Tribunal Judiciaire · Référés — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3]
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Référé 
N° RG 24/00645 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YFRW
SL/SH


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 JUILLET 2024




DEMANDERESSE : 

S.C.I. COLNAT INVESTISSEMENT
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Me Julien HOUYEZ, avocat au barreau de LILLE, postulant et
Me Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, plaidant






JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Juin 2024

ORDONNANCE mise en délibéré au 09 Juillet 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique en date des 03 et 09 octobre 2003 reçu par Maître [T], notaire à [Localité 7], en renouvellement d’un bail commercial en date du 07 décembre 1992 de Maître [Z], notaire à [Localité 6], la SCI COLNAT INVESTISSEMENT, venant aux droits de Madame [G] [N], a consenti à la SAS CARREFOUR PROXIMITE France un bail commercial portant sur un local situé dans un immeuble à usage de commerce et d’habitation soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 3].

Le bail a été renouvelé par acte extrajudiciaire du 30 août 2012.
Par courrier du 05 décembre 2022, la société CARREFOUR PROXIMITE a accepté le renouvellement du bail pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2032.

Les loyers étant impayés, la SCI COLNAT INVESTISSEMENT a fait signifier le 07 février 2024 à la société CARREFOUR PROXIMITE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 27 mars 2024, a fait assigner la société CARREFOUR PROXIMITE devant le président du tribunal judiciaire de [Localité 3], statuant en référés, aux fins de : 
Vu les articles 834 et 835 du CPC,
Vu les articles L145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 07 février 2024,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 3] à compter du 08 février 2024,
En conséquence,
- ORDONNER l’expulsion des lieux de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE avec l’aide d’un commissaire de justice et, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,
- CONDAMNER par provision à la CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI COLNAT INVESTISSEMENT la somme de 5.606,48 € majorée des intérêts légaux à compter du commandement du 07 février 2024,
- CONDAMNER la CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI COLNAT INVESTISSEMENT la somme de 1.868,82 € à titre de provision sur indemnité d’occupation jusqu’à reprise effective des lieux,
- CONDAMNER la CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI COLNAT INVESTISSEMENT la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris les coûts des commandements des 02 novembre 2023 et 07 février 2024.

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 18 juin 2024.

A cette audience, la SCI COLNAT INVESTISSEMENT représentée par son avocat reprend oralement ses conclusions déposées et demande de :
Vu les articles 834 et 835 du CPC, 
Vu les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, 
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 07 février 2024, 
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 5] à compter du 8 février 2024 En conséquence,
- ORDONNER l’expulsion des lieux de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE avec l’aide d’un commissaire de justice et, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,
- AUTORISER la SCI COLNAT INVESTISSEMENT à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la SCI COLNAT INVESTISSEMENT aux frais, risques et périls de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
- CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI COLNAT INVESTISSEMENT la somme mensuelle de 1.868,82 € à titre de provision sur indemnité d’occupation jusqu’à reprise effective des lieux
- DEBOUTER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI COLNAT INVESTISSEMENT la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE aux entiers frais et dépens en ce compris les coûts des commandements des 2 novembre 2023 et 7 février 2024.

La société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,
Vu l’article 1104 du Code civil,
- RECEVOIR la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE en ses demandes et, l’y déclarant bien fondée,
A titre principal,
- DIRE n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI COLNAT INVESTISSEMENT ;
A titre subsidiaire,
- ACCORDER à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE des délais rétroactifs de paiement jusqu’au 30 mai 2024 pour déférer aux causes du commandement du 7 février 2024 ;
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date ;
- CONSTATER que les causes du commandement de payer en date du 7 février 2024 ont été réglées le 19 avril 2024 ;
- DIRE en conséquence n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- DIRE n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI COLNAT INVESTISSEMENT;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la SCI COLNAT INVESTISSEMENT à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNER la SCI COLNAT INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

La SCI COLNAT INVESTISSEMENT justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

La SCI COLNAT INVESTISSEMENT fait valoir que par acte du 07 février 2024, elle a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2024 pour un montant de 5.606,48 € et que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans le délai d’un mois. Elle sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et que soit ordonnée l’expulsion des lieux du preneur.
Elle affirme qu’une mise en demeure en LRAR a été envoyée à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE le 18 janvier 2024, qui n’a pas produit d’effet et souligne que contrairement à ses affirmations, la société CFP ne s’est pas exécutée dans le délai du mois du commandement, comme elle le prétend, puisque la dette n’a été apurée que par une lettre chèque du 17 avril 2024.
Elle ne démontre pas que cette lettre-chèque aurait été envoyée à sa bailleresse et elle reconnaît ne pas avoir été débitée du chèque. 
La SCI COLNAT INVESTISSEMENT soutient n’avoir jamais reçu cette lettre-chèque. 
Elle indique également avoir sollicité de sa bailleresse l’envoi d’un RIB, afin de procéder par virements à l’avenir alors que le RIB de la SCI COLNAT INVESTISSEMENT lui avait été adressé en LRAR lors de l’acquisition des locaux, qu’il figure sur les factures de loyer et qu’il lui avait été adressé le 9 février 2023 et avec des factures le 19 octobre 2023 et le 18 janvier 2024.
Elle estime que la société CPF échoue à démontrer l’envoi du chèque. 

La société CPF soutient au contraire avoir procédé au paiement des causes du commandement du 7 février 2024 dans le délai d’un mois suivant sa signification et ajoute que le commandement a été signifié par la bailleresse de mauvaise foi.
Elle affirme en avoir réglé les causes par chèque le 23 février 2024, soit avant l’expiration du délai d’un mois mais que la SCI n’a pas encaissé le chèque.
Elle souligne que la bailleresse avait, par acte extrajudiciaire en date du 10 novembre 2022, fait signifier à la société CPF un congé pour le 30 juin 2023 avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer de 35.000 € par an alors que le loyer en vigueur était de 16.468,28 € par an et ce alors qu’un renouvellement est intervenu à compter du 1er octobre 2012.
Elle ajoute que la SCI a refusé de se désister de son instance alors que la société CPF avait réglé l’intégralité de sa dette locative et offert de payer à sa bailleresse ses dépens et frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’article 1353 du code civil dispose que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l’espèce, la société CPF produit une lettre-chèque du 23 février 2024 (Pièce défenderesse n°11) et une attestation de Monsieur [H] [K], responsable des paiements, indiquant qu’une chèque de 5606,48 euros a été fait à l’ordre de la SCI et adressé par la poste. (Pièce défenderesse n°12)
Cependant, aucune preuve de l’envoi de cette lettre chèque alors que la société CPF apporte la preuve de l’envoi recommandé du chèque de 5.791,98 € le 17 avril 2024. (Pièce défenderesse n°12)

Il ressort clairement des pièces versées que la société CPF disposait, avant les commandements de payer des 2 novembre et 7 février 2024, du RIB de la bailleresse qui figure sur les factures de loyer. 
La société CPF ne parvient donc pas à établir qu’elle a payé les causes du commandement du 7 février 2024 dans le délai d’un mois.

La société CPF invoque l’absence de bonne foi du bailleur dans l’exécution de ses obligations. Cependant, elle n’établit pas que la SCI a refusé toute possibilité de règlement amiable et d’adaptation raisonnable, alors que les loyers doivent être payés d’avance selon les clauses du bail et que celui du dernier trimestre 2023 a été payé avec retard et celui du premier trimestre 2024 seulement le 17 avril 2024 d’avril. Le preneur avait la possibilité de payer les loyers par virement bancaire, disposant du RIB du bailleur, ce qu’il n’a pas fait.
Le moyen tiré de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat par le bailleur ne revêt pas le caractère d'une contestation sérieuse opposable à son obligation de payer le loyer, l'indemnité d'occupation et les charges.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 16 du contrat). 
Le commandement de payer la somme en principal de 5606,48 euros, délivré le 7 février 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 7 mars 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Sur le sort des meubles :

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE causant un préjudice à la SCI COLNAT INVESTISSEMENT, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La société CPF sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement rétroactifs, les causes du commandement ayant été payées le 19 avril 2024.

La SCI bailleresse s’y oppose, estimant que la société CPF ne justifie pas de sa situation financière et que ses retard répétés de paiements justifient la résolution du bail.

En l’espèce, les sommes dues ont été payées, de sorte que sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, il convient d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement rétroactifs et suspensifs des poursuites. 

Sur les demandes accessoires

La Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, précision faite que le coût des commandements de payer a déjà été payé par la défenderesse.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI COLNAT INVESTISSEMENT les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. 

La Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE sera condamnée à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, portant sur les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 5], depuis le 7 mars 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] et [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 mars 2024 ; 

Condamnons à titre provisionnel la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
 
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, jusqu’au 30 mai 2024 ;

Condamnons la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer à la SCI COLNAT INVESTISSEMENT la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboutons la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. 
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE