Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 10 juillet 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
____________


O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 23/05723 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J5PE

MINUTE n° : 2024/ 341

DATE : 10 Juillet 2024

PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDEUR

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Nicolas QUEROL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (postulant) et Me Benjamin CABAGNO, avocat au barreau de PARIS (plaidant)



DEFENDERESSE

SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10/01/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 21/02/2024, puis prorogée au 06/03/2024, au 13/03/2024, au 20/03/2024 au 27/03/2024, au 03/04/2024, au 10/04/2024, au 17/04/2024, au 24/04/2024, au 07/05/2024, au 15/05/2024, au 22/05/2024, au 29/05/2024, au 05/06/2024, au 12/06/2024, au 19/06/2024, au 26/06/2024, au 03/07/2024 et au 10/07/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Jean-Philippe FOURMEAUX
Me Nicolas QUEROL


1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Jean-Philippe FOURMEAUX
Me Nicolas QUEROL



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [E] a donné à bail commercial à la SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5] selon acte du 30 janvier 2013 les lots 2 (appartement) et 57 (parking) dont il est propriétaire au sens de la résidence du [Adresse 4] à [Localité 3].

Au prétexte de la période de crise sanitaire, la locataire n’a pas payé les loyers pour la période du 15 mars au 30 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 30 juin 2021 à hauteur d’un montant total de 10228.04 euros hors taxe soit 11250.84 euros TTC.

Faisant valoir que les résidences de tourisme n’ont jamais fait l’objet de fermeture par décision gouvernementale au cours de ces périodes, Monsieur [E] a, par acte du 21 juillet 2023 fait assigner la SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5] à comparaître devant le président du tribunal judicaire de Draguignan statuant en référé pour obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement de cette somme et subsidiairement son séquestre, outre le paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5] aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 17 octobre 2023 reprises à l’audience sollicitent le débouté des demandes indiquant être en droit de ne pas régler les loyers en cause en application de l’article 7 du bail qui l’y autorise et s’oppose à la demande de séquestre du loyer dès lors qu’il n’y a ni risque d’insolvabilité pour elle ni urgence.
Elle demande reconventionnellement la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des siennes notifiées via le RPVA le 5 décembre 2023, Monsieur [E] réitère ses demandes faisant valoir que l’arrêté préfectoral d’interdiction d’ouverture des meublés de tourisme du 15 avril au 10 mai 2020 n’autorise pas la locataire à s’affranchir du paiement de plus d’un an de loyer


MOTIFS

Il est constant que par 2 arrêts du 30 juin 2022 publiés au bulletin, la cour de cassation a jugé « L'effet de la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. 
Cette mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance.
Pour échapper au paiement de ses loyers , un locataire n'est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de cette mesure).

Par un arrêt du 23 novembre 2022 également publié, elle a jugé que :
« La cour d'appel statuant en matière de référé ne tranche aucune contestation sérieuse en allouant une provision au bailleur d'un logement situé dans une résidence de tourisme sur les loyers impayés par le locataire qui se prévalait, suite aux mesures sanitaires relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid -19, d'une stipulation du bail commercial selon laquelle le paiement des loyers est suspendu dans les cas où « la non sous-location du bien » résulterait « soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'un incendie de l'immeuble, etc...) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale. En effet, c'est sans interpréter cette clause, claire et précise, que la cour d'appel a constaté qu'elle ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même ».



Par un arrêt du 15 juin 2023, également publié , elle a encore rappelé que :
« Le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid -19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers ».

La clause contractuelle justifiant selon la défenderesse le non paiement des loyers pendant la période de fermeture des résidences de tourisme est ainsi textuellement libellée :
« Dans le cas de l’apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves ( telle que l’incendie de l’immeuble…) affectant les locaux et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer défini ci avant ne sera pas payé jusqu’à la fin du mois suivant la fin du trouble de jouissance.
De convention expresse entre les parties, le PRENEUR pourrait remettre en question le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l’activité hôtelière tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens ou événements amenant à un dysfonctionnement dans l’activité du PRENEUR notamment une quelconque modification dans la destination ou encore le mauvais fonctionnement ou entretien des parties communes étant entendu que ces dispositions ne sauraient s’appliquer dans l’éventualité où le PRENEUR aurait le contrôle desdites parties communes ».

Elle prévoit de manière claire et précise que les circonstances exceptionnelles et graves exonérant ipso facto la locataire du paiement des loyers doivent affecter le bien loué lui-même.
Tel n’est pas le cas des mesures gouvernementales ou préfectorales, mesures administratives sans incidence sur la chose louée elle-même, son état, sa délivrance, et sa contenance.

Le second alinéa ne prévoit pas une automaticité de l’exonération de loyer mais une possibilité elle-même subordonnée à l’existence de la force majeure dont la cour de cassation a donc précisé qu’elle ne résultait pas des mesures sanitaires prises pendant la crise du COVID et que la force majeure elle-même n’exonérait pas le locataire commercial du paiement des loyers.

Il n’existe en conséquence aucune contestation sérieuse de l’obligation de la locataire au paiement des loyers échus et impayés dont le montant non sérieusement contestable et non contesté s’élève à la somme de 11250.84 euros.

La SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5] sera en conséquence condamnée au paiement provisionnel de cette somme ainsi qu’aux dépens et à une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous Nathalie Fèvre, présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5] à payer à Monsieur [W] [E] la somme provisionnelle de 11250,84 euros,

CONDAMNONS la SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5] aux dépens,

CONDAMNONS la SOCIETE D’EXPLOITATION ET DE GESTION DE [Localité 5] à payer à Monsieur [W] [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE