Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00088 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSGN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01986
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290


ET :

La SAS RAM,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 41


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2020, modifié par avenant du 10 août 2020, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a consenti à M. [Z], aux droits duquel est ensuite venue la SAS RAM, un bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 1]. 

Par acte du 21 novembre 2023, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait délivrer à la SAS RAM un commandement visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme en principal de 50.301,83 euros.

Par acte du 26 décembre 2023, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a assigné en référé devant le président de ce tribunal la SAS RAM, pour :
faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la SAS RAM et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; obtenir la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et ce aux frais et risques de la société locataire ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel : une somme de 50.301,83 euros au titre de l'arriéré de loyer et de l'indemnité d'occupation, arrêtée au 1er novembre 2023, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 21 novembre 2023,une indemnité d'occupation mensuelle de 2.168,44 euros, payable d'avance, due par la SAS RAM à compter rétroactivement du 20 décembre 2023 à minuit jusqu'au jour effectif de l'expulsion ;voir la SAS RAM condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'affaire a été appelée, après deux renvois, à l'audience du 6 juin 2024.

A l'audience, le demandeur sollicite de voir la SAS RAM condamnée au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 47.043,83 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 23 mai 2024.

En réplique, la SAS RAM demande au tribunal :
à titre principal : de débouter l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE de toutes ses demandes ; de faire juger que la clause résolutoire n'est pas acquise ;à titre subsidiaire : de lui accorder un délai de paiement sur 24 mois à hauteur de 1960,69 euros par mois, en sus du loyer courant, et ce à compter du 1er juin 2024 ; de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial ; de dire et juger n'y avoir lieu à sa condamnation aux dépens et frais irrépétibles ;en tout état de cause : de condamner l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.Elle explique en substance que :
l'arriéré locatif provient pour l'essentiel de la fermeture des établissements pendant la période du Covid ; elle se trouve dans une situation économique ne lui permettant pas de se libérer de la totalité de ses arriérés locatifs ;elle met, toutefois, en œuvre toutes les diligences nécessaires afin de sauver l'investissement conséquent qu'elle a mis en place ainsi que les cinq employés à plein temps du fond ; depuis l'acte introductif d'instance en date du 26 décembre 2023, elle s'est acquittée de l'intégralité des loyers courant en versant la somme de 18.724,68 au bailleur, outre une somme de 10.000 euros au mois de mars 2024 démontrant ainsi sa bonne foi et celle de ses actionnaires et sa volonté de régler l'intégralité de sa dette
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

Le bail stipule qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer demeuré infructueux.

L'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 21 novembre 2023 pour une somme en principal de 50.301,83 euros est demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues arrêté au 5 juin 2024, de sorte que le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 22 décembre 2023.

Elle démontre également qu'il lui reste dû au 5 juin 2024 une somme de 47.043,83 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse et paiement de 2.181 euros du 30 mai 2024 déduit.

L'obligation du locataire de payer cette somme n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision à hauteur de 47.043,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Le règlement d'une somme de 10.000 euros le 21 mars 2024 et la reprise du paiement du loyer courant démontrent l'intention de la SAS RAM de régulariser sa situation ; il convient dès lors, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, le demandeur serait fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'il aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié.

Succombante, la SAS RAM sera condamnée aux dépens, étant précisé que le coût des commandements de paiement signifiés sont inclus dans la somme principale au paiement de laquelle elle est condamnée.

Par ailleurs, il est équitable de laisser à la charge de l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 22 décembre 2023 ;

Condamnons la SAS RAM à payer à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme provisionnelle de 47.043,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS RAM se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 1960 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, le 1er de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SAS RAM et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,la SAS RAM devra payer mensuellement à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu'à libération des lieux,le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société SAS RAM à supporter la charge des dépens, étant précisé que le coût des commandements de paiement signifiés sont inclus dans la somme principale au paiement de laquelle la SAS RAM a été condamnée ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JUILLET 2024.


LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE