Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

N° RG 24/00265 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIEJ





Minute : 24/ JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[U] [E]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 09 Juillet 2024 


DEMANDEUR :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT,
dont le siège social est sis 2 rue du 11 Novembre - B.P 80013 - 28111 LUCÉ CEDEX
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E],
demeurant Résidence Chasles - Bâtiment B logement 12 - 28230 EPERNON
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Juin 2024 et mise en délibéré au 09 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


 

 




























EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 23 octobre 2019 et prenant effet à compter du 06 novembre 2019, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [E] un logement situé Résidence Chasles, Bâtiment B, logement n°12 à EPERNON 28230, pour un loyer mensuel de 504,11 euros charges comprises.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 652,81 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié à tiers présent au domicile le 26 mars 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1 859,33 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges dus à la date du 12 février 2024, mensualité de février 2024 incluse, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la décision,le montant à titre provisionnel des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l'Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l'issue du délai de 2 mois prévu à l'article R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et, plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 28 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2024.

A l'audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 2 585,89 euros, échéance de juin 2024 incluse et précise s’en rapporter sur les délais.

Monsieur [U] [E], régulièrement cité à domicile, a comparu. Il expose réaliser deux virements par mois. Il indique percevoir un salaire mensuel de 1 900 euros et précise que sa concubine ne travaille pas. Il indique avoir deux enfants. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais et propose de régler la somme de 300 euros par mois en supplément du loyer et des charges. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.


Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 21 novembre 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 02 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 16 novembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [U] [E] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 janvier 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [U] [E] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect par Monsieur [U] [E] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due à compter du 17 janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [U] [E] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [E] reste devoir une somme de 2 585,89 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 11 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [E] au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 300,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [U] [E], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS
 
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DECLARONS la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SA EURE ET LOIR HABITAT ayant pour siège social les lieux sis 2 rue du 11 novembre 28110 LUCE recevable;
 
CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre la SA EURE ET LOIR HABITAT ayant pour siège social les lieux sis 2 rue du 11 novembre 28110 LUCE et Monsieur [U] [E] à compter du 17 janvier 2024 et portant sur les lieux situés Résidence Chasles, Bâtiment B, logement n°12 à EPERNON 28230 ;



CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme provisionnelle de deux mille cinq cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-neuf centimes (2 585,89 euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte au 11 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [U] [E] à s'acquitter de sa dette par huit mensualités de trois cents euros (300,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la neuvième mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu'en cas de respect par Monsieur [U] [E] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que la SA EURE ET LOIR HABITAT pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [E], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [U] [E] à payer à LA SA EURE ET LOIR HABITAT, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 17 janvier 2024 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande de la SA EURE ET LOIR HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [U] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
 
Ainsi ordonnée et prononcée le 09 Juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Séverine FONTAINE François RABY