Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00769 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAGR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/02023
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société AMF,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sophie BARBERO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0689


ET :

La Société CF BAT 3,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2013, la société AMF a consenti à la société CF BAT 3 un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 2].

Le 1er décembre 2023, la société AMF a fait délivrer à la société CF BAT 3 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 98.951 euros.

Par acte du 18 avril 2024, la société AMF a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société CF BAT 3, pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la société CF BAT 3 ou de tous occupant de son chef, faire constater les réparations locatives par un huissier, et ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;condamner la société CF BAT 3 à lui payer à titre provisionnel :une somme de 102.011 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 5 janvier 2024,une indemnité d'occupation mensuelle de 1.122 euros charges comprises, hors consommation réelle d'eau, jusqu'à la libération effective des lieux,outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonciation aux créanciers inscrits.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2024.

À l'audience, la société AMF sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société CF BAT 3 n'a pas comparu.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 18 mars 2024.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 1er décembre 2023 pour le paiement de la somme de 98.951 euros en principal.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 31 janvier 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai légal d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'issue de ce délai, soit le 1er janvier 2024. L'obligation de la société CF BAT 3 de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société CF BAT 3 causant un préjudice à la société AMF, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel et aux charges. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale à 1.020 euros, charges comprises, jusqu'à la libération des lieux. Il n'y a pas lieu, compte tenu des dispositions contractuelles, de prévoir une exception s'agissant de la consommation réelle d'eau. 

Il n'y a pas lieu non plus d'autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice, assister le cas échéant d'un technicien, celui-ci ne justifiant pas qu'une autorisation judiciaire est nécessaire.

La société AMF justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 31 janvier 2024, que la société CF BAT 3 reste lui devoir à cette date une somme de 102.011 euros (incluant loyers et ses accessoires et indemnités d'occupation), échéance de janvier 2024 incluse. Celle-ci sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Il n'y a pas lieu de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société CF BAT 3 restera acquis à la société AMF dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence d'un préjudice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, qui en tout état de cause excède l'office du juge des référés.

La société CF BAT 3, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, étant relevé qu'aucune dénonciation aux créanciers inscrit n'est produite.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société AMF la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail liant les parties au 1er janvier 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société CF BAT 3 ou de tous occupants de son chef hors des lieux sis [Adresse 1], à [Localité 2] ;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société CF BAT 3 au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.020 euros, charges comprises, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamnons la société CF BAT 3 à payer à la société AMF la somme provisionnelle de 102.011 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société CF BAT 3 à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société CF BAT 3 à payer à la société AMF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JUILLET 2024.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE