Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B1 — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 19/12580 - N° Portalis DBW3-W-B7D-W7F4

AFFAIRE : 

S.A.R.L. WORK IN PROGRESS FRANCE (Me Mohamed EL YOUSFI)
 C/ 
M. [S], [F], [N] [H] (l’AARPI BALDO - CRESPY)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
 
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Janvier 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024

Par Madame Patricia GARNIER, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX, Greffière


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.A.R.L. WORK IN PROGRESS FRANCE
SIREN 401 493 531 RCS Mulhouse, 
agissant par son représentant légal. 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Mohamed EL YOUSFI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.D.C. de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4]
pris en la personne de son syndic en exercice CITYA CARTIERIMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié et demeurant en son siège [Adresse 5]. 
représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [S], [F], [N] [H]
né le 11 Septembre 1922 à [Localité 7]
de nationalité Française, domicilié : chez Le Cabinet BACHELLERIE
représenté par Maître Patrice BALDO de l’AARPI BALDO - CRESPY, avocats au barreau de MARSEILLE

Syndic. de copro. de l’immeuble du [Adresse 4], domiciliée : chez Son syndic la Société CITYA CARTIER IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [E], [W], [J] [H] INTERVENTION VOLONTAIRE, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Patrice BALDO de l’AARPI BALDO - CRESPY, avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE 

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 13 septembre 2007, la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE devenait locataire d’un local commercial situé à [Adresse 4], appartenant à monsieur [S] [H], aujourd’hui décédé, madame [E] [H] venant aux droits de ce dernier dans la présente procédure.

Suite à l’intervention d’une société mandatée par le bailleur pour effectuer un diagnostic sur l’immeuble, des étais étaient posés dans le local commercial pour soutenir les poutres existantes au plafond.

Considérant que ces étais lui interdisaient de jouir paisiblement de son local, le preneur dénonçait par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 29 août 2019 cette situation au gérant du local, le cabinet BACHELLERIE, et le mettait en demeure sous quinzaine de réparer son préjudice de jouissance et de le mettre en contact direct avec le bailleur de son local commercial, en vain.

Ainsi, par acte du 30 septembre 2021, le preneur faisait délivrer au bailleur à titre conservatoire un congé à effet au 31 mars 2022.

C’est dans ce contexte que par acte en date du 7 novembre 2019, la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE a assigné monsieur [S] [H],.

Par acte en date du 6 décembre 2019, monsieur [S] [H] mettait dans la cause le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CARTIER IMMOBILIER. La procédure était enregistrée sous le numéro RG 19/13367, puis jointe à la procédure principale par ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 11 juin 2020.

Par acte en date du 16 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CARTIER IMMOBILIER assignait la SA GAN ASSURANCES, son assureur, aux fins de se voir relevé et garanti de ses condamnations. La procédure était enregistrée sous le numéro RG 20/9604, puis jointe à la procédure principale par ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 10 février 2022.

Par acte en date du 31 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CARTIER IMMOBILIER mettait également dans la cause la compagnie d’assurances SMACL ASSURANCES, l’assureur des syndicats de copropriétaires afin qu’elle le relève et garantisse de l’ensemble de ses condamnations.La procédure était enregistrée sous le numéro RG 20/6859, puis jointe à la procédure principale par ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 10 février 2022.

Monsieur [S] [H] décédait le 7 octobre 2020, la procédure était régularisée et madame [E] [H] venait aux droits de feu monsieur [S] [H].

Par conclusions en date du 1er juin 2023, la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE sollicite du Tribunal :
Vu les articles 1719 et 1721 du Code Civil, 

A titre principal :
débouter Madame [E] [H] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;
prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur, Madame [E] [H], en date du 6 février 2019 ;
condamner Madame [E] [H] au paiement de la somme de 10.157,36 € au titre des loyers et charges versés indûment par la société Work In Progress entre le 6 février 2019 et le 31 décembre 2019 ;
A titre subsidiaire :
condamner solidairement Madame [E] [H], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], les compagnies d’assurances GAN Assurances et SMACL Assurances à payer à la SARL Work In Progress France la somme de 42.994,37 € au titre des loyers et charges pour la période courant du 1er décembre 2018 au 31 mars 2022 et ordonner la compensation entre cette somme et les loyers dus par la SARL Work in Progress jusqu’au 31 mars 2022 ;
En toute hypothèse :
condamner solidairement Madame [E] [H], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], les compagnies d’assurances GAN Assurances et SMACL Assurances à payer à la SARL Work In Progress France la somme de 410.821,37 € à titre de réparation du préjudice subi par la SARL Work In Progress France ;
condamner solidairement Madame [E] [H], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], les compagnies d’assurances GAN Assurances et SMACL Assurances à payer à la SARL Work In Progress la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
condamner solidairement Madame [E] [H], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], les compagnies d’assurances GAN Assurances et SMACL Assurances aux entiers dépens.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2023, madame [E] [H] venant aux droits de monsieur [S] [H], sollicite du Tribunal de :
Vu les dispositions conventionnelles du bail déclarer irrecevables les demandes de WORK IN PROGRESS FRANCE à l’encontre de Madame [E] [H]
Débouter WORK IN PROGRESS FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Reconventionnellement, 
Condamner WORK IN PROGRESS FRANCE à 27/01/2022 la dette locative à 31 996,90€ au titre de la dette locative avec intérêt de droit à compter de la libération des lieux le 31/03/2022
Subsidiairement
Ramener à juste proportion toute éventuelle condamnation à l’encontre de Madame [E] [H]
Rejeter la demande de condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en l’état des fondements juridiques distinct
Très Subsidiairement
Venir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice s’entendre :
Concourir au déboutement des prétentions de la société WORK IN PROGRESS FRANCE ,
Subsidiairement
Condamner le syndicat à relever et garantir Madame [E] [H] de toute éventuelle condamnation mise à sa charge.

Y rajoutant condamner le syndicat des copropriétaires à 31 996,90€ de dommages intérêts au titre de pertes financières de madame [E] [H] en cas de perte de loyers et charges pour celle-ci ;
Condamner la partie contre qui l’action compétera le mieux à 8.000 € en vertu de l’article 700 du CPC ;
Ecarter l’exécution provisoire au profit de de la Société Work en Progress France ; 
Dans les relations Madame [E] [H] , faire application de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 sur les répartition des frais du procès.
Condamner la partie contre qui l’action compétera le mieux aux dépens en vertu de l’ article 696 du CPC.
*
Par conclusions notifiées par RPVA le 5 mai 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CARTIER IMMOBILIER demande au Tribunal de :
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 331 du code de procédure civile, Vu l'article 1103 du Code civil ;
REJETER l’ensemble des demandes de la société WORK IN PROGRESS dirigées contre le syndicat des copropriétaires concluant ;
REJETER l’ensemble des demandes de Madame [E] [H] dirigées contre le syndicat des copropriétaires concluant ;
REJETER l’ensemble des demandes de la compagnie SMACL ;
CONDAMNER in solidum les compagnies GAN et SMACL à relever et garantir le syndicat des copropriétaires concluant de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;
CONDAMNER in solidum la société WORK IN PROGRESS et Madame [E] [H] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
*
Par conclusions notifiées le 3 mars 2023, la SMALC ASSURANCES sollicite de voir le Tribunal :
A titre principal,
CONSTATER que le contrat d’assurance ne produisait pas ses effets au moment où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du sinistre.
DIRE et JUGER que la déchéance de garantie est indivisible et s’applique à l’intégralité du sinistre.
En conséquence,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de mise en oeuvre de la garantie souscrite auprès de la Compagnie SMACL et de l’intégralité de ses prétentions
PRONONCER la mise hors de cause de la SMACL
CONDAMNER la compagnie GAN à relever et garantir la SMACL des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre.
En tout état de cause,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’instance.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
*
Par conclusions notifiées le 20 janvier 2023, la société GAN ASSURANCES demande de voir le Tribunal :
DEBOUTER la société WORK IN PROGRESS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société GAN ASSURANCES,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société GAN ASSURANCES,
CONDAMNER tout succombant à payer à la société GAN ASSURANCES la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
A titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à l’encontre de la société GAN ASSURANCES,
DIRE que celle-ci est fondée à opposer le plafond de garantie contractuellement prévu
En tout état de cause
ECARTER l’exécution provisoire de droit du Jugement à intervenir ;
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.
AUTORISER l’Avocat ci-dessus constitué à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

*

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023 et l'affaire a été fixée au 16 novembre 2023. 

L'affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial :

Au regard des dispositions de l'article 1719 du code civil applicable à l’espèce, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est constant que la résolution peut être demandée en justice, à condition de démontrer une faute de l’une des parties dans l’exécution du contrat.
Il est constant que le trouble de jouissance non strictement définie par les textes désigne l'impossibilité d'utiliser le bien , les pertes de loyers ou d 'exploitation, pouvant en résulter la dépréciation d'un bien consécutive aux réparations d'un dommage. 

En premier lieu, il résulte d’un procès verbal de constat d’huissier du 17 juillet 2019 que « plusieurs étais ont été posés dans la pièce principale semblant aujourd’hui soutenir les différentes poutres en bois présentes dans le local… Ces étais sont disposés en plusieurs endroits dans la pièce principale empêchant ainsi une totale exploitation du fonds...Ils sont disposés en grande partie dans la pièce principale et posés de telle manière à soutenir les différentes poutres en bois traversant le plafond du local. Nous pouvons constater que la plupart de ces poutres sont fendues en plusieurs endroits. Nous constatons également la présence d’une fissure sur le plafond du local. Nous constatons une nouvelle fois que le fonds est actuellement inexploitable en l’état de par la présence d’étais disposés dans la pièce principale et destinée à recevoir la clientèle ».

La défenderesse fait valoir que le local était de toute façon inexploité par le preneur avant que les étais ne soient placés, et dans ce cas de figure, elle ne peut reprocher au bailleur de ne pas avoir permis son exploitation.

Il ressort effectivement des pièces versées aux débats que, antérieurement au placement des étais, la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE souhaitait céder son fonds de commerce à un tiers afin qu’il puisse y exercer une vente de nourriture pour chats et chiens, ce qui a finalement été refusé par le bailleur (Mail 19 novembre 2018 (pièce 4)).
Toutefois, le fait de vouloir céder son fonds de commerce ne signifie pas qu’on ne continue pas exercer le sien encore en cours et ne dispense pas du respect de ses obligations comme le paiement de ses loyers. Dans ces conditions, le locataire doit encore avoir la possibilité d’exploiter son fonds de commerce.

Concernant la zone d’étayage, le bailleur expose qu’elle ne couvrirait qu’une infime partie du local faisant 280m2, environ 40m2, et qu’elle n’aurait pas empêché l’exploitation du local ce qui ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail. Seule une perte de jouissance pourrait donc être réclamée dans ce cas.
Or, il résulte du constat d’huissier cité ci-dessus que les étayages concernaient l’ensemble de la pièce principale et rendaient le local totalement inexploitable, le syndicat de copropriétaire reprend également ces termes.
Toutefois, l’exploitation d’un commerce de vêtements n’est pas impossible en présence des étais de consolidation et il conviendra de ce fait de considérer que le preneur n’était pas privé de la possibilité d’exploiter totalement son local commercial.

Enfin, il ressort de la partie III du bail commercial intitulé entretien travaux que « le preneur doit souffrir et laisser faire sans pouvoir en discuter l’urgence ni prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous les travaux que le bailleur jugera nécessaire, tout bouchement de vide, de cours et courette, de jours, de souffrance, et toutes constructions voisines pouvant diminuer le jour et la vue quelle qu’en soit la durée excéda-t-elle 40 jours laissant pénétrer dans les lieux les architectes entrepreneurs ouvrier chargés de l’exécution des travaux ».

Les éléments produits démontrent bien que ces étais ont été posés par une entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires au vu de l’urgence de la situation, JC Consulting, suite des problèmes structurels apparus dans l’immeuble et que le 15 janvier 2021, les travaux dans le local commercial étaient terminés.

Ainsi, un trouble de jouissance a existé de la période au moins à compter du constat d’huissier en date du 17 juillet 2019 (il est impossible au vu des pièces produites de dater son commencement avec certitude), jusqu’au 15 janvier 2021.

Toutefois, au regard des dispositions figurant au bail commercial sur l’engagement du preneur à supporter les travaux urgents dans l’immeuble, dite clause de souffrance, ce trouble de jouissance ne constitue un élément suffisamment grave pour donner lieu à une résiliation judiciaire et ne peut pas donner lieu à l’obtention d’une quelconque indemnité ni diminution de loyer.

Par conséquent, il conviendra de débouter la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial en date du 6 février 2019 et de considérer que le bail commercial a pris fin suite au congé délivré par la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE au 31 mars 2022. 

Dans ces conditions, la demande formulée par la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE concernant le remboursement par le bailleur des loyers qu’elle a versés du 6 février 2019 au 31 décembre 2019 et des loyers et charges pour la période allant du 1er décembre 2018 au 31 mars 2022 ne pourra prospérer.

De la même façon, les demandes indemnitaires au titre de la réparation d’un préjudice subi d’un montant de 410 821,37€ seront rejetées.

En effet, la clause de souffrance interdit toute indemnisation suite à des travaux effectués dans le local commercial, qui ont été effectués dans les règles de l’art, d’autant que la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE ne démontre pas l’impossibilité d’exploiter les locaux, même en partie. Il résulte d’ailleurs du diagnostic technique de JC consulting qu’il y a « un risque avéré mais qui peut être jugulé par un étaiement et un renforcement immédiat sans qu’il soit nécessaire d’évacuer la portion d’étage concernée dès l’instant qu’il sera étayé » et que « le local était fermé ».

Sur les demandes reconventionnelles de madame [E] [H] :

Conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.
Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. 

En l’espèce, le par ces motifs des écritures de madame [E] [H] indique : « Reconventionnellement, 
Condamner WORK IN PROGRESS FRANCE à 27/01/2022 la dette locative à 31 996,90€ au titre de la dette locative avec intérêt de droit à compter de la libération des lieux le 31/03/2022 ».
Cette demande est incompréhensible vu qu’un Tribunal ne peut pas condamner à « 27/01/2022 la dette locative à 31996,90€ ».
Même s’il s’agit d’une erreur de plume, il est impossible de l’interpréter au vu des développements dans les « motifs » des écritures non plus.
De plus, les écritures de la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE ne permettent pas non plus de l’interpréter vu que la demande en paiement des loyers de la défenderesse est de 31 996,90€ sans aucune précision sur la périodicité des loyers demandés.

Cette demande est donc inexploitable et ne peut pas faire l’objet d’une interprétation du juge en vertu de l’article 12 du code civil sans risquer de statuer infra ou ultra petita.

Dans ces conditions, il conviendra de débouter madame [E] [H] de cette demande.

Sur les demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

La demande à titre très subsidiaire formulée par la bailleresse de « condamner le syndicat à relever et garantir madame [H] de toute éventuelle condamnation mise à sa charge » n’a plus d’objet puisqu’elle n’a pas été condamnée par le Tribunal.

La demande consistant à : « y rajoutant condamner le syndicat des copropriétaires à 31996,90€ de dommages et intérêts au titre des pertes financières de madame [E] [H] en cas de perte de loyer et charges pour celles-ci ne répond pas non plus aux critères de précision posées par les articles 4 et 5 du Code de Procédure Civile. De plus, cette demande ne fait l’objet d’aucune motivation dans les écritures du syndicat des copropriétaires, ce dernier ne pourra qu’en être déboutée.


Sur les appels en garantie des assurances :

Aucune partie n’étant condamnée à verser des sommes à l’autre, il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires et la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE de leurs demandes à l’encontre des assureurs.


Sur les autres chefs de demandes :

Il convient de condamner la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE payer les sommes suivantes sur le fondement la somme équitable de 3000€ à sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
-3000€ à madame [H] [E],
-2500€ au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CARTIER IMMOBILIER,
-3000€ à la SA GAN ASSURANCES ;
-2000€ à la SMACL ASSURANCES ;

La SARL WORK IN PROGRESS FRANCE sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

En raison de la nature et de l'ancienneté des faits, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE que le bail commercial en date du 13 septembre 2007 conclu entre monsieur [S] [H] aux droits duquel vient madame [E] [H] et la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE est résilié depuis le 31 mars 2022 ;

CONDAMNE la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE à payer les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SARL WORK IN PROGRESS FRANCE à payer les sommes suivantes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile : 
-3000€ à madame [H] [E],
-2500€ au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA CARTIER IMMOBILIER,
-3000€ à la SA GAN ASSURANCES ;
-2000€ à la SMACL ASSURANCES ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 25 janvier 2024 .
Signé par Madame GARNIER Président, et par Madame ROUX, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER                                LE PRESIDENT