Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 
N° RG 24/00310 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3J





Minute : 24/ JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Patricia BUFFON

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[V] [N]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 09 Juillet 2024 


DEMANDEURS :

Monsieur [C] [G] [Z] [W] [K]
né le 08 Juillet 1954 à NEUILLY SUR SEINE (92200),

Madame [H] [O] [B] [S] épouse [K]
née le 16 Septembre 1952 à PARIS,

demeurant tous deux 51 rue de Bernières - 14000 CAEN
représentés par Me Frédéric GONDER, demeurant 6 rue de Sèze - 33000 BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : substitué par Me Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25


D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N],
demeurant 11 bis rue des Jubelines - RDC - 28000 CHARTRES
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Juin 2024 et mise en délibéré au 09 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *












 

 













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 16 septembre 2011, Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K], régulièrement représentés par l’agence immobilière PHILIPPE BUISSON dont le siège social est situé 1C rue Mathurin Régnier 28000 CHARTRES, ont donné à bail à Monsieur [V] [N] un logement situé au 11 bis rue des Jubelines à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 362 euros, outre une provision sur charges de 35 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 08 décembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 311,96 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié à étude le 26 février 2024, Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [V] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;
constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [V] [N] ;
ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ;
condamner Monsieur [V] [N] au paiement des sommes suivantes :
2 374,06 euros à titre provisionnel, avec intérêts de droit,
une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,
la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2024.

A l'audience, Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K], représentés par leur avocat, indiquent maintenir les demandes de leur assignation. Ils actualisent leur créance à la somme de 3 935,88 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse et indiquent que le locataire n’a pas payé le loyer depuis le mois d’octobre 2023. Ils précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais. 

Monsieur [V] [N], régulièrement cité en l’étude, a comparu. Il reconnaît la dette. Il expose que son RSA a été suspendu et indique être en contact avec une assistante sociale. Il sollicite des délais et propose de régler entre 70 euros et 100 euros par mois en supplément du loyer et des charges. 

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 08 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 08 décembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [V] [N] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 février 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [V] [N] n’a pas réalisé de versement depuis le mois d’octobre 2023 de sorte qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Monsieur [V] [N] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé. Par ailleurs, Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K] s’opposent à la demande de délai. 

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [V] [N] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 09 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 09 février 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [V] [N] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [V] [N] au paiement de celle-ci.





Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] [N] reste devoir une somme de 3 935,88 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus, échéance de juin 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 935,88 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus, échéance de juin 2024 incluse, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [V] [N], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :

DECLARE Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K] recevables en leur action ;
 
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K], régulièrement représentés par l’agence immobilière PHILIPPE BUISSON, et Monsieur [V] [N] à compter du 09 février 2024 et portant sur les lieux situés au 11 bis rue des Jubelines à CHARTRES 28000 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;
 
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K] pourront faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
 
DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 09 février 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
 
CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K] la somme provisionnelle de trois mille neuf cent trente-cinq euros et quatre-vingt-huit centimes (3 935,88 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETE la demande de délais de paiement de Monsieur [V] [N] ;

RAPPELE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETE la demande de Monsieur [C] [K] et Madame [H] [S] épouse [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 09 Juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Séverine FONTAINE François RABY