Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 4 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [N] [I], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U] [R]
5 rue de Biarritz
1er étage - N°106
44200 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 mai 2024
date des débats : 23 mai 2024
délibéré au : 04 juillet 2024

RG N° N° RG 23/03714 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUYA

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [C] [U] [R] + préfecture
Copie dossier



Par acte sous seing privé du 29 septembre 2020, l'Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [U] [R] un immeuble à usage d'habitation situé au 5 rue de Biarritz à NANTES (44200, moyennant un loyer révisable et actuel de 409,79 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 21 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.009,51 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 21 novembre 2023, l'Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT a fait citer Monsieur [C] [U] [R], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 2.166,87 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation ; 
- une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 23 mai 2024, l'Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT actualise sa créance à la somme de 3.118,96 euros et il accepte des paiements par mensualités de 200 euros.

Monsieur [C] [U] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 200 euros.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 4 juillet 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 4 janvier 2023 à l'organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 30 novembre 2023, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 3.118,96 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 21 mai 2024.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision. 

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 21 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.009,51 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Sur l'octroi de délais, l'article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l'espèce, compte tenu de l'accord des parties sur l'octroi de délais, il convient d'accorder des délais de paiement ainsi qu'il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 409,79 euros. 

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 21 juillet 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2020 entre l'Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT et Monsieur [C] [U] [R] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 5 rue de Biarritz à NANTES (44200), conformément à la clause résolutoire acquise le 22 septembre 2023 ; 

Condamne Monsieur [C] [U] [R] à payer à l'Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3.118,96 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Autorise Monsieur [C] [U] [R] à se libérer de sa dette d'un montant de 3.118,96 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 200 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 septembre 2024, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;




Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [C] [U] [R], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d'un montant de 409,79 euros sera versé à l'Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT et, en tant que de besoin, l'y condamne; 

Condamne Monsieur [C] [U] [R] à payer à l'Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 200 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne Monsieur [C] [U] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juillet 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection