Tribunal Judiciaire · Référés — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/00912 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLC2
SL/SH 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 JUILLET 2024


DEMANDEURS : 

M. [A] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Catherine POUILLE-GROULEZ, avocat au barreau de LILLE

Mme [Y] [G] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Catherine POUILLE-GROULEZ, avocat au barreau de LILLE

Mme [N] [X] veuve [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Catherine POUILLE-GROULEZ, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDEUR : 

M. [O] [F]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me François RABIER, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Alexandre BOISTEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant






JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Juin 2024

ORDONNANCE du 09 Juillet 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [G] épouse [Z] sont propriétaires du lot n°1 au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.

Madame [N] [X] veuve [R] a suivant acte authentique reçu par Me [W], Notaire à [Localité 5] le 23 janvier 2023, acquis auprès de Madame [P] le lot n°2 au 1er étage du même immeuble.

Monsieur [O] [F] a, suivant acte authentique reçu par Me [I], Notaire à [Localité 6] le 12 avril 2023, acquis auprès de Monsieur [S] et Madame [E] le lot n° 3 au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2].

Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] indiquent que Monsieur [F] a fait faire des travaux d’aménagement de son lot pour permettre une colocation avec 7 chambres.
Ils estiment que cette colocation va générer des problèmes techniques et matériels dans l’immeuble ; les canalisations étant insuffisantes pour fonctionner entre 10 et 15 personnes au dernier étage, la résistance des planchers, n’ayant pas été vérifiée, l’insonorisation de l’immeuble n’étant pas suffisante ; l’entrée de l’immeuble, étant de taille insuffisante, le local poubelle étant sous dimensionné et la répartition des charges de copropriété sera à revoir.
Exposant que les travaux ont été réalisés dans le lot n° 3 en violation du règlement de copropriété et de la clause d’habitation bourgeoise, Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] ont par acte du 24 mai 2024, fait assigner Monsieur [O] [F] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la condamnation de Monsieur [F] à supprimer son offre de location des studios qu’il a créés dans son lot et le condamner à remettre ce lot en son état initial d’un lot dont la location sera compatible avec la clause d’habitation bourgeoise et ce sous une astreinte de 500 € par jour de retard dans la mise en œuvre des travaux de remise en état à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ainsi qu’à une astreinte de 500 € par infraction constatée de journée illicite d’occupation au lendemain de la signification à M. [F] de l’ordonnance à intervenir outre sa condamnation à payer à chacun des deux demandeurs une indemnité procédurale en application de l’art 700 du CPC de 3 600 € et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 18 juin 2024.

A cette date, Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] représentés par leur avocat sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures déposées à l’audience et reprises oralement.
Ils demandent de :
Vu le règlement de copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 2],
Vu les art 9 et 25 de la loi 65-557 du 10 juillet 65
Vu les travaux exécutés par Monsieur [F] dans son lot n°3 de la copropriété et vu son projet d’une colocation pour les 7 studios/dépendances créés par lui dans son lot,
Vu l’art 834 du CPC et l’urgence caractérisée au dossier,
Vu l’art 835 du CPC et le trouble manifestement illicite caractérisé au dossier,
Vu les art 41-8 à 41-12 de la loi 65-557 du 10 juillet 65
- Condamner Monsieur [F] à supprimer son offre de location des studios qu’il a créés dans son lot et le condamner à remettre ce lot en son état initial d’un lot dont la location sera compatible avec la clause d’habitation bourgeoise et ce sous une astreinte de 500 € par jour de retard dans la mise en œuvre des travaux de remise en état à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ainsi qu’à une astreinte de 500 € par infraction constatée de journée illicite d’occupation au lendemain de la signification à Monsieur [F] de l’ordonnance à intervenir.
- Le condamner à payer à chacun des deux demandeurs une indemnité procédurale en application de l’art 700 du CPC de 3 600 € au profit de Monsieur et Madame [Z], et de 3 600 € au profit de Madame [R].
- Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, Monsieur [O] [F], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande de :
Vu les articles 145 et 146 du Code de procédure civile,
Vu les articles 2, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 544 du Code civil,
Vu le règlement de copropriété des 15 et 20 janvier 1965,
Vu les moyens qui précèdent,
Vu les pièces versées aux débats,
Il est demandé à la juridiction de céans pour les causes et raisons sus-énoncées de :
À titre principal :
- DIRE n’y avoir lieu à référé en l’absence d’urgence et en présence d’une contestation sérieuse ;
À titre subsidiaire :
- REJETER la demande de condamnation aux fins de suppression de tout offre de location sous astreinte en l’absence de trouble manifestement illicite ;
- REJETER la demande de condamnation de remise en état du bien sous astreinte en l’absence d’élément probant justifiant l’existence d’un trouble manifestement illicite, d’un dommage imminent ou d’un trouble anormal du voisinage ;
- REJETER la demande de condamnation sous astreinte en cas d’infraction constatée de journée illicite d’occupation en l’absence de trouble manifestement illicite ;
En tout état de cause :
- DÉBOUTER Monsieur et Madame [Z] et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] et Madame [R] à payer à Monsieur [F] la somme de 5.000,00 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] et Madame [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision, susceptible d’appel est contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Les demandeurs font valoir que Monsieur [F] enfreint le règlement de copropriété et impose des troubles de voisinage aux autres copropriétaires. 
Ils soulignent que Monsieur [F] ne respecte pas le règlement de copropriété car il a une attitude et un positionnement commerciaux lorsqu’il confie la location à un agent immobilier, procède par une activité purement commerciale et sera soumis pour cette activité, fiscalement, à la déclaration de BNC alors que la clause d’habitation bourgeoise prohibe toute activité de caractère commercial, quand bien même elle ne serait pas stricto sensu commerciale, au sens où celui qui la pratique n’est pas commerçant au sens de la commercialité. D’autre part, il s lui reprochent d’interdire, par l’exploitation qu’il fait de son lot, que l’immeuble soit encore à habitation paisible, tranquille, résidentiel puisque l’immeuble ne s’accommodera pas des allées et venues et de toutes les obligations d’une vie courante quotidienne de 10 à 15 personnes occupant 7 studios dans un immeuble qui n’a jamais été conçu ni lors de sa construction, ni lors de son occupation depuis comme étant autrement qu’un immeuble réservant une qualité de vie dite résidentielle.
Les demandeurs estiment que Monsieur [F] n’a pas obtenu, préalablement aux travaux entrepris, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’ils causent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser au regard de la violation du règlement de copropriété.
Sur le fondement des troubles anomaux du voisinage, les demandeurs estiment que 7 occupants, personnes physiques seules ou en couple, voire en famille, ne peuvent pas ensemble habiter un étage même de 200 m², à 10 à 20 personnes, sans faire supporter aux résidents des étages inférieurs, des troubles qui excèdent les inconvénients normaux liés au seul fait d’avoir des voisins. Ils soulignent les allées et venues dans une journée, l’usage qui sera fait d’éléments communs comme des canalisations, des poubelles, des parties communes. Ils rappellent que l’insonorisation actuelle de l’immeuble deviendra insuffisante.

Monsieur [F] expose que son appartement est actuellement vacant dans la mesure où les travaux ne sont toujours pas achevés. Il souligne qu’il n’a fait l’objet d’aucune annonce de mise en location et n’est pas loué.
Il estime que les demandeurs ne justifient pas de l’urgence et de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.
Il fait aussi valoir que les demandeurs n’apportent pas de preuve d’un trouble manifestement illicite en violation de la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété ou dans la violation de l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires concernant les travaux entrepris, ni dans le dommage imminent quant à l’atteinte à la solidité de l’immeuble ou dans l’existence de trouble anormaux de voisinage.

Monsieur [F] affirme avoir investi dans le bien objet du litige afin de pouvoir le donner à bail et percevoir en contrepartie les revenus locatifs de nature civile dans le respect du règlement de copropriété. Il expose qu’il a présenté longuement ses travaux aux époux [Z] qui ont visité son appartement. Il souligne qu’il entend donner à bail son bien en location non-meublée, et dans son intégralité ce qu’autorise le règlement de copropriété, en le donnant à bail en totalité et à des personnes honorables de bonne vie et mœurs. Il soutient n’avoir jamais prétendu louer de manière fractionnée son bien.
Il affirme n’avoir jamais souhaité diviser son bien en sept studios ou mettre son bien en colocation.
Monsieur [F] indique que lors de l’acquisition du lot n°3, le grenier était déjà relié à l’appartement de sorte qu’aucun percement ni aucune démolition de murs porteurs ou de gros murs n’ont été nécessaires lors des travaux réalisés, de sorte qu’il n’a pas eu à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il considère que les demandeurs ne justifient pas de la nature illicite des travaux qu’il a entrepris pas plus qu’ils ne prouvent un dommage imminent alors qu’il a confié les travaux à des artisans compétents.
Il souligne que l’existence et l’appréciation d’un trouble anormal de voisinage relève de la compétence du seul juge du fond.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 8 de la même loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 10 alinéa 1er du règlement de copropriété des 15 et 20 janvier 1965 de l’immeuble situé [Adresse 2] prévoit que chaque copropriétaire a, en ce qui concerne les locaux constituant sa propriété privative, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble, étant spécifié que tout copropriétaire sera responsable à l’égard des autres des conséquences de ses fautes ou négligences et de celles de ses préposés.
L’article 11 du même règlement de copropriété dispose que les appartements ne peuvent être affectés qu’à usage d’habitation bourgeoise et doivent être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs. L’exercice d’une profession libérale est autorisée à condition de ne pas comporter un danger ou une gêne quelconque pour les autres copropriétaires ; notamment ne sont pas admis les radiographes, les médecins traitant les maladies mentales, vénériennes ou contagieuses, les professeurs de musique et de chant.
Toutes les industries ou commerces quelconques sont formellement interdits. [...]
Les enseignes lumineuses sont formellement interdites.
Tout copropriétaire a la faculté de louer sa fraction d’immeuble à condition que ce soit en totalité et à des personnes honorables. En tout état de cause, il demeure responsable, à l’égard du syndicat, des agissements de son locataire.
Toute location doit faire l’objet d’une convention synallagmatique précisant l’obligation faite au locataire de se conformer au présent règlement de copropriété et la résiliation du contrat sera acquise, de plein droit, quinze jours après une sommation de faire cesser la contravention demeurée sans effet.
Un exemplaire de l’acte de location est obligatoirement remis au syndic.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, les mesures conservatoires ou de remise en état qu’imposent la prévention d’un dommage imminent ou la cessation d’un trouble manifestement illicite peuvent être ordonnées, même en présence d’une contestation sérieuse, à la demande de tout intéressé.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Il ressort de ces dispositions que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher le fond du litige mais seulement de statuer à titre provisoire et qu’il ne peut accorder de provision ou ordonner l’exécution d’une obligation que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

En l’espèce, Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] soutiennent que Monsieur [F] a fait des travaux (ce qui n’est pas contesté) en vue de proposer l’appartement du 2ème étage à la colocation meublée et que 7 chambres doubles y sont disponibles.
Pour fonder leurs demandes, ils produisent 3 photographies, l’une du séjour, l’autre de la cuisine équipée et une troisième d’une chambre avec un lavabo, sans qu’il soit possible de déterminer ni où ni à quel moment elles ont été prises pour affirmer que l’appartement de Monsieur [F] sera loué meublé et dispose de 7 chambres doubles avec sanitaires. (Pièce demandeurs n°6)
Le mail de Monsieur [S], vendeur du lot de Monsieur [F], en date du 10 mai 2023 à Monsieur [Z], n’apporte pas d’éléments aux débats. (Pièce demandeurs n°13)
Les demandeurs produisent la lettre recommandée écrite par leur conseil et adressée à Monsieur [F] où ils décrivent leur opposition face à une utilisation commerciale du lot n°3 et rappellent que le règlement de copropriété et notamment sa clause d’habitation bourgeoise s’applique à tous les copropriétaires. (Pièce demandeurs n°16)

Monsieur [F] ne conteste pas que les photos soient celles de son lot mais affirme qu’il n’a pas l’intention de louer le bien meublé ni en colocation.
Il apparaît que si lors de leur visite du lot n°3 en cours de travaux, les époux [Z] ont constaté qu’il était meublé, cela ne permet pas d’établir que l’appartement de Monsieur [F] sera mis en location meublé permettant des revenus commerciaux.
De même, si des travaux ont été entrepris pour créer des chambres dotées de sanitaires (aucune preuve de cela n’est versée aux débats puisqu’une seule chambre a été photographiée), cela ne permet pas de prouver que le lot n°3 sera l’objet d’une colocation.
Il n’est pas non plus établi que Monsieur [F] a fait réaliser des travaux nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce dernier n’ayant manifestement pas modifié la structure de l’immeuble ou les parties communes ou la façade de l’immeuble.

Ainsi, il n’est établi par aucune pièce que Monsieur [F] aurait proposé à la location ou introduit des locataires pour de courtes durées sur 7 studios dans son lot de copropriété, en s’affranchissant de la législation sur la division des lots.

Il existe donc une contestation sérieuse quant à l'obligation de Monsieur [F] de « supprimer son offre de location des studios qu’il a créés dans son lot et le condamner à remettre ce lot en son état initial d’un lot dont la location sera compatible avec la clause d’habitation bourgeoise et ce sous une astreinte » les demandeurs échouant dans la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.
Les demandeurs n’établissent pas non plus l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Dans ces conditions, il ne saurait y avoir lieu à référé sur la demande.


Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [O] [F] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 4000 euros.


Sur l’exécution provisoire

La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] de voir condamner Monsieur [O] [F] à supprimer son offre de location des studios qu’il a créés dans son lot et le condamner à remettre ce lot en son état initial d’un lot dont la location sera compatible avec la clause d’habitation bourgeoise et ce sous une astreinte ;

Déboutons Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] in solidum à payer à Monsieur [H] [F] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [A] [Z] et Madame [Y] [Z] et Madame [N] [X] veuve [R] aux entiers dépens de la présente procédure ; 

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE