Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 10 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N°24/ 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier lors des débats : Madame SOULIER, Greffier 
Greffier lors du prononcé : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier 
Débats en audience publique le : 05 Juin 2024



 GROSSE :
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/01576 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4XDV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

La S.C.I. AGNES ET TAMER
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de représentant légal 

Non comparante





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 28 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Cabinet Immobilière PUJOL, a fait citer la SCI AGNES ET TAMER, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5 665,69 € au titre des charges échues impayées pour la période du 1er juillet 2021 au 31 mars 2024 ;2 054,96 € au titre des charges exigibles pour la période du 1er avril 2024 au 30 septembre 2025 ;1 590,40 € au titre des frais nécessaires ;1 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Cabinet Immobilière PUJOL, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement citée par procès-verbal remis en étude, la SCI AGNES ET TAMER ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Immobilière PUJOL, fait valoir que la SCI AGNES ET TAMER, propriétaire des lots 6 et 7 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 21 février 2024 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité; 

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 décembre 2020, 8 décembre 2021, 28 novembre 2022 et 28 novembre 2023, une attestation de non-recours, un extrait de compte du 21 février 2024, un jugement en date du 22 septembre 2021 condamnant la SCI AGNES ET TAMER au paiement des charges de copropriété pour la période du 21 février 2020 au 30 septembre 2022, ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 15 décembre 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception ;

Attendu que le décompte arrêté au 21 février 2024 porte mention de frais au titre d’« ADF EXCEPTIONNEL DEPOSE GRDF M13 » appelés le 1er juillet 2021, qui concernent la période des charges de copropriété du 21 février 2020 au 30 septembre 2022 visée par le jugement en date du 22 septembre 2021 et ne sont pas mentionnés comme des régularisations de charges ;

Que par ailleurs, il ressort du décompte produit des dépenses de 1 937,28 € et 1 452,96 € dont la mention sibylline de « COPROPRIETAIRE DEFAILLANT », en l’absence de toute pièce versée aux débats, est insuffisante à démontrer qu’elles constituent des charges de copropriété dont la SCI AGNES ET TAMER est débitrice ;

Que l’ensemble de ces sommes seront donc écartés des charges de copropriété dont le paiement est sollicité ;

Attendu qu’au titre des provisions de l’exercice budgétaire, par application des dispositions précitées, d’ordre public, le syndicat des copropriétaires vote chaque année le budget prévisionnel ;

Que seules les provisions à échoir au titre de l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles quand bien même l’assemblée du 28 novembre 2023 a voté le budget prévisionnel jusqu’au 30 septembre 2025 ;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le paiement que des provisions arrêtées à l’appel de fonds du 30 septembre 2024 exigibles ; ; 

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1590,40 €;

Qu’ainsi les multiples frais forfaitaires de contentieux et d’envoi auxiliaire de justice, qui ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle, seront écartés ; 

Attendu que la SCI AGNES ET TAMER sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
-1664,90 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 21 février 2024,
-594,48 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 septembre 2024, 
-50 € au titre des frais de relance nécessaires ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI AGNES ET TAMER sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Cabinet Immobilière PUJOL, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI AGNES ET TAMER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Cabinet Immobilière PUJOL, les sommes suivantes :
-1664,90 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 21 février 2024,
-594,48 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 septembre 2024, 
-50 € au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE la SCI AGNES ET TAMER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Cabinet Immobilière PUJOL, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI AGNES ET TAMER aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT