Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 12 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 24/ 
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 12 Juillet 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame SOULIER, Greffière
Débats en audience publique le : 14 Juin 2024



 GROSSE :
 Le 12 Juillet 2024
 à Me Philippe CORNET

 EXPÉDITION :
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 à Me ......................................................
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N° RG 24/00280 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4M7A

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]
pris en la personne de son syndic en exercice la société CABINET CITYA PARADIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Monsieur [J], [O], [I] [V]
né le 28 Mars 1948 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]

non comparant










FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 26 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, a fait citer Monsieur [J] [V], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

9 453,14 € au titre des charges échues impayées dues au 1er janvier 2024 ; 765,74 € au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juin 2024 ; 2 785,01 € au titre des frais nécessaires ; 
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 novembre 2022; 
2 000 € à titre de dommages-intérêts ;1 604 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cité par procès-verbal remis en étude, Monsieur [J] [V] n’est pas représenté à l’audience susvisée. 

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, fait valoir que Monsieur [J] [V], propriétaire des lots 21, 36 et 38 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ; 

Qu’il produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 04 mai 2017, 19 avril 2018, 21 juin 2019, 02 septembre 2020, 03 juin 2021, 12 octobre 2022 et 13 septembre 2023, un commandement de payer en date du 13 novembre 2020, une sommation de payer du 04 novembre 2022, un décompte de créance arrêtée à l’appel de fond du 1er juillet 2023 comportant le décompte de charges échues et le décompte des frais nécessaires, une précédente décision du tribunal de proximité de Marseille du 14 novembre 2016 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 10 762,74 € en date du 08 juin 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en date du 08 juin 2023 et un décompte des charges de copropriété couvrant la période du 1er juillet 2016 au 1er juillet 2023 pour la somme de 8991,97 € ; 

Que bien que le décompte produit soit arrêté à une date antérieure au délai de 30 jours de la délivrance de la mise en demeure du 8 juin 2023, il est acquis que Monsieur [J] [V], à qui incombe la charge de démontrer qu’il s’est acquitté du paiement des sommes réclamées au titre des provisions de l’exercice en cours, est défaillant à en rapporter la preuve;

Qu’en l’absence de décompte des provisions pour charges, exigibles par application des dispositions précitées, dont le paiement est poursuivi à hauteur de la somme de 765,74 € au 1er juin 2024, il ne pourra être fait droit à la demande de condamnation du copropriétaire défaillant ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 310,56 € ;

Qu’ainsi les frais de de mise en demeure, dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, les frais forfaitaires de suivi procédure, qui ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de sommation par huissier, en l’absence de production des actes correspondants, ainsi que les frais forfaitaires de demande d’hypothèque légale, non justifiés par la démarche correspondante, seront donc écartés ;

Que seuls les frais de sommation de payer du 4 novembre 2022 pour la somme de 186,45 €, nécessaires, seront retenus ; 

Attendu que Monsieur [J] [V] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
-8991,97 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 novembre 2022 ;
-186,45 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que la défaillance récurrente de Monsieur [J] [V] dans le paiement régulier des charges de copropriété depuis le 1er juillet 2016, alors même qu’il a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille du 14 novembre 2016, est de nature à mettre très sérieusement en péril l’équilibre financier de la copropriété en déséquilibrant ses comptes ; 

Que Monsieur [J] [V] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 900 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [J] [V] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 1604 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS, 
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, les sommes suivantes :
-8991,97 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 novembre 2022,
-186,45 € au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 900 € à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 1604 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] aux dépens;

DIT n’y avoir lieu de faire droit au surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT