Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00569 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDA6







Société CDC HABITAT

C/

[M] [S]









 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur


- FE délivrée à la SELARL AGH AVOCATS


Le 12/07/2024


Avocats : la SELARL AGH AVOCATS






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024



PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : 

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,

Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré, 


DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]


Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS


DEFENDEUR :

Monsieur [M] [S]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

 Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2015, prenant effet le même jour, la Société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [M] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], [Adresse 5] et une place de stationnement n°11 située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la Société CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1570.33 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la Société CDC HABITAT a assigné Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir :

-constater que la résiliation du bail conclu entre la société CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI) et Monsieur [M] [S] portant sur le logement d'habitation porte n°E055 bâtiment 3) avec stationnement accessoire (n°111) sis [Adresse 5], à [Localité 3], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l'expiration du délai de 6 semaines courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 21 décembre 2023 (soit le 2 février 2024),
-ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [S] ainsi que tout occupant de son chef du logement et du stationnement accessoire dont s'agit, avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique,







-fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers, augmenté des charges afférentes au logement et stationnement accessoire dont s'agit, révisables selon les dispositions contractuelles (soit 656,30 euros euros à la date de l'assignation) et condamner Monsieur [M] [S] à son paiement à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,

-condamner Monsieur [M] [S] au paiement à la société CDC HABITAT de la somme provisionnelle de 1.709,93 euros pour arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 22 février 2024 (échéance de février incluse), somme à parfaire des échéances dues le jour de l'audience, et avec intérêts de droit à compter de l'Ordonnance à intervenir,

-condamner Monsieur [M] [S] au paiement d'une indemnité de 600 (e) au titre de l'article 700 CPC,

-le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d'assignation, de notification aux services préfectoraux.

Lors de l’audience du 17 mai 2024, la Société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2142.79 euros au 16 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
 Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [S] [M] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 juillet 2024.











MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 23 février 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.




En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par la Société CDC HABITAT à Monsieur [S] [M].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La Société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1570.33 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la Société CDC HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 2 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [S] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement.



Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la Société CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [S] [M].


En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [S] [M] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (656.30 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2142.79 euros à la date du 16 mai 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [S] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 2142.79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [S] [M] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.






Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S] [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [S] [M] à verser à la Société CDC HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 2 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 22 décembre 2015 entre Monsieur [S] [M] et la Société CDC HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], [Adresse 5] et une place de stationnement n°11 située à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 2142.79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;





ACCORDONS à Monsieur [S] [M] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 22 mois à raison de 21 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 22ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [S] [M] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (656.30 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à la Société CDC HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION