Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 12 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 12 Juillet 2024 
Dossier N° RG 21/03708 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JD35
Minute n° : 2024/207

AFFAIRE : 

[C] [E] [D], [R] [V] épouse [E] [D] C/ [Y] [K], [L] [K] épouse [Z], [U] [P]



JUGEMENT DU 12 Juillet 2024




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 février 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mai 2024. Le délibéré a été prorogé pour être rendu le 12 juillet 2024.



JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort




copie exécutoire à :
Maître FOURMEAUX
Maître Eléonore DARTOIS
Maître Grégory KERKERIAN
Délivrées le 

Minute transmise à l’enregistrement le 12 juillet 2024



Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [C] [E] [D], demeurant [Adresse 1]
Madame [R] [V] épouse [E] [D], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



D’UNE PART ;




DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 7] (ALLEMAGNE)
Madame [L] [K] épouse [Z], demeurant [Adresse 7] ALLEMAGNE
représentés par Maître Eléonore DARTOIS, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN, et Maître Clémentine PAQUET, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

D’AUTRE PART ;




PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 9] - PAYS-BAS - 
représenté par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
 

Par exploits délivrés le 25 mars 2021, les époux [E] [D] faisaient assigner les consorts [K] sur le fondement de l’article 1583 du Code Civil.

Ils exposaient avoir visité un bien immobilier à [Localité 12] par l’intermédiaire de l’agence ML Immobilier. Le 6 octobre 2020 ils avaient formulé une offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence immobilière pour la somme de 550 000 € sous condition suspensive d’un financement de 320 000 €.

Cette offre était acceptée par les consorts [K] propriétaires indivis du bien par courrier électronique du 26 novembre 2020.

Maître [W] notaire à [Localité 12] rédigeait premier projet contenant une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier mais également d’un permis de construire. Les consorts [K] refusaient cette dernière condition ce que les acquéreurs acceptaient et modifiaient leur offre en conséquence.

Le compromis de vente modifié était diffusé par Maître [W] le 21 janvier 2021. La vente était consentie et acceptée pour la somme de 550 000 € sous la condition suspensive d’un prêt de 350 000 €.

Les époux [E] [D] obtenaient le prêt bancaire. Les consorts [K] cessaient de se manifester, malgré une mise en demeure du conseil des acquéreurs en date du 15 février 2021.

La vente entre les parties étant parfaite en raison de l’accord sur la chose et le prix, les demandeurs sollicitaient du tribunal qu’il ordonne le transfert de propriété ainsi que la publication au service de la publicité foncière.

À titre subsidiaire, ils demandaient la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 55 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, outre 10 000 € de dommages et intérêts, et 5000 € en application de l’article 700 du CPC, et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, les demandeurs maintenaient leurs prétentions à l’encontre des consorts [K].

En réponse aux conclusions en date du 27 janvier 2022 de Monsieur [P], intervenant volontaire à la procédure, et des consorts [K], aux fins de débouter les demandeurs de leurs conclusions et d’ordonner la réitération de la vente au profit de Monsieur [P], les époux [E] [D] soutenaient que le tiers acquéreur était de mauvaise foi de même que les vendeurs.

Ils observaient que Monsieur [P] n’était intervenu à la procédure que parce qu’il avait eu connaissance de l’engagement des consorts [K] envers eux et qu’il avait volontairement fait une offre supérieure pour les évincer. Monsieur [P] était d’ailleurs en possession de leur lettre d’intention d’achat, alors que les pièces produites n’avaient pu lui être notifiées. 

En toute hypothèse l’offre de Monsieur [P] était caduque, le compromis n’ayant pas été signé avant le 12 février 2021. À cette date l’assignation n’avait pas été délivrée ni publiée.

Les demandeurs maintenaient leurs prétentions à l’encontre des consorts [K] et demandaient la condamnation de Monsieur [P] à leur verser 10 000 € de dommages-intérêts outre 5000 € en application de l’article 700 du CPC.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022 les consorts [K] soutenaient qu’aucune vente n’avait été conclue et qu’aucune clause pénale n’avait été convenue entre eux et les demandeurs.

Ils concluaient au rejet de leurs prétentions et demandaient leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 17 000 €chacun à titre de dommages-intérêts, outre 3500 € chacun par application de l’article 700 du CPC.

Ils exposaient avoir donné mandat non exclusif à l’agence ML Immobilier pour la vente du bien cadastré section CR n° [Cadastre 4] pour le prix de 595 000 €.

L’agence leur avait transmis le 6 octobre 2020 une lettre d’intention d’achat du bien pour un prix de 520 000 €qu’ils n’acceptaient pas. Le 10 octobre 2020 une nouvel offre d’achat était formulée pour un montant de 530 000 €.

Selon les consorts [K] l’agence immobilière se serait alors aperçue que son mandat de vente ainsi que les offres d’achat des demandeurs ne concernaient pas le bien cadastré CR n° [Cadastre 2] dont ils étaient également propriétaires indivis. L’agence avait pris contact en novembre 2020 avec leur notaire afin d’étendre son mandat à ce bien et il résultait des échanges que leur accord n’avait pas été donné.

L’agence immobilière avait alors voulu obtenir leur accord pour la vente conjointe des deux parcelles pour un montant de 550 000 € incluant les frais de courtage, par des échanges auxquels Madame [K] n’avait pas participé.

Aucun des deux compromis de vente rédigés par Me [W] n’avait été signé par les consorts [K].

Parallèlement ils avaient tous deux accepté l’offre d’achat de Monsieur [P] portant de manière non équivoque sur les deux biens pour un prix de 580 000 €.

Les concluants observaient que les demandeurs ne produisaient aucun écrit prouvant leur consentement à la vente des deux immeubles pour un montant de 550 000 € ni leur engagement au versement d’un montant de 55 000 € en cas de non réalisation de la vente. Ils ne produisaient que des actes unilatéraux non signés.

Le consentement de tous les indivisaires étant requis pour un acte de disposition, l’absence de consentement à la vente de la parcelle cadastrée CR [Cadastre 2] de Mme [K] faisait obstacle à la conclusion du contrat de vente avec les consorts [E] [D].

Les concluants soutenaient encore que le consentement de Monsieur [K] n’était pas valable l’échange avec l’agence immobilière s’étant poursuivi en anglais et dans la confusion.

Enfin la procédure engagée par les époux [E] [D] était abusive et justifiait leur condamnation à des dommages-intérêts qui se décomposaient en la perte de chance de réaliser une vente d’un montant de 30 000 € supérieur et en des souffrances morales qu’ils évaluaient à 2000 € par défendeur.


Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2023, Monsieur [P] intervenant volontaire à la procédure demandait le rejet des prétentions des époux [E] [D], la radiation de la publication de leur assignation et la réitération de la vente des deux parcelles à son profit.

Les consorts [K] avaient consenti le 22 juillet 2020 un mandat de vente à l’agence [T] [H]. Monsieur [P] avait visité le bien et signé le 20 janvier 2021 une offre d’achat au prix de 580 000 €qui avait été acceptée par les vendeurs.

Les époux [E] [D] avaient visité le bien par l’intermédiaire de l’agence ML Immobilier et avaient signé une lettre d’intention d’achat pour 530 000 € le 10 octobre 2020 qui n’avait pas été acceptée par les vendeurs.

Monsieur [P] observait que le mandat de vente sans exclusivité consenti à l’agence ML Immobilier portait sur la parcelle cadastrée CR [Cadastre 4] alors que les époux [E] [D] sollicitaient la réitération de la vente des deux parcelles. Il ne pouvait donc y avoir accord sur la chose et le prix.

Monsieur [P] ignorait le 20 janvier 2021 qu’une autre offre d’achat avait été émise. Les vendeurs lui avaient transmis les éléments du litige constituant un obstacle à la régularisation de la vente postérieurement.


Monsieur [P] demandait la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 11 décembre 2023 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 février 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l’accord sur la chose et le prix

L’article 1583 du Code Civil dispose que le vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Si l' accord sur la chose et sur le prix est nécessaire à former la vente , il est aussi suffisant, du moins si les parties n'ont pas entendu ajouter une condition de formation en essentialisant un élément a priori secondaire. 

Est versée aux débats l’attestation immobilière en date du 27 septembre 2021 de Me [S] notaire dans le Bas-Rhin, selon laquelle Monsieur [A] [K] et Madame [L] [K] avaient hérité à la suite du décès de leur auteur le 15 décembre 2017 :

- du lot n°28 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] consistant en une maison d’habitation sur deux niveaux et le terrain autour, cadastré CR n°[Cadastre 4], le fonds étant d’une superficie de 27a 50 ca,
– d’une parcelle de terre en nature de terrain à bâtir cadastrée CR n° [Cadastre 2] d’une superficie de 7a 40 ca.

Les deux immeubles étaient évalués par les parties à la somme de 555 000 €.

Le mandat sans exclusivité donnée par les deux héritiers à l’agence ML Immobilier le 21 septembre 2020 portait sur la maison sur la parcelle cadastrée CR [Cadastre 4], mesurant 2750 m2 présentée au prix de 595 000 €.

Le mandat de l’agence [T] [H], mentionné comme portant le n° 1748 en date du 22 juillet 2020 dans l’offre d’achat de Monsieur [P], n’est produit aux débats ni par les consorts [K], ni par Monsieur [P], de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier s’il portait sur la seule parcelle CR [Cadastre 4] ou sur les deux parcelles.

La capture d’écran de l’agence [T] [H] produite par les demandeurs porte néanmoins sur la vente d’une villa provençale au prix de 595 000 euros sur un terrain de 3490 m2 ce qui correspond à la réunion des deux parcelles, malgré la mise à prix identique à celle de la seule parcelle supportant la maison.

La lettre d’intention d’achat des époux [E] [D] mentionne une maison de 180 m2 sur un terrain de 3400 m2 dès le 6 octobre 2020 au prix de 520 000 euros.

Leur lettre d’intention d’achat du 10 octobre 2020 mentionnait la même superficie et un montant de 530 000 euros.


Les échanges électroniques de l’agence ML Immobilier avec le notaire des consorts [K] démontrent que celui-ci avait demandé le 3 novembre 2020 à l’agence la confirmation que la vente portait sur les deux parcelles et pour le prix de 595 000 euros.

M. [K] confirmait expressément et sans équivoque à l’agence ML Immobilier qu’il souhaitait vendre les deux parcelles pour un total de 3490 m2 et pour un prix laissant aux vendeurs un net de 525 000 euros le 26 novembre 2020.

Les consorts [K] ne sont donc pas fondés à se prévaloir d’une ambiguïté sur la consistance du bien vendu.

M. [K] ayant indiqué négocier au nom et pour le compte de sa soeur, Mme [K], par mail en date du 25 novembre 2020, et ce point ayant été confirmé par leur notaire, par lettre en date du 2 mars 2021 adressé à Me [W], ils ne sont pas davantage fondés à exciper de l’absence de consentement de cette dernière.

Le 27 novembre 2020 l’office notarial de Me [W] informait l’office de Me [S] de l’accord des époux [E] [D] sur la chose et le prix.

Néanmoins, le 17 décembre 2020 Me [W] adressait à Me [S] un projet d’acte de vente introduisant une condition suspensive qui n’avait pas préalablement recueilli l’accord des vendeurs, tenant à l’obtention d’un permis de construire portant sur l’agrandissement de la villa. Les acquéreurs introduisaient donc une modification substantielle de leur offre d’achat.

Le 15 janvier 2021, Me [S] faisait connaître à Me [W] que cette condition devait être supprimée. 

Il demandait une attestation de la banque des acquéreurs d’accord de principe de leur financement, en contre partie de l’absence de dépôt de garantie, et la modification de la clause relative à l’absence de certificat de conformité. 

Le 20 janvier 2021, Me [W] informait Me [S] de l’accord des époux [E] [D] sur les modifications demandées par les époux [K].

Les échanges précités en date des 26 et 27 novembre 2020 ont matérialisé l’accord des parties sur la chose et le prix sans équivoque conformément à l’article 1113 du Code civil.

La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire a été retirée sans discussion par les époux [E] [D], signifiant qu’ils n’entendaient pas en faire une condition essentielle de leur consentement.

Dès lors, bien que certaines des modalités de la vente restent à déterminer, l’accord sur la chose et le prix était acquis dès le 27 novembre 2020.

Me [S] indiquait par courrier à Me [W] en date du 2 mars 2021 que dès réception du projet de compromis comportant la condition d’obtention du permis de construire les consorts [K] avaient décidé de ne plus traiter avec les époux [E] [D]. 

Cette position ne ressort pas du courriel du 15 janvier 2021, Me [S] n’en faisant pas état, sollicitant au contraire d’autres modifications accessoires du projet.

Il sera donc fait droit à la demande principale des époux [E] [D]. La vente sera déclarée parfaite avec toutes conséquences de droit.




La circonstance que le 20 janvier 2021, jour même de l’acceptation du retrait de la condition d’obtention du permis de construire par les demandeurs, les consorts [K] aient contresigné la proposition d’achat de M. [P] pour un prix supérieur, est inopérante, l’accord sur la chose et le prix étant acquis au 27 novembre 2020. Les consorts [K] ne pouvaient plus de bonne foi s’engager envers un autre acquéreur.

Les défendeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur la demande de dommages-intérêts des époux [E] [D]

Au dispositif de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent la condamnation des deux parties défenderesse et intervenante à leur verser la somme de 10 000 € chacune.

Cette demande se fonde manifestement sur la mauvaise foi imputée aux parties adverses. S’il résulte des pièces du dossier et de la chronologie des échanges que les époux [K] ont entendu revenir sur leur engagement tel qu’il avait été formulé dans le courrier électronique du 26 novembre 2020, pour obtenir un meilleur prix de leurs biens, les époux [E] [D] ne démontrent pas qu’il en serait résulté pour eux un préjudice autre que celui d’avoir à saisir la justice pour faire valoir leurs droits.

Ils seront déboutés de ce chef de demande.


Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les consorts [K] seront condamnés à régler les dépens et à verser aux demandeurs la somme de 4000 euros, et M. [P], la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les article 1112 et s., 1582 et s. du Code Civil, 

Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [U] [P],

Constate la vente parfaite du bien suivant :

- le lot n°28 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] consistant en une maison d’habitation sur deux niveaux et le terrain autour, cadastré CR n°[Cadastre 4], le fonds étant d’une superficie de 27a 50 ca, sis [Adresse 3]

- une parcelle de terre en nature de terrain à bâtir cadastrée CR n° [Cadastre 2] d’une superficie de 7a 40 ca, sise [Adresse 6])

appartenant à M. [A] [B] [F] [J] [K], né le 17 novembre 1959 à [Localité 8] (Allemagne) et Mme [L] [X] [O] [K], née le 9 mars 1962 à [Localité 8] (Allemagne), propriétaires indivis,

au bénéfice de M. [C] [G] [E] [D] né le 13 juin 1969 à [Localité 5] (Portugal) et Madame [R] [I] [V] épouse [E] [D] née le 19 janvier 1979 à [Localité 11],pour le prix de 550 000 €,


Dit que le présent jugement vaut vente, et qu’il sera publié au service de la publicité foncière de Draguignan, 2e bureau,

Déboute Monsieur [A] [K] et Madame [L] [K], ainsi que Monsieur [U] [P] de l’intégralité de leurs demandes,

Déboute M. [C] [G] [E] [D] et Madame [R] [V] épouse [E] [D] de leur demande de dommages et intérêts,
 
Condamne Monsieur [A] [K] et Madame [L] [K] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SELARL Grégory Kerkerian et associés,

Condamne Monsieur [A] [K] et Madame [L] [K] à verser la somme de 4000 €, à M. [C] [G] [E] [D] et Madame [R] [V] épouse [E] [D] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [U] [P] à verser la somme de 1000 euros à M. [C] [G] [E] [D] et à Mme [R] [V] épouse [E] [D] , au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 


Le greffier La Présidente