Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 4 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 Boulevard Charles Gautier
44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [H]
Logement 110 Etage 3
10 Rue du Petit Village
44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé 

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 mai 2024
date des débats : 23 mai 2024
délibéré au : 04 juillet 2024

RG N° N° RG 23/03942 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MWA6

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Monsieur [I] [H] + préfecture
Copie dossier



Par acte sous seing privé du 12 octobre 2021, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [I] [H] un immeuble à usage d'habitation situé au 10 rue du Petit Village à SAINT HERBLAIN (44800), moyennant un loyer révisable et actuel de 490,28 euros, provision sur charges incluse.

Un contrat de location d’un garage numéro 11 situé 1 Place de Cap Sizun 44800 SAINT HERBLAIN et un autre pour un emplacement de stationnement de parking numéro 45 situé 12 Rue du Petit Village 44800 SAINT HERBLAIN ont été conclus entre les parties le 21 et 13 octobre 2021.

Par acte d'huissier en date du 24 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.707,26 euros, en visant la clause résolutoire inseré dans les 3 contrats de bail.

Par acte d'huissier en date du 9 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [I] [H] une sommation de cesser les troubles de voisinage. 

Par constat d'accord du 24 mai 2023, Monsieur [I] [H] s'est engagé à modérer le volume sonore en provenance de son appartement et à respecter le règlement intérieur. 

Par acte du 11 décembre 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a fait citer Monsieur [I] [H], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation, et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 3.007,14 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges ;
- une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 23 mai 2024, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS actualise sa créance à la somme de 2.543,81 euros. Elle précise que Monsieur [I] [H] est en train de régulariser son arriéré mais l'expulsion demeure indispensable compte tenu des troubles du voisinage causés par son locataire. 

Monsieur [I] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif conformément à ce qu'il fait déjà. 

Quant aux troubles, il reconnaît leur existence en 2022 mais cela s'est considérablement calmé depuis et il n'y en a plus depuis un an. 

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 4 juillet 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.




SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 21 novembre 2022 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 12 décembre 2023, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur réclame une somme de 2.543,81 euros. Il convient de déduire de cette somme un montant de 276,87 euros au titre des frais, soit un montant de 2.266,94 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 23 mai 2024.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter du présent jugement. 

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et six semaines après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 24 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.707,26 euros au titre des loyers échus.




Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai dedeux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur. Monsieur [I] [H] sollicite des délais conformément à l'accord déjà pris avec la Caisse d'Allocations Familiales et il précise que les troubles ont cessé. 

Mais il résulte d'un constat du 28 août 2023, soit après le constat d'accord du 24 mai 2023, que Monsieur [I] [H] diffuse de la musique nuit et jour à tue-tête et il jette des objets par la fenêtre. Un nouveau constat du 29 avril 2024 actualise les troubles en précisant qu'ils perdurent. 

Il en résulte que les troubles perdurent et que les mesures prises ne permettent que des apaisements ponctuels. En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder de nouveaux délais avec suspension de la clause résolutoire. La procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 490,28 euros.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 24 novembre 2022.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 12 octobre 2021 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et Monsieur [I] [H] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 10 rue du Petit Village à SAINT HERBLAIN (44800), ainsi que des contrats de bail de la place de parking numéro 11 et de l’emplacement de stationnement numéro 45 conformément à la clause résolutoire acquise le 25 janvier 2023 ; 

Condamne Monsieur [I] [H] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.266,94 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne Monsieur [I] [H] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 490,28 euros due à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à sortie des lieux ; 

Dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne Monsieur [I] [H] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne Monsieur [I] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 novembre 2022 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection