Tribunal Judiciaire · Référés — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JUILLET 2024

N° RG 23/00628 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YFFV 

N° minute : 

[K] [M]

c/

Syndicat des copropriétaires 94 avenue Charles de Gaulle - 92200 NEUILLY SUR SEINE pris en la personne de son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER




DEMANDEUR

Monsieur [K] [M]
90 rue Chaptal
92300 LEVALLOIS PERRET

représenté par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1473



DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires 94 avenue Charles de Gaulle - 92200 NEUILLY SUR SEINE pris en la personne de son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER
29 rue des Bas Rogers
92150 SURESNES

représentée par Maître Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0700




COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Esrah FERNANDO, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 mai 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 18 juin 2024, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [M] est propriétaire d’un logement situé au 6ème étage d’un immeuble sis 94 avenue Charles De Gaulle à Neuilly Sur Seine, lequel est soumis au statut de la copropriété.

Les équipements sanitaires et de cuisine de son logement sont raccordés à une chute commune desservant également les logements situés aux étages inférieurs.

Arguant du caractère fuyard de la chute l’empêchant d’utiliser ses installations sanitaires et de cuisine, Monsieur [K] [M] a, par acte en date 27 janvier 2023, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de la chute commune desservant le logement de Monsieur [K] [M], ceci sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine au paiement de la somme de 4960 € correspondant au montant des loyers échus sur la période du mois d’octobre 2022 au mois de janvier 2023,

- dire et juger qu’au-delà, à compter du mois de février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine sera tenu au versement de la somme de 1240 € par mois et ce jusqu’à la remise en service de la chute commune après réalisation des travaux idoines permettant de remédier aux causes des infiltrations survenues et de le condamner en tant que de besoin et dès à présent à lui verser ladite somme,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais de constat en date du 9 novembre 2022.

L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 20 avril 2023, elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux conseils des parties qui ont constitué avocat d’établir des conclusions écrites.

A l’audience du 9 janvier 2024, un calendrier de procédure a été mis en place à cette occasion.

L’affaire sera finalement examinée le 13 mai 2024, au cours de laquelle Monsieur [K] [M] a remis des conclusions écrites soutenues oralement.

Aux termes de celles-ci, il demande à la présente juridiction de :

- condamner à titre de provision le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine à verser la somme de 8149,33 € correspondant au montant des loyers échus sur la période du 8 septembre 2022 au 27 mars 2023,

- condamner à titre de provision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine à lui verser les sommes suivantes :

* 350 € au titre des frais de constat,
* 180 € au titre des frais à l’intervention de la société ID PLOMBERIE,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constat en date du 9 novembre 2022.

Il expose que le syndicat des copropriétaires a finalement procédé à la réparation de la chute commune le 20 mars 2023, ayant mis fin au sinistre ; que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires dans la survenance de son dommage est fondée d’abord sur l’article 14 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où il est tenu à une obligation de conservation, d’amélioration et d’administration des parties communes ; que sa responsabilité peut également être retenue en sa qualité de gardien de la chose, cause du désordre, en application de l’article 1242 du code civil ; qu’il a subi une perte locative, dans la mesure où compte tenu des fuites survenues sur la chute commune permettant l’évacuation des installations sanitaires et de cuisine de son logement, rendant impossible leur utilisation et l’habitabilité des lieux depuis le 8 septembre 2022, le locataire a suspendu le paiement de ses loyers avant d’en reprendre le règlement dès le 27 mars 2023, date de sa réintégration dans les lieux.

Aux termes de ses conclusions écrites qu’il a soutenus également oralement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 94 avenue Charles De Gaulle 92200 Neuilly Sur Seine a demandé à la juridiction saisie de :

A titre principal, juger irrecevable Monsieur [M] en ses demandes telles que formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, rejeter les demandes de Monsieur [M] telles que formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

En tout état de cause,

- condamner Monsieur [M] à verser la somme provisionnelle de 1215,50 € en remboursement des frais de curage réalisés par la société ARCO en urgence, pour remédier à l’engorgement de la canalisation commune dû au raccordement de ses Wc sur ladite chute en méconnaissance des règles de l’art,

- condamner Monsieur [M] au versement de la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir qu’au regard de ses pouvoirs, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande indemnitaire de Monsieur [M] correspondant à une perte de loyers, étant précisé qu’il n’a pas compétence pour apprécier le fond d’un litige et ainsi déterminer des responsabilités encourues ; qu’en outre, ses prétentions indemnitaires se heurtent à une contestation sérieuse dans la mesure où il est démontré que ce n’est pas la colonne commune qui se trouvait à l’origine du sinistre, mais bien le raccordement privatif des WC de Monsieur [M] sur cette canalisation qui n’était pas conforme aux règles de l’art, laquelle servait seulement à l’évacuation des eaux usées et non à celle des eaux vannes, de sorte qu’ainsi, le diamètre insuffisant générait des engorgements ; que d’autre part, la faute de Monsieur [M] qui a ainsi raccordé ses WC à cette colonne commune est de nature à exonérer totalement le syndicat des copropriétaires ; qu’au contraire, la non-conformité des installations sanitaires de Monsieur [M] a imposé un curage de la colonne engorgée, de sorte que le coût des travaux est imputable à ce dernier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision de Monsieur [M]

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l'obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

D’autre part, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En premier lieu, aux termes de ses dernières conclusions écrites, Monsieur [M] a sollicité le paiement d’une provision, d’une part, au titre de la perte de loyers, d’autre part, à celui de coûts engendrés pour les besoins de sa procédure de référé.

Il s’en évince que la présente juridiction statuant en référé est parfaitement compétente pour en examiner le bien-fondé, selon les principes énoncés précédemment. 

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Suivant l’article 1242 alinéa 1er du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Il s’évince de ces dispositions que lorsque le dommage subi par le copropriétaire est imputable à une partie commune, il existe une présomption de responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires. Toutefois, ce dernier peut s’exonérer de sa responsabilité ou revendiquer un partage de responsabilités, dans le cas où notamment, il démontre l’existence d’une faute du copropriétaire victime.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [M] était dans l’impossibilité d’utiliser ses installations de sanitaire et de cuisine du fait de l’engorgement d’une chute permettant l’évacuation des eaux, au risque d’inonder les appartements situés en-dessous du sien, et dont le caractère commun n’est pas discuté.

Cependant, il apparaît que les WC de son logement ont été raccordés à cette colonne, à l’occasion de travaux entrepris par ses soins en 2017. A cette occasion, il ressort d’un courrier en date du 22 mai 2017 émanant de la société VOLUMES 1 SURFACES, architecte diligenté par le requérant, qu’il était sollicité auprès de la copropriété l’autorisation de pratiquer un raccordement des eaux vannes sur la colonne existante, faisant observer que le raccordement existant en plomb collecte les eaux de pluie du toit, les eaux de fontaine et les eaux usées de l’appartement et que cette installation sera remplacée par un raccord en fonte en Y collectant les eaux de pluies tel qu’actuellement et les eaux vannes.

Or, selon un avis fourni par un professionnel, la société TARCOT, sollicitée par le syndicat des copropriétaires pour une recherche de fuite, cette installation effectuée par le requérant n’est pas jugée conforme, précisant que cette descente est prévue uniquement pour les eaux usées (salle de bains/cuisine) et non pour les eaux vannes et que c’est du fait de la présence de ces WC que la descente est engorgée.

D’autre part, un devis établi par la société MAVILLE IMMOBILIER en date du 14 octobre 2022 préconisait soit le remplacement des WC au 6ème étage par un sani broyeur ou par des toilettes de type action siphonnique, soit une reprise de la totalité de la colonne par un diamètre 100 mm du 3ème jusqu’au 6ème étage, ajoutant que la canalisation d’un diamètre de 75 mm est insuffisante pour recueillir les eaux vannes.

Il en résulte que ces WC ont été raccordés à une colonne dont le rôle initial n’était pas destiné à collecter apparemment les eaux vannes en raison de son diamètre insuffisant, mais seulement les eaux de pluie et eaux usées de ce logement, ainsi que celles de la fontaine installée sur le palier.

Si effectivement, ces travaux avaient été autorisés par le conseil syndical à l’époque, il n’en demeure pas moins qu’ils ne l’ont pas été par l’assemblée générale des copropriétaires, seul organe de la copropriété habilité à autoriser des travaux impactant une partie commune, en application des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.


De ces différentes observations, on ne peut exclure l’existence d’une faute commise par Monsieur [M] de nature à exonérer en totalité la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, ou du moins engager un partage de responsabilités pour lequel le juge des référés n’est pas compétent pour déterminer la part de chacun.

Par conséquent, la demande en paiement de provision émanant de Monsieur [M] se heurtant à une contestation sérieuse, il convient de la rejeter.

Sur la demande de provision du Syndicat des copropriétaires

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a entrepris des travaux de curage de la colonne en question, afin de désengorger celle-ci, lui occasionnant une dépense de 1218,50 €.

Toutefois, à l’instar des développements précédents, sa responsabilité totale ou partielle ne peut être écartée d’emblée, alors qu’il n’est pas contesté que Monsieur [M] a entrepris ses travaux de raccordement de ses WC à cette colonne, après avoir obtenu l’autorisation du conseil syndical, organe dudit syndicat.

Sa demande de provision se heurtant également à une contestation sérieuse, il convient de rejeter celle-ci.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties ayant échoué partiellement sur leurs prétentions, il convient de partager les dépens par moitié.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de l’une ou l’autre des deux parties.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS Monsieur [K] [M] de ses demandes de provision,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile,
 
PARTAGEONS les dépens de la présente instance par moitié entre les parties,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 16 juillet 2024.


LE GREFFIER


Esrah FERNANDO, Greffière

LE PRÉSIDENT


François PRADIER, 1er Vice-président