Tribunal Judiciaire · Référés — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JUILLET 2024

N° RG 24/00606 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJPE 

N° minute : 
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “COLOMBES ILOT 14" sis 146 boulevard de Valmy - 92700 COLOMBES représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY

c/

[G] [T], [S] [K]




DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “COLOMBES ILOT 14" sis 146 boulevard de Valmy - 92700 COLOMBES représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY
19 rue de Vienne
TSA 50029
75801 PARIS 08

représentée par Maître Laure HOFFMANN de la SELAS SELAS CAYOL CAHEN TREMBLAY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R109



DEFENDEURS

Monsieur [G] [T]
3 rue Miriam Makeba
92700 COLOMBES

et

Madame [S] [K]
3 rue Miriam Makeba
92700 COLOMBES

représentés par Maître Virginie KLEIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 402


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Esrah FERNANDO, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 mai 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 18 juin 2024, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI COLOMBES ILOT MAGELLAN a fait réaliser un programme immobilier dénommé « OVATION MAGELLAN 14 » situé dans la ZAC de l’Arc Sportif sur l’ilot 14 de la parcelle Magellan délimitée par la rue des Entrepreneurs, le Boulevard de Finlande, le Boulevard Kennedy et le Boulevard Valmy à COLOMBES (92700).

Cet ensemble immobilier a été divisé en deux volumes :

- le volume n°1 comprenant un ensemble de locaux à usage de la société CINSAPIC,
- le volume n°2 comprenant un ensemble de locaux à usage d’habitation et de parkings,

Le volume 2 a été placé sous le statut de la copropriété selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Dans le cadre de cette opération, Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] ont acquis, en état futur d’achèvement, le lot n°8 correspondant à un appartement de 4 pièces principales portant le n°4125 situé au 2ème étage, esc 1 et le lot 413 correspondant à un emplacement pour véhicule automobile.

Début septembre 2023, la société NEXITY LAMY, syndic de la copropriété, a signalé au constructeur, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, une fuite d’eau au sein des parties communes de l’immeuble au niveau des escaliers d’accès à la sous-station du bâtiment 1.

Cette fuite proviendrait d’un réseau cheminant dans la gaine située dans la salle d’eau de l’appartement des consorts [T]/[K].

Arguant du fait qu’ils auraient refusé l’accès de leur logement pour permettre la réparation de cette fuite, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" a, par acte en date du 7 mars 2024, assigné en référé d’heure à heure Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K], aux fins de voir :

- condamner Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] à laisser accéder à leur appartement n°4125 situé au 2ème étage, escalier 1 de l’immeuble, sis 3 rue Miriam Makeba à Colombes (92700), toutes entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires, dans les 24 heures après réquisition du syndic effectuée à compter de la date de signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 1000 € par jour de retard, afin de lui permettre de réaliser les réparations nécessaires pour supprimer la cause de la fuite constatée au sein des parties communes de l’immeuble au niveau des escaliers d’accès à la sous-station du bâtiment 1 et provenant d’un réseau cheminant dans la gaine située dans la salle d’eau de l’appartement acquis par Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K],

- dire que cette astreinte provisoire courra pendant un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

- condamner in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.

L’affaire étant venue à l'audience du 25 mars 2024, elle a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux conseils des parties d’établir des conclusions écrites. Elle sera finalement évoquée le 13 mai 2024.

Aux termes de conclusions écrites qu’il a soutenu oralement, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" a maintenu ses demandes, portant à 5000 € celle relative à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la réparation de la fuite relevant de la garantie de parfait achèvement, elle incombe au constructeur ; que le passage par la salle de bains de Monsieur [T] et de Madame [S] [K] pour procéder aux réparations est la solution la plus appropriée et la moins coûteuse ; que le syndicat des copropriétaires n’a pas à supporter le coût des constats souhaités par les consorts [T]/[K] , alors que la bonne exécution des travaux nécessaires relève de la garantie de parfait achèvement et ce d’autant que la société NEXITY PATRIMOINE, promoteur de cette opération, s’est engagée envers le demandeur à remettre la salle d’eau en état à la suite de ses travaux ; que l’indemnisation d’un trouble de jouissance qu’ils invoquent ne peut être imputée au syndicat des copropriétaires et que d’autre part, la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer dans ses relations avec le vendeur de l’immeuble s’agissant de travaux devant mettre fin à un désordre signalé dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ; que par ailleurs, suivant l’acte de vente des défendeurs, ceux-ci doivent laisser accessibles les biens livrés pour permettre notamment la réparation des désordres ; qu’en dernier lieu, ils ne caractérisent aucun préjudice moral pouvant être imputable au syndicat des copropriétaires. 

Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] ont transmis également des conclusions écrites qu’ils ont également soutenus oralement, demandant de :

- leur donner acte de ce qu’ils acceptent de laisser passer les entreprises aux conditions suivantes :

° un état des lieux par huissier avant travaux et après travaux aux frais du syndicat des copropriétaires,
° un descriptif de la protection du chantier,
° le nombre de jours de travaux et le détail de l’intervention communiquée par mail au moins 8 jours avant les travaux,
° un engagement écrit de refaire à l’identique et de prendre en charge la réfection et tous désordres consécutifs à l’intervention,
° l’indemnisation du trouble de jouissance subi à raison de 100 € par jour,

- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" à leur verser la somme de 3000 € au titre de leur préjudice moral,

- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" de toutes prétentions contraires.

Ils font valoir qu’ils sont fondés à réclamer un dédommagement au titre du trouble de jouissance en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; que dans son appréciation souveraine, le juge doit prendre en compte une indemnisation globale ; que l’article VI du contrat de Vefa concerne la réception des parties privatives et la levée de réserves chez les défendeurs et non pas un dégât sur les parties communes ayant des conséquences dans les parties privatives ; qu’ils sont fondés à réclamer l’indemnisation d’un préjudice moral résultant de la persistance du refus par le syndicat des copropriétaires d’appliquer la loi, ayant entraîné pour eux une mobilisation significative, sur une période de sept mois, de septembre 2023 à mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nécessité d’accéder au logement des consorts [T]/[K] pour la réparation de la fuite sur les parties communes,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est tenu notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, l’existence d’une fuite d’eau affectant les parties communes n’est pas contestée par les défendeurs.

A ce sujet, il est produit aux débats un rapport de la société POINT CLIM en date du 25 janvier 2024 indiquant qu’ayant pu accéder au logement des consorts [T]/[K], il a pu relever que l’évacuation en PVC des eaux provenant de la douche était cassée et que le seul moyen de la réparer était de passer par le mur de la douche, incluant le dépôt de la faïence et l’ouverture du « placo ».

D’autre part, Monsieur [T] et Madame [K] ont versé aux débats un rapport d’expertise en date du 10 avril 2024 émanant du cabinet EUREXO PJ diligenté par leur assureur protection juridique, lequel mentionne que trois possibilités existent pour la réparation de l’évacuation de la douche de l’appartement des défendeurs :

- par la réservation dont l’accès devrait se faire par le R+1 et dont l’opération nécessite une intervention sur le gros œuvre, ainsi que l’avis d’un BET pour étudier sa faisabilité,

- par la cage de l’ascenseur, dont l’opération nécessite également d’intervenir sur le gros œuvre et de recueillir l’avis du BET pour étudier sa faisabilité, ainsi que l’intervention de l’ascensoriste pour mettre l’appareil en arrêt de fonctionnement,

- par la salle de douche de l’appartement des consorts [T]/[K] impliquant l’ouverture de la cloison,

Ce rapport précise que la réparation par la salle de douche est la solution la plus simple, la plus rapide et la moins onéreuse des trois, ajoutant que son coût serait même inférieur à la seule consultation du BET.

Il s’en évince au vu de ces éléments que la réparation de la fuite affectant les parties communes à partir de la salle de douche de l’appartement des consorts [T]/[K] apparaît la solution la plus appropriée et ce d’autant qu’au vu de leurs explications, ces derniers n’émettent plus d’opposition de principe à celle-ci.

Dès lors, il n’existe pas de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la mesure sollicitée par le syndicat des copropriétaires. En outre, son caractère urgent est établi au regard de la nature du dommage subi par la copropriété qui ne peut que s’aggraver avec le temps.

Sur les conditions exigées par les consorts [T]/[K] pour l’accès à leur logement

Suivant les dispositions de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.
L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

En l’espèce, il est constant au vu des pièces versées aux débats, que le constructeur a accepté de prendre à sa charge la réparation de la fuite d’eau dénoncée par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Cela ressort notamment des courriers émanant de la société NEXITY PATRIMOINE, agissant pour le compte de la SCI COLOMBES ILOT MAGELLAN, en date des 10 et 25 octobre 2023, adressés à Monsieur [T] et Madame [K], aux termes desquels, elle sollicitait l’accès à leur logement pour procéder à la réparation de cette fuite.

En l’occurrence, si au regard de ces observations, le constructeur est tenu à une obligation de réparation à ce titre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, il n’existe aucune disposition légale ou réglementaire indiquant que la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement exclurait l’application de loi du 10 juillet 1965 en son article 9 précité, alors que l’intervention qui doit être exécutée dans le lot privatif des consorts [T]/[K] est réalisée dans l’intérêt de la copropriété.

A cet égard, le contrat de vente de ces derniers comporte effectivement une clause en son paragraphe VI mentionnant : « l’ACQUEREUR autorise expressément à pénétrer dans les locaux, sur rendez-vous, les représentants du VENDEUR, des architectes, entrepreneurs, experts, vérificateurs, pour effectuer les travaux de levée des réserves ou de réparation des désordres...Il supportera les troubles de jouissance dus à ces travaux et renonce dès à présent à toute réclamation de quelque de quelque nature que ce soit, en raison de ceux-ci. » 

Or il est exact que, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir d’interpréter le contrat, il n’apparaît pas de manière manifeste que cette clause avait également vocation à s’imposer aux acquéreurs pour les désordres affectant les parties communes.

Cependant, en application de l’article 9 précité de la loi du 10 juillet 1965, l’allocation d’une indemnité pour trouble de jouissance implique que celui-ci comporte un caractère de gravité qui n’appartient pas au juge des référés d’apprécier et ce d’autant qu’il n’est versé aucun élément permettant à ce stade d’en déduire la durée et les désagréments qui pourraient en résulter pour les consorts [T]/[K]. En outre, le droit à percevoir cette indemnité qui doit être demandée auprès de l’assemblée générale n’est effectif qu’une fois les travaux terminés, étant observé qu’à fortiori, ceux-ci n’ont pas encore débuté.

Il convient par conséquent, de débouter les défendeurs sur leur demande de subordonner le libre accès à leur domicile par le versement d’une somme de 100 € par jour de retard pour trouble de jouissance.

En second lieu, Monsieur [T] et Madame [K] sont parfaitement libres de faire procéder à des constats par un commissaire de justice, avant et après travaux, afin de se ménager une preuve pour une éventuelle indemnisation. Toutefois, ils ne démontrent pas en l’état l’existence d’une créance non sérieusement contestable à ce titre, dans la mesure où la prise en charge de leur coût par le syndicat des copropriétaires ne peut être retenue éventuellement que dans le cas où la réparation litigieuse aurait causé des dégradations à leur bien.

Il y a lieu dès lors de rejeter également cette condition.

En revanche, ils sont en droit de réclamer que l’intervention de l’entreprise diligentée par le constructeur leur soit notifiée au moins huit jours avant le début des travaux, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Par contre, cette même disposition n’impose en aucun cas au syndicat des copropriétaires de fournir le descriptif de la protection du chantier, ni le nombre de jours de travaux ainsi que le détail de l’intervention.

Enfin, il est l’évidence même que la réalisation des travaux imposés au copropriétaire sur son lot privatif, pour des désordres affectant les parties communes, doit permettre à ce dernier de récupérer son bien dans le même état où il se trouvait avant les travaux, et que celui-ci serait parfaitement en droit d’obtenir la réparation d’un préjudice en cas de dégradations du fait de ces travaux, de sorte qu’un engagement écrit à ce titre de la part du Syndicat des copropriétaires apparaît totalement inutile.

Sur la prononciation d’une astreinte

Suivant l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office ordonner une astreinte pour l’exécution de sa décision.

Il est manifeste que Monsieur [T] et Madame [K] ont refusé à plusieurs reprises l’accès à leur logement afin de permettre la réparation du désordre à l’origine de la fuite affectant les parties communes de la copropriété, malgré plusieurs courriers émanant tant du constructeur que du syndic de la copropriété, leur donnant pourtant un délai d’au moins huit jours pour la fixation d’un rendez-vous.

Il convient dès lors, d’assortir l’injonction de laisser le libre accès à leur logement d’une astreinte de 200 € par jour de retard à la charge des défendeurs, pendant soixante jours, après expiration d’un délai de huit jours partant à compter de la notification des travaux conformément à l’article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en paiement formée par les consorts [T]/[K] en réparation d’un préjudice moral

Si en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision, il n’a pas le pouvoir d’accorder des dommages intérêts.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral que Monsieur [T] et Madame [K] prétendent avoir subi.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K], ayant globalement succombé à leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens.

En raison de cette condamnation, ils verront rejeter leur demande en paiement au titre des frais irrépétibles

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 1000 € au bénéfice de ce dernier sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] à laisser accéder à leur appartement n°4125 situé au 2ème étage, escalier 1 de l’immeuble, sis 3 rue Miriam Makeba à Colombes (92700), toutes entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires, afin de lui permettre de réaliser les réparations nécessaires pour supprimer la cause de la fuite constatée au sein des parties communes de l’immeuble au niveau des escaliers d’accès à la sous-station du bâtiment 1 et provenant d’un réseau cheminant dans la gaine située dans la salle d’eau de l’appartement acquis par Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K],

DISONS que le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" devra notifier à Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] les travaux à effectuer par les entreprises mandatées par elle, huit jours avant le début de leur réalisation, conformément aux dispositions de l’article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

DISONS qu’à défaut de laisser le libre accès à leur appartement à l’expiration de ce délai de huit jours, Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] seront condamnés au paiement d’une astreinte de 200 € par jour de retard, et ce durant pendant soixante jours,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] tendant à assortir le libre accès à leur logement, à l’exécution des conditions suivantes :

° la prise en charge par le syndicat des copropriétaires du coût relatif à l’établissement d’un état des lieux par un commissaire de justice avant travaux et après travaux,
° la fourniture d’un descriptif de la protection du chantier,
° l’indication du nombre de jours de travaux et du détail de l’intervention communiquée par mail au moins 8 jours avant les travaux
° la fourniture d’un engagement écrit de refaire à l’identique et de prendre en charge la réfection et tous désordres consécutifs à l’intervention,
° l’indemnisation du trouble de jouissance subi à raison de 100 € par jour,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral invoqué par eux,

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "COLOMBES ÎLOT 14" la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande de Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] émise de ce chef,
 
CONDAMNONS Monsieur [G] [T] et Madame [S] [K] aux entiers dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision,

FAIT À NANTERRE, le 16 juillet 2024.


LE GREFFIER


Esrah FERNANDO, Greffière

LE PRÉSIDENT


François PRADIER, 1er Vice-président