Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 23/01421 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GATX

Minute : 24/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me Mathieu KARM, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[J] [X],

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 09 Juillet 2024 


DEMANDEUR :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT,
dont le siège social est sis 02 rue du 11 novembre - 28110 LUCE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X],
demeurant 20 rue Jean Moulin - Logement n°7 - 28310 JANVILLE
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 09 Avril 2024 et mise en délibéré au 11 Juin 2024 puis prorogée au 09 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *





















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 21 octobre 2014 et prenant effet à compter du 1er avril 2014, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [X] un logement situé au 20 rue Jean Moulin, logement n°7 à JANVILLE 28310, pour un loyer mensuel de 420,89 euros charges comprises.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09 décembre 2022 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 806,56 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié en l'étude le 19 avril 2023, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
2 580,99 euros représentant les loyers et les charges dus à la date du 06 décembre 2022, mensualité d’avril 2023 incluse, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une somme mensuelle égale au loyer actuel à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire soit jusqu’à l’expulsion ou, si les biens sont séquestrés sur place, jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de deux mois prévu à l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,. la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
les dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et, plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 25 avril 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2023 avant de faire l’objet de plusieurs renvois et d’être retenue à l’audience du 09 avril 2024.

A l'audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle indique qu’une procédure de surendettement est en cours mais qu’il n’y a pas d’échéancier. Elle actualise sa créance à la somme de 2 862,60 euros, échéance d’avril 2024 incluse et précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [J] [X], régulièrement cité en l'étude, a comparu. Il reconnaît la dette et expose n’avoir rien reçu de la part de la Banque de France sur la procédure de surendettement hormis la décision de recevabilité. Il indique ne pas avoir d’enfant et précise percevoir 1 300 euros par mois après avoir repris l’intérim. Il souhaite rester dans le logement. 

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024, prorogé au 09 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.
Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 25 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 13 décembre 2022 et de la caisse d’allocations familiales le 15 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 19 avril 2023, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le commandement de payer délivré le 09 décembre 2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [J] [X] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 février 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris de manière régulière le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [J] [X], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect par Monsieur [J] [X] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due à compter du 10 février 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, seul le montant du loyer étant sollicité par le bailleur et de condamner Monsieur [J] [X] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.



En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [X] reste devoir une somme de 2 625,76 euros (3 042,04 – 332,46 – 83,82 euros au titre des frais de procédure et de pénalité d’enquête) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 05 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [X] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers ou indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 70,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [J] [X], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SA EURE ET LOIR HABITAT ayant pour siège social les lieux sis 2 rue du 11 novembre 28110 LUCE recevable;
 
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [J] [X] à compter du 10 février 2023 et portant sur les lieux situés au 20 rue Jean Moulin, logement n° 7 à JANVILLE 28310 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de deux mille six cent vingt-cinq euros et soixante-seize centimes (2 625,76 euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte au 05 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [J] [X] à s'acquitter de sa dette par 35 mensualités de soixante-dix euros (70,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés;

DIT qu'en cas de respect par Monsieur [J] [X] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la SA EURE ET LOIR HABITAT pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [X], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [J] [X] à payer à LA SA EURE ET LOIR HABITAT, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, seul le montant du loyer étant sollicité par le bailleur et ce, à compter du 10 février 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA EURE ET LOIR HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Séverine FONTAINE François RABY