Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 12 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00720 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAXS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/1941
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SAPHIR REAL ESTATE
dont le siège social est sis [Adresse 4] 

représentée par Me Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0714

ET :

La société SOJETHERM 
dont le siège social est sis [Adresse 3] 

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2022, la société SAPHIR REAL ESTATE a consenti à la société SOJETHERM un bail commercial portant sur des locaux situés Veellage d'[Localité 5], [Adresse 2], et [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte du 13 février 2024, la société SAPHIR REAL ESTATE a fait délivrer à la société SOJETHERM un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail commercial en paiement de la somme en principal de 28.454,02 euros.

Par acte du 22 mars 2024, la société SAPHIR REAL ESTATE a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société SOJETHERM, pour :
faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société SOJETHERM et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir ;voir fixer à titre provisionnel à la somme de 3.779,22 euros l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 13 mars 2014, outre les charges et taxes locatives, et majorée de l'intérêt calculé au taux d'intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ;la voir condamner à payer à titre provisionnel au paiement de :la somme de 29.084,04 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 14 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024,la somme de 2.908,40 euros TTC à titre d'indemnité en application de l'article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir,la somme de 22.675,33 euros à titre d'indemnité d'occupation en application de l'article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir ;∙ faire juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SAPHIR REAL ESTATE ;
∙ voir ordonner la capitalisation des intérêts échus ;
∙ voir la société SOJETHERM condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 juin 2024. 

La société SAPHIR REAL ESTATE a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée, la société défenderesse n'a pas comparu. 

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. 

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce 13 février 2024 pour le paiement de la somme en principal de 28.454,02 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte du 14 mars 2024 joint à l'assignation, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 14 mars 2024. 
 
Dès lors, d'une part, l'obligation de la société SOJETHERM de quitter les lieux n'étant pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Il n'y a néanmoins pas lieu de l'assortir d'une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

D'autre part, le maintien dans les lieux de la société SOJETHERM causant un préjudice à la société SAPHIR REAL ESTATE du fait d'une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer conventionnel.

Aussi, la société SAPHIR REAL ESTATE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé, que la société SOJETHERM reste lui devoir au 14 mars 2024 une somme de 29.084,04 euros (loyers et indemnités d'occupation), appel du 1er mars 2024 inclus.

En outre, il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, en vertu desquelles " Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. " 

La société SOJETHERM sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 29.084,04 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la signification du commandement de payer, sur la somme qu'il vise, et à compter de l'assignation pour le surplus. 

Les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil.

Sur les sommes réclamées au titre de clauses pénales

La société SAPHIR REAL ESTATE sollicite en outre le bénéfice : de la conservation du dépôt de garantie ; d'une indemnité conventionnelle prévue à l'article 23 des conditions générales du bail, correspondant aux 6 mois de loyer forfaitaire dus au titre de la durée de remise en location du bien immobilier donné à bail, s'élevant à la somme de 22.675,33 euros ; de la majoration de 10% des sommes dues au titre des loyers et charges impayés, soit 2.908,40 euros ; d'une indemnité d'occupation majorée de l'intérêt calculé au taux d'intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points. 

Il est relevé à cet égard, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. "

D'autre part, l'article 834 du code de procédure civile prévoit que " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d'appréciation exclu des pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de sorte qu'il n'entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu'il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s'il l'estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes précitées, par leur nature de clause pénale, peuvent par conséquent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l'espèce, les demandes rappelées ci-dessus ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. Il n'y aura dès lors pas lieu à référé à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombante, la société SOJETHERM sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SAPHIR REAL ESTATE l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résiliation du bail à compter du 14 mars 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société SOJETHERM et de tous occupants de son chef, des locaux situés Veellage d'[Localité 5], [Adresse 2], et [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Condamnons la société SOJETHERM au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société SOJETHERM à payer à la société SAPHIR REAL ESTATE la somme provisionnelle de 29.084,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la signification du commandement de payer, sur la somme qu'il vise, et à compter de l'assignation pour le surplus ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Condamnons la société SOJETHERM à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société SOJETHERM à payer à la société SAPHIR REAL ESTATE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 JUILLET 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT