Tribunal Judiciaire · REFERES CONSTRUCTION — 10 juillet 2024

T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION




RÉFÉRÉ n° : N° RG 23/08079 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBB6

MINUTE n° : 2024/ 362

DATE : 10 Juillet 2024

PRÉSIDENT : Madame Emmanuelle SCHOLL

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT



DEMANDERESSE

S.D.C [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Virginie FEUZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU,, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 3]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON





DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05/06/2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Lionel ALVAREZ
Me FEUZ


1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ
Me Serge JAHIER

EXPOSE DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale du 3 mars 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 7]” situé à [Localité 4], a décidé de désigner la société Centrale Immobilière de Gestion en lieu et place de la société Foncia Grand Bleu.

Le nouveau syndic de copropriété a sollicité des documents à l’ancien qui ne les a pas transmis, indiquant ne pas les avoir en sa possession.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” représenté par son syndic en exercice la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION a assigné la SAS FONCIA GRAND BLEU devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de mesures urgentes et de provision.

A l’audience du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” représenté par son syndic en exercice la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION, s’en rapportant à ses écritures notifiées par RPVA le 21 mars 2024, demande:
- la condamnation de la Société FONCIA GRAND BLEU à communiquer les éléments suivants pour la copropriété « [Adresse 7] » sous astreinte de 150 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir : 
- Le relevé général des dépenses de la copropriété « [Adresse 7] » pour l'exercice 
2022 et le premier trimestre 2023.
- Le projet de répartition individuelle des charges individuelles pour l'exercice 2022, 
 - Le budget prévisionnel 2022 et 2023 par clés de répartition voté lors de l’Assemblée 
générale de mars 2023.
 - Les journaux d'appels de fonds détaillant les appels de fonds émis par copropriétaire 
et par clés de répartition pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023. 
 - Modificatif du règlement de copropriété ayant augmenté le nombre de tantièmes de 
10 000 à 10 122. 
- la condamnation de la Société FONCIA GRAND BLEU à verser à la Société CIG, ès qualités de représentant du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], la somme de 5 000 € à titre de provision. 
- la condamnation de la Société FONCIA GRAND BLEU à verser à la Société CIG, ès qualités de représentant du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civiles. 
- la condamnation de la Société FONCIA GRAND BLEU aux dépens.

Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions.

La SAS FONCIA GRAND BLEU s’en est rapportée à ses conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2024, et demande:
- Le rejet des prétentions adverses.
- La condamnation du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], au paiement d’une somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Il est fait expressément référence aux écritures pour les moyens au soutien des prétentions.


MOTIFS

Sur les mesures:

Aux termes de l’article 18-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 18 I avant dernier alinéa de la même loi, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :[...]
- De proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

Ledit décret étant le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, qui prévoit dix-huit documents différents, accessibles de manière variable selon la qualité du destinataire. Il se déduit des textes précédents que l’ensemble de ces documents a vocation à être transmis au nouveau syndic.

Aux termes de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Les documents sollicités seront examinés successivement:

- a) Le relevé général des dépenses de la copropriété « [Adresse 7] » pour l'exercice 
2022 et le premier trimestre 2023.

Le syndicat des copropriétaires précise sa demande dans le coeur de ses conclusions en indiquant qu’il ne s’agit pas d’un relevé sur le budget global, mais par clef de répartition et par copropriétaire. La SAS FONCIA GRAND BLEU considère que cela est compris dans les grands livres et balances produits.

Les grands livres et balance produits sont des relevés sur le budget global sans aucune référence aux clefs utilisées (générale? spéciale?), ni les imputations à chaque copropriétaire, et ce alors même que les tantièmes ne correspondent pas à ceux exposés dans le règlement de copropriété. 

Toutefois le décret n°2019-502 du 23 mai 2019 ne prévoit pas de document de cette nature. La seule référence est dans l’article 3 à savoir les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu.

En conséquence, la demande sera rejetée.

- b) Le projet de répartition individuelle des charges individuelles pour l'exercice 2022.

La SAS FONCIA GRAND BLEU indique qu’il ne lui appartient pas d’établir cet état dans la mesure où l’assemblée générale a statué sur les comptes 2021.



Il convient de relever que les précédentes assemblées générales se sont tenues le 14 octobre 2020 et le 18 octobre 2021 pour statuer sur les comptes des années 2019 et 2020 (soit près de dix mois après la clôture de l’exercice). Ces mêmes assemblées générales votaient le budget prévisionnel de l’exercice qui allait débuter trois mois après. Il semble donc que l’assemblée du 3 mars 2023 aurait du se tenir en 2022 et qu’il existe un décalage dans les votes des budgets et approbations des comptes. En effet, il y est prévu le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2023 pourtant entamé lors de l’assemblée générale et que les premières provisions sur charges ont été appelées. 
Il a été admis que l'art. 18-2 n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement (Civ3e, 4 juin 2009, n°0815.737). Ce projet de répartition est lié à l’établissement de la comptabilité pour l’approbation des comptes qui n’était pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale et qui a pu ne pas être réalisé. 

Dés lors la demande sera rejetée.

 
 - c) Le budget prévisionnel 2022 et 2023 par clés de répartition voté lors de l’Assemblée 
générale de mars 2023.

L’assemblée générale du 18 octobre 2021 a voté le budget prévisionnel de l’année 2022. Pour procéder aux appels de fonds, il a fallu établir ce budget par clefs de répartition. De même le vote du budget prévisionnel de l’année 2023 supposait une préparation du budget par clef de répartition. La société FONCIA GRAND BLEU ne peut se contenter de renvoyer au règlement de copropriété et aux feuilles de présence. 

En effet, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, le règlement de copropriété mentionne 10.000 tantièmes. Or il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales qu’il en existe au moins depuis 2020 10.122 tantièmes. L’analyse, les calculs et les recoupements aboutissent à la conclusions que le copropriétaire dénommé “[N]” dispose des 122 tantièmes supplémentaires, comme si un autre lot avait été créé. Pour autant, aucun modificatif du règlement de copropriété n’a été produit, ni un procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant. Seul l’acte d’acquisition est en mesure de résoudre les interrogations liées à cette situation.

Quoiqu’il en soit, cette situation existe et perdure depuis plusieurs années. Les charges spéciales ont pu être affectées par la création de ce nouveau lot. 

Dés lors, les seuls documents produits ne permettent pas d’imputer chaque dépense à chaque copropriétaire de manière idoine. 

Enfin l’article 2 du décret n°2019-502 mentionne dans son article 2 parmi les pièces minimales,le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire. Le document sollicité a donc été établi.

En conséquence, il sera fait droit à la demande. 


 - d) Les journaux d'appels de fonds détaillant les appels de fonds émis par copropriétaire 
et par clés de répartition pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023.

L’article 2 du décret n°2019-502 mentionne dans son article 2 parmi les pièces minimales, les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années. Ces pièces n’ont pas été produites.

En conséquence, il sera fait droit à la demande en la limitant aux pièces mentionnées par l’article susvisé, à savoir l’ensemble des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023.




 - e) Modificatif du règlement de copropriété ayant augmenté le nombre de tantièmes de 
10 000 à 10 122. 

L’article 1 du décret n°2019-502 du 23 mai 2019 prévoit dans la liste minimale des documents à la gestion de l’immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne accessible à l’ensemble des copropriétaires, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés.

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, le règlement de copropriété n’est pas à jour et les tantièmes ne sont plus corrects. Pour autant rien ne permet de savoir s’il y a eu un règlement modificatif publié. Il sera sans doute nécessaire de demander le titre de propriété du lot supplémentaire pour dater d‘origine et savoir s’il existe une modification du règlement qui aurait fait l’objet d’une publication. En l’absence d’élément permettant de subodorer l’existence d’une publication d’une modification, il convient de rejeter cette demande. 


Sur la provision:

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SAS FONCIA a manqué à ses obligations de délivrance de documents suite à sa cessation et visiblement fait preuve de réticence dans les informations sur cette copropriété qui semble comprendre un lot supplémentaire. Le syndicat des copropriétaires pointe également qu’il s’agit soit d’une résistance abusive soit d’une gestion irrégulière. Dans la mesure où l’assemblée générale s’est tenue tardivement (le budget prévisionnel de l’année 2023 étant voté de facto en 2023), cette dernière hypothèse ne peut être exclue.

Il est certain que la reprise s’annonce lourde et peut justifier de nombreuses heures en plus pour le nouveau syndic de copropriété qui a du en outre réclamer les pièces. 

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision à hauteur de 4.000 euros. 


Sur les mesures accessoires:

Succombant, la SAS FONCIA GRAND BLEU sera condamnée à verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires.

La SAS FONCIA GRAND BLEU supportera les dépens.



PAR CES MOTIFS


Nous, Emmanuelle SCHOLL, juge des référés, statuant en référé, par mise à disposition de la décision au greffe, contradictoirement et en premier ressort,


CONDAMNONS la SAS FONCIA GRAND BLEU à communiquer les éléments suivants au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” représenté par son syndic en exercice la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION : 
- le budget prévisionnel 2022 et 2023 par clés de répartition voté lors de l’Assemblée générale de mars 2023,
-l’ensemble des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour l’année 2022 et le premier trimestre 2023,
sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé un délai de deux mois à compter la signification de la présente décision et dans un délai de six mois, passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,




CONDAMNONS la SAS FONCIA GRAND BLEU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” représenté par son syndic en exercice la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION la somme de 4.000 euros à titre de provision,
 

CONDAMNONS la SAS FONCIA GRAND BLEU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” représenté par son syndic en exercice la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE DE GESTION la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,


CONDAMNONS la SAS FONCIA GRAND BLEU aux dépens.


 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 
 



LE GREFFIER LA PRESIDENTE