Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00549 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCWK







[W] [M] [B] [J]

C/

[O] [T]

 

- Expéditions délivrées à avocat


- FE délivrée à Me Chloé CHIARO


Le 12/07/2024


Avocats : Me Chloé CHIARO



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024



PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER :

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,

Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré, 

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [M] [B] [J]
né le 07 Octobre 1985 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Maître CHIARO, OPTIM AVOCAT, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDERESSE :

Madame [O] [T]
née le 05 Décembre 1997 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé signés le 13 août 2020, M. [W] [J] a donné en location à Mme [O] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] ainsi qu’une place de parking n°106 située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel actuel de 529,53 euros. Il est notamment prévu dans ces contrats une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers .

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [J] a fait signifier à Mme [O] [T] un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 28 février 2023 .

Par acte du 26 février 2024 dénoncé le 27 février 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde M. [W] [J] a ensuite fait assigner en référé Mme [O] [T], afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation des baux d'habitation et du parking;
‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 8.433, 09 € représentant l’arriéré de loyers (loyer de février 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu'à toute libération des lieux;
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel;
‒ l’allocation de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens.

A l’audience du 17 mai 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée M. [W] [J] valablement représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 10.021, 68 €.



Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Assignée en l'étude d'huissier, en l'étude de commissaire de Justice, Mme [O] [T] n'a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 

MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la non comparution du défendeur 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [O] [T], assignée en l'étude de commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.



En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. 

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 27 février 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, le bailleur personne physique a saisi le 02 mars 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc régulière en la forme. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par Monsieur [J] à Madame [O] [T].

En l’espèce, les bauxcontiennent une clause résolutoire qui prévoient qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, les baux seront résiliés de plein droit.

Il est constant que M. [W] [J] a fait délivrer à Mme [O] [T] un commandement de payer suivant exploit du 28 février 2023 rappelant la clause résolutoire prévue aux contrats de bail et les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [T], n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 28 février 2023 réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 29 avril 2024 en vertu des dispositions des articles 7 a et g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Dès lors, Mme [O] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 29 avril 2024, ce qui constitue pour M. [W] [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux.

Faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse sera ordonnée à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. 

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux.

Sur le montant de l'arriéré locatif 

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

M. [W] [J] produit un décompte démontrant que Mme [O] [T] restait devoir la somme de 10.021, 68 € à la date du 1er mai 2024 .

Mme [O] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, elle sera donc condamnés au paiement de la somme de 10.021, 68 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse s’agissant du local d’habitation et du parking). 

Mme [O] [T], occupant les lieux sans droit ni titre à depuis l'acquisition de la clause résolutoire, sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (529,53 euros par mois à la date de l'audience s’agissant du local d’habitation et du parking), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 2 mai 2024 .

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [O] [T] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens de M. [W] [J] .

Dès lors, la résiliation du bail conclu entre M. [W] [J] et Mme [O] [T] sera constatée, et ce à compter du 29 avril 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [O] [T] et de tous occupants de son chef par application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [O] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.


Sur les demandes accessoires 

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [J] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [O] [T] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement de ce texte.


Mme [O] [T] succombant au principal, supporteront les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL , renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux bauxconclus le 13 août 2020 entre M. [W] [J] et Mme [O] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] et le parking n°106 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] - et parking n°106 sis à [Localité 8];

AUTORISONS, à défaut pour Mme [O] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Mme [O] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (529,53 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 2 mai 2024 ,

CONDAMNONS Mme [O] [T] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 10.021, 68 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS Mme [O] [T] à payer à M. [W] [J] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [O] [T] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;


RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,


Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION