Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00058 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSVK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/02022
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société IMMORENTE,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815


ET :

La Société SACRIPAN,
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Samuel MAIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1110, non comparant

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2020, la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a consenti à la société SACRIPAN un bail commercial sur un local n° 23 sis dans la galerie commerciale [Localité 9], située [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8].

Le 16 novembre 2023, la société IMMORENTE, venue aux droits de la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT, a fait délivrer à la société SACRIPAN un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 46.503,19 euros.


Par acte du 11 janvier 2024, la société IMMORENTE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société SACRIPAN, pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la société SACRIPAN et de tous occupants de son chef, et le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;être autorisé à conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts ;condamner la société SACRIPAN à lui payer à titre provisionnel :une somme de 46.306,39 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, avec intérêts au taux conventionnel,une somme de 2.315,31 euros correspondant à la clause pénale contractuelle,une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer majoré de 50 %, augmentée des charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux,outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2024.

À l'audience, la société IMMORENTE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société SACRIPAN n'a pas comparu. Elle a, par l'intermédiaire de son conseil, sollicité un nouveau renvoi, auquel il n'a pas été fait droit, faute de justificatif. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Selon l'article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 16 novembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 46.503,19 euros.

Il résulte du décompte arrêté au 10 juin 2024 produit à l'audience que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 16 décembre 2023. L'obligation de la société SACRIPAN de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société SACRIPAN causant un préjudice à la société IMMORENTE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société IMMORENTE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte produit à l'audience arrêté au 10 juin 2024, que la société SACRIPAN reste lui devoir au 5 octobre 2023, date à laquelle sera arrêtée la somme dûe au titre des arriérés, en l'absence de comparution du défendeur à l'audience, ainsi que des factures correspondantes et de l'avis d'imposition au titre de la taxe foncière, une somme de 46.503,19 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance du 4e trimestre 2023 incluse.

La société SACRIPAN sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société SACRIPAN restera acquis à la société IMMORENTE dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence d'un préjudice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, ce qui, en tout état de cause, excède l'office du juge des référés.

En outre, la société IMMORENTE sollicite le paiement de la somme de 2.315,31 euros au titre de l'indemnité forfaitaire en application de la clause pénale conventionnelle. Cette somme, par sa nature, peut être modérée par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que la demande formée à ce titre ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence, et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir à cet égard.

La société SACRIPAN, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société IMMORENTE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail liant les parties au 16 décembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société SACRIPAN ou de tous occupants de son chef hors du local n°[Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 8] ;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société SACRIPAN au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société SACRIPAN à payer à la société IMMORENTE la somme provisionnelle de 46.306,39 euros, au titre des loyers, charges et indemnités et taxes, échéance du 4e trimestre 2023 incluse ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale contractuelle ;

Condamnons la société SACRIPAN à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société SACRIPAN à payer à la société IMMORENTE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JUILLET 2024.


LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE