Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 4 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [L] [E] épouse [G]
21 Rue François Rabelais
Etage 2
44800 SAINT-HERBLAIN

Monsieur [U] [G]
21 Rue François Rabelais
Etage 2
44800 SAINT-HERBLAIN

représentés par Maître Mathilde BRAZEY, avocate au barreau de NANTES 

D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 23 mai 2024
délibéré au : 04 juillet 2024

RG N° N° RG 23/03757 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MU5Y

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Maître Mathilde BRAZEY + préfecture
Copie dossier




Par acte sous seing privé du 19 octobre 2001, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS (anciennement LOIRE-ATLANTIQUE HABITATIONS) a donné à bail à Monsieur et Madame [G] [U] et [L] un immeuble à usage d'habitation situé au 21 rue François Rabelais à SAINT HERBLAIN (44800), moyennant un loyer révisable et actuel de 983,64 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 8 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 3.876,75 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 27 octobre 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a fait citer Monsieur et Madame [G], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 6.055,74 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges ; 
- une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, à l'audience du 23 mai 2024, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS actualise sa créance à la somme de 3.810,81 euros et accepte les délais proposés. 

Monsieur et Madame [G] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer leur arriéré locatif par mensualités de 240 euros.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 4 juillet 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.


En l'espèce, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 3 mai 2023 à l'organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 8 novembre 2023, soit six semaines avant la première audience du 28 mars 2024, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Les locataire ont cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur réclame une somme de 3.810,81 euros. Il convient de déduire de ce montant la somme de 315,75 euros au titre des frais, soit un somme due de 3.495,06 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 23 mai 2024.

Les locataires doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision. 

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 8 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.876,75 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que les locataires disposent d'un délai dedeux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour les locataires de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur. Mais compte tenu de l'accord des parties sur l'octroi de délais, il convient d'accorder aux locataires un échéancier ainsi qu'il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par les locataires jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que les locataires auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 983,64 euros. 


Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 8 juin 2023.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,


Constate la résiliation du bail conclu le 19 octobre 2001 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et Monsieur et Madame [G] [U] et [L] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 21 rue François Rabelais à SAINT HERBLAIN (44800), conformément à la clause résolutoire acquise le 9 août 2023 ; 

Condamne Monsieur et Madame [G] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3.495,06 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Autorise Monsieur et Madame [G] à se libérer de leur dette d'un montant de 3.495,06 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 240 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 septembre 2024, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour les locataires d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur et Madame [G], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d'un montant de 983,64 euros sera versé à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et, en tant que de besoin, les y condamne ; 

Déboute la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 



Condamne Monsieur et Madame [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 juin 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection