifié de la réalité et qui ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais forfaitaires de contentieux, non prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le coût du commandement de payer, dont la copie n’est pas versée aux débats, seront écartés de sorte qu’il n’est justifié d’aucun frais nécessaire de recouvrement susceptible d’être pris en considération ; 

Attendu que Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F] seront donc solidairement condamnés au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
14 083,15 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 avril 2024 ; 2 405,14 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 avril 2024 ; 
Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la simple résistance à une action en paiement ne constitue pas un abus de droit et que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice distinct de celui lié au retard de paiement déjà indemnisé par le versement des intérêts légaux ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] », représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée

Attendu que la demande de condamnation aux frais éventuels d’exécution forcée est prématurée en l’état ; 

Qu’en conséquence, cette demande sera rejetée ; 

PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] », situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT les sommes suivantes :
14 083,15 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 avril 2024 ; 2 405,14 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 avril 2024 ; 
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires dénommé « Résidence [3] » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [E] [F] aux dépens ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires dénommé « Résidence [3] » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, de sa demande de condamnation au frais d’exécution forcée ; 

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires du Syndicat des copropriétaires dénommé « Résidence [3] » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT