Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 16 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 16 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00526 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDK7

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 juin 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. BLUE BAY MG
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [C] [F]
demeurant [Adresse 2]

non comparante ni constituée

Monsieur [D] [X]
demeurant [Adresse 2]

non comparant ni constitué






S.A.R.L. DIVERSITY
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDEURS
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 17 mai 2024, la SCI BLUE BAY MG a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry Madame [C] [F], Monsieur [D] [X] et la SARL DIVERSITY, au visa des articles 1103 du code civil et des articles 934 et 935 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- Constater que faute pour Monsieur [X] et Madame [F] d'avoir réglé dans le mois du commandement qui leur a été délivré les causes dudit commandement, la clause résolutoire se trouve acquise au profit de la bailleresse ;
- Ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il échet, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Condamner solidairement, à titre provisionnel, Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], à payer à la SCI BLUE BAY MG la somme en principal de 11.977,20 euros, représentant les arriérés locatifs, arrêtée au mois de mai 2024, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 ;
- Les condamner également, à titre provisionnel et sous la même solidarité, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10%, et ce jusqu'au jour de la libération complète et effective des lieux loués ;
- Les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 mars 2024 ;
- Déclarer la décision à intervenir opposable à la SARL DIVERSITY.

Au soutien de ses demandes, la SCI BLUE BAY MG expose que, par acte notarié du 30 octobre 2023, elle a donné à bail des locaux commerciaux à Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] agissant pour le compte de la société en formation DIVERSITY, ces derniers s'étant engagés aux termes de l'acte de procéder aux formalités nécessaires pour que le bail soit repris par la société en cours de formation. Elle affirme que les engagements n'ont pas été respectés par ces derniers et qu'en conséquence ils restent tenus des obligations du bail. Elle souligne que ses locataires n'ont procédé à aucun règlement depuis l'origine de sorte qu'elle a été contrainte de leur faire délivrer par commissaire de justice le 28 mars 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 7.984,80 euros, lequel est resté infructueux. Elle précise que le présent commandement a été dénoncé les 16 et 19 avril 2024 à Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] en leurs qualités de cautions solidaires de la SARL DIVERSITY en formation. Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 juin 2024 au cours de laquelle la SCI BLUE BAY MG, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Elle a également produit un décompte actualisé au 16 juin 2024.

Bien que régulièrement assignés, Madame [C] [F], Monsieur [D] [X] et la SARL DIVERSITY n'ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes sont formulées uniquement à l'encontre de Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X].

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] ont agi au nom et pour le compte de la société en formation dénommée DIVERSITY en apposant leur signature au contrat de bail du 30 octobre 2023. Ledit bail prévoit en son article 1.3 en page 2 l'accomplissement de formalités aux fins de reprise de cet acte passé pour le compte de la société en formation et précise qu'à défaut les associés demeurent seuls tenus des engagements pris par cet acte. 

En l'espèce, il apparaît à la lecture des pièces versées aux débats que, malgré l'immatriculation de la SARL DIVERSITY au registre du commerce et des sociétés le 6 décembre 2023, il n'est justifié d'aucune des formalités prévues au contrat de bail. Dès lors, Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] restent tenus des obligations stipulées par le contrat de bail.
Par conséquent, les demandes sont valablement dirigées à l'encontre de Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X].

Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Aux termes de l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Toutefois, en raison de l'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé a autorité de la chose jugée au provisoire jusqu'à ce qu'une nouvelle décision de fond vienne trancher le litige.

En application des dispositions susvisées, une décision de justice ne peut créer de droits ni d'obligations en faveur ou à l'encontre de ceux qui n'ont été ni parties ni représentés dans la cause.

En l'espèce, la SARL DIVERSITY, valablement assignée par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, est représentée dans la cause par son conseil de sorte qu'elle est partie à l'instance.

En outre, il convient de préciser que la présente ordonnance de référé étant dépourvue de l'autorité de la chose jugée à l'égard des tiers, elle leur est cependant opposable.

Par conséquent, il convient de déclarer la présente décision opposable à la SARL DIVERSITY conformément à la demande formée à ce titre.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et non des articles 934 et 935 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI BLUE BAY MG justifie, par la production du bail commercial du 30 octobre 2023, du commandement de payer du 28 mars 2024, de la dénonciation de ce commandement aux cautions et du décompte actualisé au 2 mai 2024, que ses locataires ont cessé de payer leurs loyers, charges et taxes.

En l'espèce, le bail commercial en son article 6.9, page 11, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI BLUE BAY MG a fait délivrer le 28 mars 2024 à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme en principal de 7.984,80 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 28 mars 2024 et dénoncé aux cautions les 16 et 19 avril 2024, est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 avril 2024.

L'obligation de Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] occupants sans droit ni titre et dire qu'ils devront libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut la SCI BLUE BAY MG étant alors autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

La SCI BLUE BAY MG sollicite le prononcé d'une astreinte conformément aux termes du bail commercial liant les parties. Or, l'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

La SCI BLUE BAY MG sollicite la condamnation de Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10% et ce jusqu'au jour de la libération complète et effective des lieux.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] causant un préjudice à la SCI BLUE BAY MG, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 29 avril 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], agissant au nom et pour le compte de la société en formation SARL DIVERSITY, au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juin 2024, celle due au titre du mois de mai 2024 sera comprise au titre de la provision.

La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI BLUE BAY MG sollicite la condamnation de Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 11.977,20 euros au titre des impayés locatifs, arrêtée au mois de mai 2024 inclus.

Le décompte du 16 juin 2024 produit à l'audience par la partie demanderesse n'a pas été produit contradictoirement de sorte qu'il n'y a pas lieu de le prendre en compte.

Il ressort du décompte arrêté au 2 mai 2024 que, pour les mois de décembre 2023 à mai 2024, sont réclamés en paiement les loyers, les provisions sur taxe foncière, les provisions sur charges de copropriété et l'indemnité due au titre du pas de porte, à hauteur de la somme totale de 6.000 euros.

Le bail commercial liant les parties, en son article 6.8 page 9, stipule que pour tenir compte du préjudice patrimonial résultant pour le bailleur de l'octroi au preneur du bénéfice de la propriété commerciale, il a été convenu entre les parties que le preneur verse au bailleur une indemnité à hauteur de 12.000 euros TTC.

Or, cette demande provisionnelle en paiement à hauteur de 6.000 euros s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il convient en conséquence de déduire cette somme du montant provisionnel réclamé.

En conséquence, Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], agissant au nom et pour le compte de la société en formation SARL DIVERSITY, sont condamnés solidairement à payer à la SCI BLUE BAY MG la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 5.977,20 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de mai 2024 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer.

Sur les frais et dépens

Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] qui succombent à la présente instance, sont condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] sont également condamnés in solidum à payer à la SCI BLUE BAY MG la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à la date du 29 avril 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une d'astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI BLUE BAY MG aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 29 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], à payer à la SCI BLUE BAY MG, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la majoration de l'indemnité d'occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], à payer à la SCI BLUE BAY MG la somme provisionnelle de 5.977,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnité au titre du pas de porte ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [F] et Monsieur [D] [X], agissant au nom et pour le compte de la société en formation SARL DIVERSITY, à payer à la SCI BLUE BAY MG la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DECLARE la présente ordonnance opposable à la SARL DIVERSITY ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,