Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 2 juillet 2024

N° RG 22/09255 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHQV

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 Juillet 2024 
50G

N° RG 22/09255 
N° Portalis DBX6-W-B7G-XHQV

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[H] [C], 
[K] [N] épouse [C]
C/
[F] [P] divorcée [T], [V] [T]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
Me Martin PEYRONNET
Me Yasmina RACON



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge.

Lors des débats : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 
Lors du prononcé : Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier 

DEBATS :
à l’audience publique du 07 Mai 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [H] [C]
né le 16 Mars 1976 à [Localité 7] (TURQUIE)
de nationalité Turque
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 4]

représenté par Me Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [K] [N] épouse [C]
née le 15 Février 1977 à [Localité 7] (TURQUIE)
de nationalité Turque
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 4]

représentée par Me Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [F] [P] divorcée [T]
née le 12 Novembre 1949 à [Localité 6] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Yasmina RACON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Carole LEVÉEL, membre de L’AARPI DOURY FAURIE & LEVÉEL, avocate au barreau de TOULON, avocat plaidant

Monsieur [V] [T]
né le 04 Août 1946 à [Localité 5] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Yasmina RACON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Carole LEVÉEL, membre de L’AARPI DOURY FAURIE & LEVÉEL, avocate au barreau de TOULON, avocat plaidant
*******************************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21 mars 2022, Monsieur [V] [T] et Madame [F] [P] divorcée [T], promettants, ont promis de vendre à Monsieur [H] [C] et Madame [K] [N] épouse [C], bénéficiaires, une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée d’une superficie d’environ 1023 m² à détacher d’une parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 3] située [Adresse 10] à [Localité 5], au prix de 215 000 euros.

Cette promesse était notamment soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire au plus tard le 22 juin 2022 pour la construction d’une maison à usage d’habitation en R+1 d’une surface de plancher maximale de 160 m² et a été consentie pour une durée expirant le 22 septembre 2022 à 16 heures, l’acte stipulant qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de ce dernier délai.

Exposant s’être vu opposer le 21 juillet 2022 un refus à leur demande de permis de construire déposée le 12 avril 2022 au motif du caractère erroné du plan de bornage fourni par les promettants, puis une autorisation hors délai sur nouvelle demande déposée sur la base d’un nouveau plan de bornage fourni par les promettants, qui ont toutefois refusé de réaliser la vente alors que l’absence de levée d’option dans le délai prévu leur était imputable, les époux [C] ont fait assigner les consorts [T] par acte du 29 novembre 2022 aux fins principalement de vente forcée du bien.
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L’ordonnance du 24 mars 2023 par laquelle le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire après acceptation par les parties est devenue caduque faute de consignation.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, les époux [C] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1124 et suivants, 1240 et suivants, 1583 et 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :
- juger parfaite la vente du terrain ci-après désigné, situé [Adresse 10] à [Localité 5]), entre Monsieur et Madame [C] et Monsieur [T] et Madame [P] : 
A [Localité 5] (GIRONDE) [Localité 5] [Adresse 10], une parcelle de terrain à bâtir non viabilisé d'une superficie d'environ 1023 m² (dont 724 m² en zone UB) à détacher d'une parcelle de plus grande importance, figurant ainsi au cadastre : Section N° Lieudit Surface B [Cadastre 3] [Localité 8] 01 ha 58 a 57 ca ;
- à titre principal, prononcer la vente forcée du bien situé [Adresse 10] à [Localité 5] au profit de Monsieur et Madame [C] ;
- à titre subsidiaire, condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [P], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à procéder devant notaire à la réitération par acte authentique de la promesse de vente du bien situé [Adresse 10] à [Localité 5], à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
- à titre très subsidiaire, 
- condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [P] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 43 000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien situé [Adresse 10] à [Localité 5], 
- condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [P] au remboursement de la somme de 350 euros au titre de l’avance sur frais, 
- ordonner la restitution par le notaire séquestre de la somme de 10 350 euros versée par Monsieur et Madame [C] au titre du dépôt de garantie ;
- rejeter toute demande adverse ;
- condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [P] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Martin PEYRONNET en application de l'article 699 du code de procédure civile. 
 
Ils soutiennent que, conformément aux stipulations de la promesse de vente, les promettants ne peuvent leur refuser de lever l’option pour acquérir au motif de l’expiration du délai fixé dans la promesse, dès lors que c’est par la faute des défendeurs qu’ils ont été empêchés d’y procéder plus tôt, le permis de construire dont le dossier a été déposé le 12 avril 2022, soit dans le délai contractuel, n’ayant été refusé qu’au motif de l’invalidité du plan de division annexé à la promesse de vente, retiré avant la décision du maire sans que les promettants ne les en aient informés dans le cadre de leur obligation d’information et de bonne foi.

Subsidiairement, ils affirment qu’en refusant la réitération de la promesse par acte authentique, les défendeurs ont commis une faute ayant entraîné pour eux une perte de chance d’acquérir le bien, évaluée à 20 % du prix de la vente projetée.

Ils concluent à la restitution de l’indemnité d’immobilisation à défaut pour eux d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive, ainsi qu’à l’absence de démonstration du caractère abusif de la procédure engagée par eux.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, les consorts [T] concluent ainsi, au visa des articles 1103 et suivants et 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile :
N° RG 22/09255 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHQV

- rejeter les demandes adverses, 
- condamner solidairement les consorts [C] à une amende civile fixée par la juridiction, 
- condamner solidairement les consorts [C] à verser aux consorts [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner au notaire détenteur des fonds de verser l’indemnité d’immobilisation aux consorts [T],
- condamner solidairement les consorts [C] à verser Monsieur [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts [C] à verser Madame [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- condamner solidairement les consorts [C] aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’aucune condition suspensive n’ayant été remplie et le délai de levée d’option étant dépassé, la promesse est caduque depuis le 22 septembre 2022. Ils estiment qu’aucune restitution de l’indemnité d’immobilisation ne saurait intervenir à défaut pour les bénéficiaires d’avoir respecté leurs obligations dans le délai contractuel, n’ayant manifestement pas déposé de demande de permis de construire avant le 1er août 2022, alors que la promesse prévoyait un tel dépôt avant le 22 avril 2022, et l’arrêté de refus de permis visant une parcelle distincte de celle objet de la promesse. Ils ajoutent que, pas plus que la demande de permis de construire, aucun des documents visés dans cet arrêté n’est produit par les demandeurs, et qu’à l’inverse, les pièces dont ils ont obtenu communication auprès des services de la mairie montrent que c’est le géomètre-expert, et non eux-mêmes, qui a déposé une demande de division foncière puis en a sollicité le retrait et que seuls ce dernier, l’architecte missionné par les demandeurs pour le dépôt de la demande de permis et le notaire rédacteur de la promesse ont manqué à leurs obligations. Ils affirment qu’aucune volonté des parties de continuer la relation au-delà du 22 septembre 2022 n’est démontrée et que l’ensemble des carences et mensonges des demandeurs justifient une indemnisation pour procédure abusive, eux-mêmes étant âgés et fortement affectés par la procédure.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 avril 2024.


MOTIFS

Sur le caractère parfait de la vente et les demandes afférentes

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 

Il résulte de l’article 1583 du même code que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
Les demandeurs se prévalent en l’espèce de la clause de la promesse de vente du 21 mars 2022 selon laquelle “La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 22 septembre 2022, à seize heures. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé” et soutiennent que, eux-mêmes manifestant leur volonté de lever l’option, certes hors délai mais y ayant été empêchés par les promettants, la caducité de la promesse ne peut leur être opposée et la vente est désormais parfaite.

Il ressort toutefois de la promesse de vente conclue entre les parties que la réalisation de celle-ci a été prévue pour intervenir, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d’option par le bénéficiaire dans le délai prévu, auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes, cette levée d’option devant alors, pour être recevable, être accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire d’une somme correspondant au prix, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée, et à la provision sur frais d’acte notamment, outre, à défaut de passation de l’acte dans les quinze jours, d’une mise en demeure d’avoir à passer l’acte en l’étude du notaire et, à défaut de régularisation de l’acte par le promettant, de la rédaction par le notaire d’un procès-verbal sur la base duquel le bénéficiaire pourra demander l’exécution de la vente.

Les époux [C] ne justifiant en l’espèce ni du paiement du prix et des frais, ni d’une mise en demeure de passer l’acte, ni a fortiori d’un procès-verbal de carence, la vente ne peut être considérée comme étant parfaite, quand bien même le délai de levée d’option serait dépassé du fait des promettants.

La promesse étant caduque depuis le 22 septembre 2022, les demandes visant à voir prononcer la vente forcée du bien et réitérer la promesse de vente seront donc rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [C] sollicitent des dommages et intérêts aux motifs que les promettants ont manqué à leurs obligations contractuelles en refusant la réitération de l’acte et en ayant fourni un plan de division invalide ayant fait l’objet d’une procédure de retrait, sans en informer les bénéficiaires, causant l’impossibilité d’obtenir un permis de construire dans les délais de la condition suspensive stipulée à ce titre dans la promesse et leur faisant ainsi perdre une chance d’acquérir le bien.

Il résulte de l’arrêté de refus de permis de construire du 21 juillet 2022 que la demande de permis a été déposée pour Madame [C] le 12 avril 2022, soit dans le délai prévu à la promesse qui stipulait à ce titre la date ultime du 22 avril 2022, et que le permis a été refusé aux motifs que les plans du permis étaient issus de l’ancienne déclaration préalable de division, en date du 24 décembre 2021, retirée le 15 juillet 2022 après demande du 12 juillet 2022, et que la demande de permis de construire ne respectait plus l’article R. 431-5 c du code de l’urbanisme relatif à la superficie et à la localisation du terrain.

Or, les défendeurs versent aux débats, d’une part, la déclaration préalable à la division de la parcelle litigieuse déposée le 1er décembre 2021 par le géomètre-expert qui a établi le plan de division annexé à la promesse de vente, d’autre part, la décision de non-opposition à cette déclaration préalable du 24 décembre 2021, enfin, la demande d’annulation de cette déclaration préalable formée par courrier du 12 juillet 2022 par ce seul géomètre-expert et la décision de retrait prise en conséquence le 15 juillet 2022 par le maire de [Localité 5].

Aucune autre pièce n’est versée à ce titre par les demandeurs, qui ne démontrent donc pas que les promettants seraient eux-mêmes intervenus, à titre personnel ou par mandataire, pour faire procéder au retrait de la déclaration préalable de division sur la base de laquelle la demande de permis avait été déposée, ou qu’ils auraient eu connaissance de ces démarches du géomètre-expert et que le refus de permis leur serait ainsi imputable.

Par suite, aucun manquement des promettants dans la réalisation de la promesse n’est démontré, de sorte qu’en application de l’article 1231-1 du code civil, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation et de l’avance sur frais

La promesse de vente stipule en page 9 que la somme de 10 000 euros versée par le bénéficiaire entre les mains du notaire au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation convenue à hauteur de 12 500 euros sera restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non-levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives autres que celle relative à l’obtention d’un prêt.

L’absence de levée de l’option dans le délai contractuellement fixé résultant en l’espèce de la non-réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire au 22 juin 2022, malgré le respect par les bénéficiaires de la date prévue pour le dépôt de la demande de permis tel que rappelé plus haut, la somme de 10 000 euros versée le 30 mars 2022 entre les mains du notaire par les époux [C] au titre de la partie de l’indemnité d’immobilisation telle que convenue leur sera en conséquence restituée par application de l’article 1103 du code civil. Il est en effet constaté que seule cette somme de 10 000 euros a été versée à ce titre, et non celle de 10 350 euros visée à ce titre par les demandeurs dans leurs conclusions.

Il en sera de même de l’avance sur frais séquestrée à hauteur de 350 euros entre les mains du notaire.


Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

La demande des époux [C] étant partiellement accueillie, celle des époux [T] en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil.


Sur les autres demandes

La demande des époux [T] en condamnation des époux [C] au paiement d’une amende civile est irrecevable par application des articles 31, 122 et 125 du code de procédure civile, pour défaut d’intérêt à agir à ce titre.

Les époux [T], partie perdante, supporteront in solidum les dépens et paieront aux époux [C], ensemble, une somme que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

CONSTATE la caducité depuis le 22 septembre 2022 de la promesse de vente du 21 mars 2022 portant sur le bien situé [Adresse 10] à [Localité 5] ;

REJETTE les demandes de Monsieur [H] [C] et Madame [K] [N] épouse [C] tendant à la vente forcée et à la réitération par acte authentique de la promesse de vente du 21 mars 2022 portant sur le bien situé [Adresse 10] à [Localité 5] ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [C] et Madame [K] [N] épouse [C] en dommages et intérêts ;

DIT que la somme de 10 350 euros séquestrée entre les mains de Maître [M] [W], notaire associée de la SELARL BRUNO DESPUJOLS ET [M] [W] NOTAIRES ASSOCIES, au titre de l’indemnité d’immobilisation et de l’avance sur frais doit être restituée à Monsieur [H] [C] et Madame [K] [N] épouse [C] ;

AUTORISE Maître [M] [W], notaire associée de la SELARL BRUNO DESPUJOLS ET [M] [W] NOTAIRES ASSOCIES, à remettre cette somme de 10 350 euros à Monsieur [H] [C] et Madame [K] [N] épouse [C] sur justification de la signification à parties du présent jugement ;

DECLARE la demande en paiement d’une amende civile irrecevable ;

REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] et Madame [F] [P] divorcée [T], in solidum à payer à Monsieur [H] [C] et Madame [K] [N] épouse [C] ensemble la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] et Madame [F] [P] divorcée [T] in solidum aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Président, Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier. 


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,