Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 4 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
Allée Jean Raulo
B.P. 30335
44803 SAINT HERBLAIN

représenté par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [I]
7 avenue de Bretagne
Logement 207 Etage 1
44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 20 mars 2024 no C-44109-2024-001856

représenté par Maître Alice LE BLAY, avocate au barreau de NANTES

D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFFlors des débats et Michel HORTAIS lors du projoncé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 23 mai 2024
délibéré au : 04 juillet 2024

RG N° N° RG 23/03585 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUGT

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, 
CCC à Maître Alice LE BLAY + préfecture
Copie dossier



Par acte sous seing privé du 31 janvier 2020, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [D] [I] un immeuble à usage d'habitation situé au 7 avenue de Bretagne à SAINTE LUCE SUR LOIRE (44980), moyennant un loyer révisable et actuel de 400,05 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 1er février 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 428,49 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 23 octobre 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a fait citer Monsieur [D] [I], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 1.196,85 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation ;
- une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, à l'audience du 23 mai 2024, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS actualise sa créance à la somme de 3.065,36 euros.

Monsieur [D] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 100 euros.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 4 juillet 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.




En l'espèce, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 20 décembre 2021 à l'organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 25 octobre 2023, soit six semaines avant la première audience du 28 mars 2024, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur réclame une somme actualisée de 3.065,36 euros au 21 mai 2024. Il convient de déduire de ce montant la somme de 259,26 euros au titre des frais, soit une somme de 2.806,10 euros au titre des loyers et charges.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er février 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 428,49 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur. Monsieur [D] [I] sollicite des délais et la suspension de la clause résolutoire, mais cela présuppose une reprise du paiement des loyers, en application de l'article 24 susvisé. En l'absence de cette reprise régulière, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 400,05 euros. 

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 1er février 2022.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2020 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et Monsieur [D] [I] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 7 avenue de Bretagne à SAINTE LUCE SUR LOIRE, conformément à la clause résolutoire acquise le 02 avril 2022 ; 

Condamne Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.806,10 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 400,05 euros due à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à sortie des lieux ; 

Dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne Monsieur [D] [I] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne Monsieur [D] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er février 2022 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection