Tribunal Judiciaire · Référés — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-



Référé 
N° RG 24/00615 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YFZQ
SL/SH


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 JUILLET 2024




DEMANDERESSE : 

Société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.A.S.U. BOUCHERIE DE [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Lamia BABA, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Juin 2024

ORDONNANCE mise en délibéré au 09 Juillet 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 4 avril 2013, la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM a consenti à la société La Boucherie IRMA un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8.654,10 euros, payable par mois et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 2163,53 euros.
Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2019, la société BOUCHERIE IRMA a cédé son droit au bail commercial à la société BOUCHERIE DE [Localité 5], en présence du bailleur la société VILOGIA.

Les loyers étant impayés, la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM a fait signifier le 18 janvier 2024 à la société BOUCHERIE de [Localité 5] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 3 avril 2024, a fait assigner la société BOUCHERIE de [Localité 5] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé le 4 avril 2013 et prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 18 février 2024 ; l’expulsion de la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] et condamner la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] à payer à VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 7.875,49 € au titre des loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 18 février 2024 et une indemnité d’occupation outre la somme de 888 € au titre de la clause pénale ; les frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 18 juin 2024.

A cette audience, la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM représentée par son avocat reprend oralement ses conclusions déposées et demande de :
Vu le bail commercial du 4 avril 2013, 
Vu le commandement de payer du 18 janvier 2024, 
Vu l'article L145-41 du Code de commerce, 
Vu l’article 835 du Code de procédure civile, 
- CONSTATER acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé le 4 avril 2013 ; 
Par conséquent, 
- PRONONCER la résiliation du bail commercial à la date du 18 février 2024 ; 
- PRONONCER l’expulsion sans délai de la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment loué d’une superficie utile de 123,63 m² situé [Adresse 1] à [Localité 4] ; 
- DIRE ET JUGER que l’ensemble des obligations de la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] à payer à VILOGIA, à titre provisionnel : 
La somme de 7 875,49 € au titre des loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 18 février 2024 ; 
Une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à la somme de 1 388, 99 € TTC par mois. 
- CONDAMNER la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] à verser au profit de VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 888 € au titre de la clause pénale ; 
- DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur VILOGIA à titre indemnitaire provisionnel ; 
- CONDAMNER la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] à payer à VILOGIA la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 janvier 2024 ; 
- DIRE ET JUGER qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'ordonnance à intervenir, l'exécution forcée devant être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par la société SASU BOUCHERIE 
DE [Localité 5].

La société BOUCHERIE de [Localité 5] représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,
Vu l’article 1343-5 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats, 
- ACCORDER à la SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter de la somme de 3.518,46 euros,
- SUSPENDRE la résiliation et les effets de la clause résolutoire,
- JUGER que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement par la société SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] dans un délai de 2 mois,
- PRENDRE ACTE de l’accord de la SA VILOGIA quant à l’octroi à la SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] d’un délai de paiement de 2 mois à compter de la décision à intervenir. 
- DÉBOUTER la SA VILOGIA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- ÉCARTER l’exécution provisoire,
- CONDAMNER la SA VILOGIA au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

La société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM justifie de la dénonciation au créancier inscrit, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 10 avril 2024.
 

Sur les demandes de “donner acte” ou de “constater” :

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. 

L’article 4 du même code dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.

Les demandes dépourvues d'effet telles les demandes de « donner acte » ou de “constater” ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 (devenu article L145-41 du code de commerce) et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12 page 9 du contrat). 
Le commandement de payer la somme en principal de 8718,66 euros, délivré le 18 janvier 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 18 février 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Sur le sort des meubles :

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la société BOUCHERIE de [Localité 5] causant un préjudice à la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement, de la société BOUCHERIE de [Localité 5], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il ressort des pièces du dossier que depuis la cession du bail commercial, la SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] a mis en place un virement automatique de 1.046,26 euros au titre du paiement du loyer à la SA VILOGIA. 
Elle n’a pas payé la taxe foncière, la taxe d’ordures ménagères ainsi que les différentes indexations des loyers.
La SA VILOGIA a signifié un commandement de payer les loyers pour un montant de 8.718,66 euros.
La SASU BOUCHERIE DE [Localité 5] ne conteste pas la créance et souhaite apurer sa dette comme elle a commencé à le faire par 3 versements de 1743,80 euros en avril, mai et juin 2024.
La société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM ne s’oppose pas au versement du solde de la dette en 2 mois.

La société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la société BOUCHERIE de [Localité 5] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 3.518,46 euros, pour la période du 16 octobre 2019 au 30 novembre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La société BOUCHERIE de [Localité 5] sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux mois. 

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la société BOUCHERIE de [Localité 5] étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail. 

Sur les demandes accessoires

La société BOUCHERIE de [Localité 5], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. 

La société BOUCHERIE de [Localité 5] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société BOUCHERIE de [Localité 5] sera déboutée de sa demande à ce titre.

En application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001, lorsque l’huissier recouvre des sommes dues par un débiteur, il lui est alloué, en sus du droit visé à l’article 8, un droit proportionnel dégressif. 

Cependant, les frais et dépens de procédure ne peuvent inclure les frais des éventuelles mesures d’exécution forcée que le créancier est susceptible d’engager pour obtenir l’exécution d’une décision de justice. En effet, aucune disposition législative ou réglementaire n’a prévu la faculté pour une juridiction de faire supporter même partiellement la charge de ses droits proportionnels ou d’encaissement par le débiteur en sus de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article700 du code de procédure civile. La demande présentée à ce titre sera donc rejetée. 

Sur l’exécution provisoire

La présente décision, susceptible d’appel, est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 4 avril 2013, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] depuis le 18 février 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de société BOUCHERIE de [Localité 5] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 février 2024 ;

Condamnons à titre provisionnel la société BOUCHERIE de [Localité 5] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
 
Condamnons la société BOUCHERIE de [Localité 5] à payer à la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM, la somme provisionnelle de 3.518,46 euros (trois mille cinq cent dix huit euros et quarante six centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, pour la période du 16 octobre 2019 au 30 novembre 2023 ;

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que société BOUCHERIE de [Localité 5] se libère de la provision ci-dessus allouée en 2 acomptes successifs et mensuels d'un montant de 1759,23 euros (mille sept cent cinquante-neuf euros et vingt-trois centimes) payables le 10 juillet 2024 et le 10 août 2024 en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail ; 

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société BOUCHERIE de [Localité 5] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4]
-la société BOUCHERIE de [Localité 5] devra payer mensuellement à la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, 
-le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société BOUCHERIE de [Localité 5] à payer à la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboutons la société BOUCHERIE de [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboutons la société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM de sa demande en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 ;

Condamnons la société BOUCHERIE de [Localité 5] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 18 janvier 2024 ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE