Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 23/01193 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7XE







[X] [V], [I] [V], [O] [V]

C/

[W] [B], [J] [P], [R] [P], [C] [P]



 

- Expéditions délivrées aux avocats


- FE délivrée à Me Adrien THOMAS


Le 12/07/2024


Avocats : Me Eric FOREST
Me Adrien THOMAS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024



PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : 

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,


DEMANDEURS :

Madame [X] [V]
née le 28 Août 1950 à [Localité 13]
[Adresse 3]
[Localité 5]
 
Représentée par Me Adrien THOMAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [I] [V]
né le 07 Avril 1936 à [Localité 12] - ESPAGNE
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représenté par Me Adrien THOMAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [O] [V]
né le 15 Juillet 1953 à [Localité 13]
[Adresse 1]
[Localité 6]
 
Représenté par Me Adrien THOMAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)












DEFENDEURS :

Monsieur [W] [B]
né le 21 Avril 1994 à [Localité 15]
5[Adresse 7]
[Localité 5]

Absent

Madame [J] [P]
née le 30 Août 1993 à [Localité 14]
[Adresse 10]
[Localité 5]
 
Représentée par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [R] [P] (caution)
née le 27 Mai 1969 à [Localité 17]
[Adresse 11]
[Localité 9]

Représentée par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [C] [P] (caution)
né le 15 Octobre 1969 à [Localité 16]
[Adresse 11]
[Localité 9]

 
Représenté par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Mai 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un seul des défendeurs ne comparait pas ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous,


EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 6 novembre 2019, Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] (ci-après dénommés “les consorts [V]”), ont donné, en qualité de propriétaires indivis, à bail d’habitation à Monsieur [W] [B] et Madame [J] [P] un logement sis [Adresse 8] à [Localité 13] d’une surface habitable de 56,47 m2 initialement pour un loyer de 825 euros et une provision pour charges de 10 euros.

Monsieur [C] [P] et Madame [R] [P] (ci-après dénommés les « époux [P] » et, ensemble avec Madame [J] [P], les « consorts [P] ») se sont portés cautions solidaires des engagements de Monsieur [B] et Madame [J] [P] au titre de ce bail par actes séparés des 29 et 30 octobre 2019.

Madame [J] [P] a donné congé du bail d’habitation aux consorts [V] par mail le 19 janvier 2023 puis par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 janvier 2023, reçu le 30 janvier 2023.

À la suite de loyers impayés, les consorts [V] ont fait délivrer, par acte extrajudiciaire du 7 mars 2023, à Monsieur [B] un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 3.320,77 euros (arrêté au 27 février 2023) et de fournir une attestation d’assurance. Ils ont également fait délivrer, par acte extrajudiciaire du 9 mars 2023, à Madame [J] [P] un commandement de payer la même somme. Ces deux commandements visaient la clause résolutoire insérée dans le bail et ont été dénoncés aux époux [P], en leur qualité de cautions solidaires, par actes extrajudiciaires du 24 mars 2023.


Les consorts [V] ont assigné, par actes extrajudiciaires des 30 mai et 8 juin 2023 Monsieur [B] et Madame [J] [P] ainsi que les époux [P] en référé devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion et condamnation en paiement.

Monsieur [B], régulièrement cité à son domicile par remise à l’étude de l’acte extrajudiciaire du 30 mai 2023, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter dans le cadre de la présente instance.
L’audience de plaidoiries s’est tenue, à la suite de plusieurs renvois et réouverture des débats ordonnée en raison de l’empêchement légitime d’un magistrat et pour une bonne administration de la justice, le 17 mai 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024.

Dans leurs conclusions soutenues à l’audience du 17 mai 2024, Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] demandent au juge des contentieux et de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- débouter les consorts [P] de leurs demandes,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 6 novembre 2019 pour défaut d’assurance à effet du 9 avril 2023 et pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à effet du 9 mai 2023,

- ordonner l’expulsion de Monsieur [B] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

- les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,

- condamner conjointement et solidairement Madame [J] [P], Monsieur [B] et les époux [P] au paiement :
* à titre provisionnel de la somme de 4.817,89 euros (au 9 mai 2023), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,
*des indemnités d’occupation mensuelles égales au dernier loyer et charges, à compter du 1er juin 2023 jusqu’au 31 août 2023,
* des dépens, comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture, et de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [B] au paiement des indemnités d’occupation mensuelles égales au dernier loyer et charges à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à totale libération des lieux.

Les consorts [V] fondent leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion en référé sur l’article 834 du code de procédure civile, les articles 7 a) et g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1728, 1741 et 1104 du code civil et font état de ce que Madame [J] [P] et Monsieur [B] n’ont pas réglé les loyers impayés dans les deux mois du commandement de payer qui leur a été délivré et Monsieur [B] n’a pas fourni d’attestation d’assurance dans le mois du commandement qui lui a été délivré à cet égard.

À l’appui de leur demande en paiement, les consorts [V] font valoir des loyers et charges impayées par les locataires, les commandements de payer étant restés infructueux à l’égard des locataires comme des cautions solidaires. Ils font également valoir qu’en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 Madame [J] [P] reste solidaire du règlement des loyers six mois après la prise d’effet de son congé, soit jusqu’au 31 août 2023. Ils sollicitent des intérêts légaux à compter du commandement de payer en vertu de l’article 1231-6 du code civil.

En réponse aux consorts [P] qui contestent les sommes réclamées au titre de factures d’eau impayées à hauteur de 1.520,43 euros, ils soutiennent produire les justificatifs correspondants et avoir effectué des relances amiables en amont de l’assignation, qui n’ont alors fait l’objet d’aucune contestation de Madame [J] [P].
 Ils ajoutent que la provision pour charges de 10 euros couvre les ordures ménagères et le nettoyage des communs mais non la consommation d’eau des locataires.

Par ailleurs, en réponse aux époux [P] qui contestent la validité de leur engagement de caution solidaire, les consorts [V] soutiennent qu’il n’existe aucune interdiction légale ou jurisprudentielle prohibant qu’un acte de caution soit signé en amont d’un contrat de bail et qu’en l’espèce, les actes de caution étaient une condition inhérente à la signature du contrat de bail et y ont été annexés.

 Ils ajoutent que les actes de caution sont réguliers en ce qu’ils retranscrivent le montant maximal de l’engagement et du loyer en chiffres et en lettres ainsi que les informations essentielles des mentions manuscrites obligatoires de l’article 22-1 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’altération de la mention reproduite n’étant pas telle qu’elle modifie la compréhension par les cautions du sens et de la portée de leur engagement.
En outre, les consorts [V] s’opposent à la demande de délais de paiement de Madame [J] [P] en ce qu’elle ne remplit pas les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les consorts [V] ajoutent que la locataire était informée du montant de la dette locative d’eau, qu’elle a sous-loué le logement avant son congé sans l’accord des bailleurs, qu’elle n’a tenté aucune approche amiable ni commencé à apurer la dette locative malgré l’absence de contestation du principal dû au titre des loyers, que des difficultés ont été rencontrées lors de la remise des clés et le logement a été restitué dans un état déplorable. Les consorts [P] soulignent encore que Madame [J] [P] ne justifie pas de sa situation actuelle au soutien de sa demande de délais sur 36 mois.

Dans leurs conclusions soutenues à l’audience du 17 mai 2024, Monsieur [C] [P] et Mesdames [R] et [J] [P] demandent au juge des contentieux et de la protection de :

- statuer ce que de droit sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [B] et tous occupants de son chef et la fixation de l’indemnisation d’occupation à sa charge,

- donner acte à Madame [J] [P] qu’elle ne conteste pas être redevable solidairement avec Monsieur [B] de loyers et charges impayés à hauteur de 3.406,98 euros (loyer de mai 2023 inclus),

- débouter les consorts [V] de leur demande de paiement au titre de la consommation d’eau,

- déclarer nuls les actes de cautionnement souscrits par les époux [P],

- débouter les consorts [V] de leur demande de paiement à l’encontre des époux [P],

- accorder des délais de paiement à Madame [J] [P] à raison de 35 mensualités de 80 euros et le solde au 36ème mois,

- débouter les consorts [V] de leur demande au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dirigées à leur encontre,
- condamner Monsieur [B] seul aux dépens et éventuellement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à la demande en paiement des consorts [V], les consorts [P] ne contestent pas la somme de loyers impayés jusqu’au mois de mai inclus (3.406,98 euros) mais, faisant valoir que le congé de Madame [J] [P] a été donné le 19 janvier 2023, la période de six mois pendant laquelle la solidarité est légalement maintenue avec le locataire restant a expiré le 19 août 2023, de sorte que les demandes au titre d’indemnité d’occupation entre cette date et le 31 août 2023 sont infondées. Ils ajoutent que la demande en paiement de la somme de 1.520,43 euros au titre de la consommation d’eau se heurte à une contestation sérieuse faute pour le bailleur de démontrer que ces charges ont été antérieurement réclamées aux locataires, les mises en demeure n’ayant jamais été reçues, et d’imputer la provision mensuelle pour charge de 10 euros encaissée depuis la signature du bail. Ils ajoutent que la demande de paiement est prescrite s’agissant des factures les plus anciennes supérieures à trois ans, une somme de 990,29 euros étant due pour la période avant 2021. Ils soulignent encore que l’ensemble des factures ne sont pas produites et qu’il n’y a eu aucun relevé contradictoire du compteur d’eau permettant d’établir la consommation réelle, d’autres logements étant également loués par les consorts [V] dans le même immeuble.
En réponse aux demandes en paiement à l’encontre des époux [P] et au soutien de leur demande en nullité des actes de cautionnements, ils font valoir que les actes de cautionnement ne sont pas valables pour avoir été signés plus d’une semaine avant le contrat de location dont ils sont l’accessoire, la garantie d’un contrat encore inexistant étant nulle. En outre, ils ajoutent que les actes de cautionnement ne respectent pas le formalisme de la loi du 6 juillet 1989 en ce que la mention manuscrite n’a pas été reproduite en intégralité et sans reproduction des montants du loyer et engagement maximum en chiffres et lettres, ni reproduction de l’article 22-1 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les consorts [P] soutiennent, à titre subsidiaire, que les demandes en paiement formulées à l’encontre des époux [P] se heurtent à une contestation sérieuse sur la validité desdits actes.
À l’appui de sa demande de délais de paiement, Madame [J] [P] soutient, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle vit seule avec ses 3 enfants pour un revenu de 1.197 euros par mois en 2022 et 1.350 euros environ actuellement en tant qu’assistante de vie, et qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

 Elle conteste avoir agi de mauvaise foi dans la mesure où Monsieur [B] à qui elle aurait sous-loué le logement est cotitulaire du bail et où elle n’avait pas connaissance des impayés puisque le paiement était à jour lors de son départ du logement.

MOTIFS DE LA DECISION 

À titre liminaire, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut de comparution d’un co-défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, Monsieur [B], assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier de justice, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par les consorts [V] ainsi que celles produites en défense par les consorts [P], par jugement réputé contradictoire en premier ressort.





Sur la recevabilité de l’action

Les consorts [V] justifient avoir transmis une copie de l’assignation à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 31 mai 2023, soit plus de deux mois avant le 18 août 2023, date prévue pour la première audience par l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige.

Les consorts [V], bailleurs personnes physiques, n’étant pas tenus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en vertu de l’article 24 II de cette même loi, leur action est recevable au regard de ces dispositions.

Sur la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Sur le congé délivré par Madame [J] [P]

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige dispose que « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ».
En l’espèce, si Madame [J] [P] a envoyé un email aux bailleurs le 19 janvier 2023 donnant congé du bail d’habitation litigieux, seul son courrier recommandé du 25 janvier 2023, reçu par les consorts [V] le 30 janvier 2023, est de nature à faire courir le délai de préavis dont il n’est pas contesté par les parties qu’il est d’une durée d’un mois.

Son congé a donc pris effet à compter du 28 février 2023 et Monsieur [B] est resté seul titulaire du bail litigieux à compter de cette date.









Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, que le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location du 6 novembre 2019 rappelle cette obligation d’assurance du locataire et contient une clause résolutoire en cas de défaut de production d’un justificatif annuel à l’article « Obligations des parties » en son 6° et à l’article « Clause résolutoire » prenant effet un mois après le commandement resté infructueux.

Un commandement de justifier d’une assurance a été délivré au seul locataire restant, Monsieur [B], par acte extrajudiciaire du 7 mars 2023 délivré à domicile par remise à étude.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2023, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les effets des commandements de payer délivrés en parallèle tant à Monsieur [B] qu’à Madame [J] [P], ni de tenir compte du fait qu’un état des lieux de sortie a été établi au contradictoire de Monsieur [B] ultérieurement, le 7 novembre 2023.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [V] d’expulsion de Monsieur [B] des locaux faisant l’objet du bail litigieux.

 En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui se trouve spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.




Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci en lieu et place du loyer et des charges normalement dus.

En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite du bail litigieux (905,04 euros, provisions pour charges de 10,19 euros + 30 euros incluses, en mai 2023) avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail (8 avril 2023).

Sur la demande en paiement à l’encontre des co-locataires

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les loyers impayés et l’indemnité d’occupation

En l’espèce, les commandements de payer délivrés à Madame [J] [P] et Monsieur [B] font état, d’une dette de loyers impayés de 1.999,86 euros arrêté au 27 février 2023. Au 11 mai 2023, le décompte actualisé des consorts [V], joint à leur assignation, fait état d’une dette de loyer impayés de 3.406,98 euros (loyer de mai 2023 inclus), que Madame [J] [P] ne conteste pas.

Cette créance de loyers impayés n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [J] [P] ne la contestant au demeurant pas, il y a lieu de considérer que les montants de loyers mensuels de 864,85 euros et de charges de 10,19 euros correspondent au loyer initial de 825 euros et provision pour charges initiale de 10 euros, après revalorisation selon indexation prévue au contrat de bail.
Il sera donc fait droit à la demande de paiement d’une provision pour loyers impayés et indemnité d’occupation (les effets de l’acquisition de la clause résolutoire étant fixés au 8 avril 2023) à hauteur de 3.406,98 euros à fin mai 2023.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.
En outre, en application de l’article 8-1 VI. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

En l’espèce, le bail du 6 novembre 2019 contient une clause de solidarité et Madame [J] [P] a délivré congé dans les formes légales par courrier recommandé reçu par les bailleurs le 30 janvier 2023, de sorte que la responsabilité contractuelle solidaire de Madame [J] [P] avec Monsieur [B] court jusqu’à six mois après les effets de son congé fixés au 28 février 2023, soit jusqu’au 31 août 2023.

En conséquence, Madame [J] [P] sera tenue solidairement avec Monsieur [B] du paiement des loyers impayés et indemnité d’occupation jusqu’au 31 août 2023 et Monsieur [B] sera condamné seul au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande au titre de la consommation d’eau

Il n’est tout d’abord pas établi que les décomptes actualisés et justificatifs de consommation d’eau aient été communiqués contradictoirement à Monsieur [B], non comparant et non représenté à la présente instance.

Au surplus, au regard de l’éventuelle prescription triennale soulevée par les consorts [P] s’agissant des consommations d’eau antérieures à 2021, de l’incertitude quant à la réelle consommation d’eau imputable à Madame [J] [P] et Monsieur [B], au surplus en l’absence de relevé de compteur contradictoire ou de production intégrale des factures correspondantes, et de la discussion entre les parties sur l’imputation de la provision pour charges perçue par les consorts [V], la demande des consorts [V] se heurte à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.


 Il est relevé que l’absence de contestation de Madame [J] [P] lors des relances amiables des consorts [V] en amont de la présente instance n’est pas de nature à caractériser une reconnaissance de dette à cet égard.

Dès lors, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnations provisionnelles sollicitées par la demanderesse.

Sur la demande en paiement à l’encontre des cautions solidaires

Eu égard aux moyens des époux [P] qui contestent la validité de leurs engagements en qualité de cautions solidaires, tant au regard de la date de conclusion de leur engagement accessoire au contrat de location qu’à l’égard du formalisme des mentions exigées à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, et des moyens des consorts [V] tendant à reconnaître, à l’inverse, la validité des actes de cautionnement, il y a lieu de considérer que la demande des consorts [P] de prononcer nuls lesdits actes de cautionnement se heurte à une contestation sérieuse.

Dès lors, l’examen de la validité des actes de cautionnement est une question de fond du litige qu’il n’appartient pas au juge des référés d’examiner et de trancher.

En conséquence, les demandes en paiement des consorts [V] à leur encontre fondée sur lesdits actes de cautionnement se heurtent, pareillement, à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Par voie de conséquence les demandes formulées par les époux [P] et par les consorts [V] à leur encontre seront rejetées conformément à l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile.







Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, que même d’office, le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En outre, en vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [J] [P] n’étant plus locataire au titre du bail litigieux depuis la prise d’effet de son congé le 28 février 2023, elle n’est plus susceptible de bénéficier de délais de paiement sur trois années mais sur deux années, en application du droit commun.
Madame [J] [P] justifie d’une situation financière difficile caractérisée par des revenus de 1.350 euros environ par mois avec trois enfants à charge, ayant fondé par ailleurs l’octroi à son bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.

Les consorts [V] qui ne font pas état d’impérieux besoins pour le recouvrement immédiat des sommes dues, ne démontrent pas, par ailleurs, la mauvaise foi de leur débitrice dans les circonstances de l’espèce.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [J] [P] de délais de paiement conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les les demandes accessoires

Monsieur [B] et Madame [J] [P], qui perdent le procès au principal, seront condamnés aux dépens comprenant le coût des commandements visant la clause de résiliation du bail délivrés les 7 et 9 mars 2023 mais non leur dénonce aux cautions solidaires qui restera à la charge des consorts [V] qui succombent à cet égard, le coût de l’assignation et sa dénonce à la Préfecture.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 400 euros aux consorts [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit sans qu’il n’y ait lieu d’en disposer autrement, notamment en raison des délais de paiement accordés à Madame [J] [P] pour le règlement de la dette de loyers.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et, dès à présent, vu l’urgence : 
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 novembre 2019 portant sur le logement sis [Adresse 8] à [Localité 13] d’une surface habitable de 56,47 m2 avec effet au 8 avril 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [B] à quitter les lieux loués sis [Adresse 8] à [Localité 13] faisant l’objet du bail du 6 novembre 2019,

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (905,04 euros en mai 2023) ainsi que de la régularisation au titre des charges BM -943307851faut-il prévoir une exclusion ici pour la consommation d’eau contestée ?
et taxes récupérables sur production de justificatifs ;




CONDAMNONS solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] la somme de 3.406,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 mai 2023 (échéance du mois de mai 2023 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 1er juin 2023 jusqu’au 31 août 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [B] à payer à Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse relative à la consommation réelle d’eau au sein du logement donné à bail ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour statuer sur la demande de paiement à ce titre de Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] et rejetons la demande de paiement en provision formée par Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] à cet égard ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse relative à la validité des actes de cautionnement souscrits les 29 et 30 octobre 2019 par Monsieur [C] [P] et Madame [R] [P] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour statuer sur la demande d’annulation desdits actes de cautionnement formée par Monsieur [C] [P] et Madame [R] [P] et pour statuer sur les demandes en paiement de Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] à l’encontre de Monsieur [C] [P] et Madame [R] [P] et Rejetons la demande en annulation desdits actes de cautionnement et les demandes en paiement de provision formées par Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] à cet égard ;

ACCORDONS à Madame [J] [P] la faculté d’apurer sa dette à l’égard de Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] en 24 mensualités, à raison de 23 mensualités de 140 euros chacune et une 24ème mensualité représentant le solde, en principal, frais et intérêts, échéances payables le dixième jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord entre les parties ; 

DISONS qu’à défaut de paiement par Madame [J] [P] d’une seule mensualité à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible sans mise en demeure préalable ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

RAPPELONS que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [J] [P] au paiement des dépens, comprenant le coût des commandements visant la clause de résiliation du bail délivrés les 7 et 9 mars 2023 mais non leur dénonce aux cautions solidaires restant à la charge des demandeurs, ainsi que le coût de l’assignation et sa dénonce à la Préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [J] [P] à payer à Madame [X] [V], Monsieur [I] [V] et Monsieur [O] [V] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION