Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 juillet 2024

1ère Chambre





ARRÊT N°216



N° RG 22/07477 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TMCD



(Réf 1ère instance : 19/01629)













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 JUILLET 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 26 mars 2024



ARRÊT : 



réputé contradictoire, prononcé publiquement le 16 juillet 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 25 juin 2024 à l'issue des débats



****





APPELANTS :



Monsieur [JM] [Z] [X]

né le 4 février 1967 à [Localité 21]

[Adresse 8]

[Adresse 8]



Madame [W] [Y] [F] [M]

née le 21 Avril 1974 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Adresse 8]



Représentés par Me François LEMBO de la SELARL LEMBO AVOCAT, avocat au barreau de VANNES







INTIMÉS :



Monsieur [U] [D] [N] [A]

né le 21 Juin 1949 à [Localité 17]

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Benoît DESCLOZEAUX, Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE





Monsieur [LH] [V] [D] [A]

né le 29 Août 1985 à [Localité 20]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Monsieur [H] [T] [G] [A]

né le 24 Mars 1988 à [Localité 20]

[Adresse 11]

[Adresse 11]



Madame [J] [A]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentés par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par Me Claire BOEDEC de la SELARL LBG ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de VANNES



Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notariale Florent MICHAUT &[WC] [L], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 10]

[Adresse 10]



Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES



La SARL ALTER EGO exerçant sous la dénomination ORPI LITTORAL IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vannes sous le n°453.097.339, dont le siège social est [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal

société placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Vannes du 13 décembre 2023



Représentée par Me Agnès ROPERT, avocat au barreau de VANNES



La société WTW, agissant au nom de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Venant aux droits de la société GRAS SAVOYE, société de courtage d'assurance et de réassurance, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 311.248.637

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Adresse 14]



agissant au nom de MMA IARD Assurances Mutuelles,

SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le n°775.652.126, dont le siège social est [Adresse 5] 

et de MMA IARD, 

société d'assurance mutuelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le n°440.048.882, dont le siège social est [Adresse 5] 



Représentés par Me Agnès ROPERT, avocat au barreau de VANNES

INTERVENANTE ASSIGNÉE EN REPRISE D'INSTANCE :



La SELAS. CLEOVAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège es qualités de mandataire judiciaire de la SARL ALTER EGO, désignée par jugement du 13 décembre 2023 du tribunal de commerce de Vannes



Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré le 23 février 2024 à personne habilitée, n'a pas constitué







EXPOSÉ DU LITIGE



[D] [A] est décédé à [Localité 19] le 10 décembre 2003 en laissant pour lui succéder :

- Mme [E] [O], sa veuve, bénéficiaire d'une donation entre époux,

- MM. [U] et [S] [A], ses deux enfants.

 

Me [WC] [L], notaire à [Localité 13], a été chargée de régler sa succession.

 

Il dépendait de la communauté des époux [A]-Danet une maison d'habitation située [Adresse 6].

 

Mme [E] [O] a opté pour ¿ en toute propriété et les ¿ en usufruit dans la succession de son époux.

 

Le 24 juin 2004, Me [L] a reçu l'acte de notoriété et l'attestation immobilière après décès de M. [D] [A].

 

M. [S] [A], est décédé à [Localité 20] le 26 avril 2008 laissant pour lui succéder :

- sa veuve, Mme [J] [P] épouse [A], commune en biens,

- ses deux enfants [LH] et [H] [A].

 

Me [C], Notaire à [Localité 20], a été chargé de régler sa succession.



Mme [J] [P] veuve [A] a opté pour l'usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession de son mari en application de l'article 757 du Code civil.

 

Le 30 avril 2009, Me [C] a établi l'attestation immobilière après le décès d'[S] [A].



Cette attestation portait sur les 3/16èmes indivis de l'immeuble sis [Adresse 6]. Cet acte précisait que Mme [J] [A] née [P] ne détenait qu'un usufruit éventuel sur l'immeuble de [Localité 19], l'usufruitière étant Mme [E] [O] jusqu'à son décès.

 

[E] [O] veuve [A] est décédée le 9 juillet 2018 à [Localité 20] en laissant pour lui succéder :

- son fils M. [U] [A],

- ses deux petits-enfants [LH] et [H] [A] venant en représentation de leur père, [S] [A].

 

En charge de la succession, Me [L] a établi l'acte de notoriété le 4 septembre 2018 ainsi qu'une attestation immobilière après décès en date du 29 janvier 2019.

 

Par acte sous seing privé du 25 février 2019, rédigé par la société Alter Ego exerçant en tant qu'agence immobilière sous l'enseigne Orpi littoral immobilier, MM. [U], [LH] et [H] [A] ont vendu à M. [JM] [X] et Mme [W] [M] l'immeuble situé [Adresse 6], moyennant le prix de 380.000 €.

 

Cette vente n'a pas pu être réitérée en raison de la découverte des droits de Mme [J] [P] veuve [A] dans l'immeuble (3/16èmes en usufruit) que celle-ci a refusé de céder.

 

Le 13 mai 2019, M. [U] [A] a notifié à Mme [J] [A] le compromis de vente du 25 février 2019 en lui offrant de se substituer aux acquéreurs dans le délai d'un mois, conformément au compromis qui prévoyait cette faculté.

 

Le 3 juin 2019, Mme [J] [A] a répondu à M. [U] [A] qu'elle souhaitait lui racheter ses droits dans cette maison, selon des modalités et conditions restant à déterminer et qu'elle était à sa disposition avec ses enfants pour l'évoquer. 

 

Par acte d'huissier du 11 septembre 2019, M. [X] et Mme [M] ont fait assigner M. [U] [A] ainsi que MM. [LH] et [H] [A] devant le tribunal de grande instance de Vannes aux fins de voir à titre principal, ordonner la vente forcée de l'immeuble de Séné, à titre subsidiaire, constater la vente des quotes-parts indivises des défendeurs et condamner ceux-ci à leur verser des dommages et intérêts.

 

Par acte d'huissier du 23 janvier 2020, M. [U] [A] a fait assigner en garantie la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ainsi que la Sarl Alter Ego.

 

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures le 4 septembre 2020.

 

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Vannes a :

- débouté Mme [J] [A] et MM. [LH] et [H] [A] de leur demande en nullité de la vente constatée au compromis du 25 février 2019,

- ordonné l'exécution forcée de la vente de la maison de [Localité 19] pour la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A] en faveur de M. [X] et de Mme [M], sans préjudice de l'usufruit conservé pour les 3/16èmes par Mme [J] [A],

- condamné in solidum MM. [U], [LH] et [H] [A] à payer à M. [X] et à Mme [M] la somme de 48.000 € à titre de dommages-intérêts,

- débouté M. [U] [A] de sa demande de dommages-intérêts formée contre M. [X] et Mme [M],

- rejeté les demandes de garantie et dommages-intérêts formées contre la société Alter Ego et son assureur Gras Savoye,

- condamné la SCP Florent Michaut &Valérie [L] à garantir M. [U] [A] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, y compris les frais irrépétibles,

- condamné la SCP Florent Michaut &Valérie [L] à payer à M. [U] [A] la somme de 4.000 € de dommages-intérêts,

- rejeté la demande de garantie formée contre la SCP Florent Michaut &Valérie [L] par MM. [LH] et [H] [A],

- rejeté les demandes de dommages-intérêts de [J], [LH] et [H] [A] formées contre la SCP Florent Michaut &Valérie [L],

- condamné in solidum [LH] [A] et [H] [A] à garantir la SCP Florent Michaut et Valérie [L] à hauteur de la moitié des condamnations supportées par celle-ci en raison du présent jugement, y compris les frais irrépétibles et les dépens,

- condamné en application de l'article 700 du Code de procédure civile :

* MM. [U] [A], [LH] et [H] [A] in solidum à payer à M. [JM] [X] et [W] [M] la somme de 5.000 €, 

* la SCP Florent Michaut & Valérie [L] à payer à M. [U] [A] une indemnité de 5.000 €,

* MM. [LH] et [H] [A] in solidum à payer à la SCP Florent Michaut&Valérie [L] une indemnité de 5.000 €,

* M. [U] [A] à payer à la société Alter Ego une indemnité de 5.000 €,

- condamné in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L], [LH] [A] et [H] [A] aux dépens.



Suivant déclaration du 23 décembre 2022, M. [X] et Mme [M] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a ordonné la vente forcée des quote-part indivises des consorts [U], [LH] et [H] [A], quant au quantum des dommages et intérêts et des frais irrépétibles alloués ainsi que de l'exécution provisoire.



Par conclusions du 15 mai 2023, M. [U] [A] a saisi le conseiller de la mise en état, aux fins de radiation de l'appel, au motif que les consorts [X]-[M] n'avaient pas réitéré la vente en application du jugement.



Par ordonnance du 29 août 2023, la conseillère de la mise en état a débouté M. [U] [A] de son incident de radiation et l'a condamné aux dépens, en jugeant que la réitération de la vente conduirait les consorts [X]-[M] à acquérir un bien grevé d'un usufruit, contrairement aux prévisions du compromis de vente et qu'il s'agissait là d'une conséquence manifestement excessive. 



La Sarl Alter Ego a été placée en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Vannes du 6 décembre 2023 publié au BODACC le 13 décembre 2023. La SELAS Cléoval a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.



Suivant assignation du 23 février 2024, M. [U] [A] a régularisé l'appel en garantie qu'il avait initié contre la Sarl Alter Ego à l'encontre de la SELAS Cléoval, mandataire judiciaire désigné.



Les consorts [H], [LH] et [J] [A] ont fait signifier leurs conclusions à la Selas Cléoval le 12 mars 2024.



La société WTW a fait signifier ses conclusions à la Selas CLEOVAL le 18 mars 2024.



EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



M. [JM] [X] et Mme [W] [M] (ci-après les consorts [X]-[M]) exposent leur moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 2 mars 2024.



Ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 13 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

en conséquence, à titre principal,

- ordonner l'exécution forcée de la vente de la pleine propriété de l'immeuble objet de la présente procédure,

à titre subsidiaire,

- constater la perfection de la vente sur la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H]

[A],

- ordonner l'exécution forcée de la vente pour la quote-part indivise de ceux-ci et mettre à la charge de ceux-ci le montant de la valeur de 3/16èmes de l'usufruit de Mme [J] [A],

en tout état de cause,

- débouté les parties intimées, et appelants incidents, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées contre M. [X] et Mme [M],

- condamner in solidum les défendeurs à régler à M. [X] et Mme [M] la somme provisoire de 239.814,99 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, l'indemnité de 38.000 € étant incluse dans ce calcul, outre la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral,

- condamner in solidum les mêmes à payer aux consorts [X] et [M] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



À titre liminaire, M. [JM] [X] et Mme [W] [M] soulignent que la solution retenue par le tribunal est juridiquement contestable et factuellement inapplicable, puisque dans les faits, ils ne vont pas pouvoir cohabiter avec l'usufruitière ni obtenir un prêt pour l'acquisition d'un bien grevé d'un usufruit.

À titre principal, ils sollicitent que soit constatée la perfection de la vente de la pleine propriété de l'immeuble (et non pas seulement de la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A]) et que soit ordonnée sa réitération forcée. 

Ils se fondent principalement sur la théorie de l'apparence dès lors que dans le compromis de vente, MM. [U], [H] et [LH] [A] se sont présentés comme étant les seuls propriétaires du bien mis en vente. Ils invoquent également le respect du mandat donné à l'agence immobilière, par lequel ces derniers s'étaient engagés à vendre la maison à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI au prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants.

Ils soutiennent que la vente est parfaite à la date de la signature du compromis dès lors que les vendeurs s'étaient engagés à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière et qu'ils ont accepté le prix proposé. Ils estiment que le fait de ne pas avoir indiqué au mandataire la présence d'une usufruitière ne saurait constituer un motif valable pour déclarer la vente nulle.

Ils rappellent qu'ils sont étrangers aux rapports pouvant exister entre les consorts [A], ainsi qu'entre ceux-ci et leur notaire, ces errements ne pouvant pas leur être opposés.

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la vente ne porterait que sur les quotes-parts indivises de MM. [U], [LH] et [H] [A] dans l'indivision et non sur l'entière propriété de l'immeuble, les consorts [X]-[M] entendent rappeler que telle n'était pas leur intention d'acquérir un bien grevé d'un usufruit. Ils considèrent que si Mme [J] [A] avait bien le droit à une part du prix de vente correspondant à la valeur de 3/16èmes de l'usufruit, cette charge devrait être supportée par les nus-propriétaires ou par les professionnels qui ont fauté mais aucunement par eux.

S'agissant de leurs préjudices, qu'ils chiffrent à hauteur de 239.814,99 € incluant la clause pénale, les consorts [X]-[M] exposent qu'ils ont mobilisé leur temps en vue de cette opération, que leur projet immobilier est toujours en suspens, qu'ils ont dû exposer des frais de loyers et ont été privés des revenus locatifs de leur résidence secondaire (revendue pour financer cette acquisition) et enfin, que le bien objet du litige nécessite de lourds travaux de rénovation dont le coût a très fortement augmenté depuis l'origine de leur projet du fait de l'inflation, de même que les intérêts du prêt immobilier. Ils sollicitent également la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral .



*****



MM. [H] et [LH] [A] et Mme [J] [A] (ci-après les consorts [A]) exposent leur moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 04 mars 2024.



Ils demandent à la cour de :

- dire et juger [LH] et [H] [A] recevables et bien fondés en leurs conclusions, 

- déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de [J] [A] en application des articles 325 et suivants du Code de Procédure Civile,

à titre principal :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a donné acte de l'intervention volontaire de Mme [J] [A], 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a : 

* débouté les consorts [J], [LH] et [H] [A] de leur demande de nullité de la vente constatée au compromis du 25 Février 2019,

* condamné in solidum MM.[U], [LH] et [H] [A] à régler à M. [JM] [X] et Mme [W] [M] la somme de 48 000 € à titre de dommages et intérêts,

* rejeté les demandes de garanties et de dommages et intérêts formées contre la Sarl Alter Ego et son assureur Gras Savoye,

* rejeté la demande de garantie formée contre l'office notarial SCP Florent Michaut & Valérie [L] par MM.[LH] et [H] [A],

* rejeté les demandes de dommages et intérêts des consorts [J], [LH] et [H] [A] formées contre la SCP Florent Michaut & Valérie [L], 

* condamné in solidum MM.[LH] [A] et [H] [A] à garantir la SCP Florent Michaut & Valérie [L] à hauteur de la moitié des condamnations supportées par celle-ci en raison du présent jugement, y compris les frais irrépétibles et les dépens,

* condamné in solidum MM.[U] [A], [LH] [A] et [H] [A] à payer à M. [JM] [X] et Mme [W] [M] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

* condamné in solidum M.[LH] [A] et M.[H] [A] à payer à la SCP Florent Michaut&Valérie Michaut -Lesurtel une somme de 5000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

* Condamné in solidum MM. [LH] [A], [H] [A] et la SCP Florent Michaut &Valérie [L] aux dépens. 

Statuant à nouveau, 

- dire et juger que le compromis de vente établi le 25 février 2019 entre MM. [U] [A], [LH] [A] et [H] [A], d'une part et M. [JM] [X] et Mme [W] [M] d'autre part au mépris des droits d'usufruit de Mme [J] [A] est entaché de nullité, 

- dire et juger que ce compromis est nul et de nul effet,

- débouter en conséquence, M.[JM] [X] et Mme [W] [M], et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

- les condamner à régler à MM. [LH] [A], [H] [A] et Mme [J] [A] une somme de 5000 € à chacun des concluants en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, 

- débouter la SCP titulaire d'un office notarial Florent Michaut & Valérie [L] et la Sarl Alter Ego de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre eux, 

- débouter la Selas Cleoval es qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à leur encontre, 

- débouter M. [U] [A] de sa demande de vente forcée en l'absence de droit de substitution revendiqué par Mme [J] [A],

à titre infiniment subsidiaire :

- condamner in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SELAS Cléoval ès-qualités, à les garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à leur charge en principal, intérêts, frais et indemnités de toute nature sur le fondement de l'article 1241 du code civil à l'égard de [J] [A] et sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil à l'égard de [LH] [A] et [H] [A] (rapports entre la Sarl Alter Ego et [LH] et [H] [A]) ainsi que sur le fondement de l'article 1241 du Code Civil (rapports entre la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et [LH] et [H] [A] et [J] [A]), 

- condamner encore la Selas Cléoval ès-qualités, la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SCP Florent Michaut & Valérie [L] à régler à chacun des concluants la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes en date du 13 septembre 2022 en ce qu'il ordonne l'exécution forcée de la vente du bien situé [Adresse 6] à Séné pour la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A] en faveur de [JM] [X] et [W] [M], sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16èmes par [J] [A], 

en tout état de cause, 

 - condamner la SELAS Cléoval ès-qualités, la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SCP Florent Michaut et Valérie [L] à régler chacun : 

* la somme de 20 000 € à [J] [A] à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 10 000 € à [LH] [A] à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 10 000 € à [H] [A] à titre de dommages et intérêts,

- condamner solidairement M. [JM] [X] et Mme [W] [M], la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SELAS Cléoval es-qualités aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



MM. [LH] et [H] [A] et Mme [J] [A] (ci-après les consorts [A]) plaident à titre principal la nullité du compromis de vente dès lors que Mme [J] [A], titulaire de droits en usufruit sur le bien, n'a pas été informée de cette vente et n'a donc pas participé au compromis de vente. 

Ils précisent que la vente ne peut être considérée comme parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil, les parties n'ayant pu se mettre d'accord ni sur la chose ni sur le prix, dès lors que c'est la pleine propriété de l'immeuble qui a été vendue aux termes du compromis signé le 25 février 2019, en ignorant totalement l' usufruit existant sur ce bien pour 3/16èmes.

Ils estiment que contrairement à ce que soutient la SCP [L], le compromis de vente n'est pas seulement inopposable à l'usufruitière en application de l'article 621 alinéa 2 du Code civil mais bel et bien nul, ce que le notaire avait d'ailleurs initialement admis pour légitimement refuser la réitération de la vente par acte authentique. 

Par ailleurs, ils considèrent que les professionnels intervenus dans ce dossier ont commis des fautes incontestables à l'origine du litige.

Ils exposent que l'agence immobilière, qui était tenue en tant négociatrice et rédactrice du compromis d'en assurer l'efficacité, a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de [U], [LH] et [H] [A] qui l'ont mandatée ainsi que sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Mme [J] [A], qui a été omise. Ils lui font grief de ne pas avoir sollicité avant la rédaction du compromis, un relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière, ce qui lui aurait permis d'avoir connaissance de l'attestation immobilière du 30 avril 2009 publiée par Me [C], notaire à [Localité 20], après le décès d'[S] [A] mentionnant les droits d'usufruit de sa veuve.

Ils reprochent à l'étude de Me [L] chargée de recevoir l'acte authentique, à qui le projet de compromis rédigé par l'agence immobilière avait été soumis pour avis, de ne pas avoir décelé l'anomalie résultant de l'oubli de l'usufruitière, alors que ce notaire avait réglé la succession de [D] [A] en 2004 et fait publier l'attestation immobilière après décès du 26 juillet 2004 génératrice de droits au profit de Mme [J] [A] à la suite du décès de son mari survenu le 26 avril 2008. Enfin, ils estiment que le notaire aurait dû lui aussi lever un état des formalités publiées au service de la publicité foncière sur la parcelle mise en vente, ce qui lui aurait permis de vérifier les droits de Mme [J] [A].

MM. [LH] et [H] [A] insistent sur le fait qu'ils étaient eux-mêmes dans l'ignorance totale de l'existence de cet usufruit au profit de leur mère et qu'ils ont donc conclu le compromis portant vente du bien en pleine propriété, en toute bonne foi, aucun professionnel du droit n'ayant jamais attiré leur attention sur ce point.

Ils ne s'estiment donc redevables d'aucune somme à l'égard des consorts [X]-[M].

À titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de l'étude notariale, des assureurs de l'agence immobilière ainsi que du mandataire liquidateur de celle-ci à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge. 

Par ailleurs, si la nullité du compromis n'était pas prononcée, ils s'opposent à la demande des consorts [X]-[M] relative à la vente forcée de la pleine propriété du bien et sollicitent la confirmation du jugement ayant admis la vente de la maison pour la seule quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A], sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16èmes par Mme [J] [A].

En tout état de cause, ils estiment que la faute tant du notaire que de l'agence immobilière leur ont causé un préjudice moral dont ils sollicitent à titre reconventionnel, l'indemnisation à hauteur de 20.000 € de dommages-intérêts pour [J] [A] et 10.000 € pour chacun de ses deux fils.

 

*****



M. [U] [A] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 22 février 2024.



Il demande à la cour de :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : 

* ordonné l'exécution forcée de la vente de la maison située au [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] de 890 m² pour la quote-part indivise des Consorts [U], [LH] et [H] [A] en faveur de [JM] [X] et [W] [M], sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16èmes par [J] [A], 

* condamné la SCP Michaut & [WC] [L] à garantir [U] [A] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge dans ledit jugement, y compris les frais irrépétibles, 

* condamné la SCP Michaut & [WC] [L] à payer à [U] [A] des dommages et intérêts,

* condamné en application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCP Michaut& [WC] [L] à payer à [U] [A] une indemnité de 5.000 €, 

à titre subsidiaire, 

- prendre acte de l'accord de M. [U] [A] sur la demande subsidiaire des appelants ainsi libellée : 

«- constater la perfection de la vente sur la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A] ; 

- ordonner l'exécution forcée de la vente pour la quote-part indivise de ceux-ci. », 

- juger parfaite la vente par M. [U] [A] de sa quote-part indivise soit 50 % du bien moyennant le prix de 190.000 € net vendeur pour lui-même les parties étant d'accord sur la chose et sur le prix, 

en conséquence,

- condamner M. [JM] [X] et Mme [W] [M] à acquérir moyennant le prix de 190.000 € les droits de M. [U] [A] sur ce bien immobilier situé au [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] de 890 m², ce droit correspondant à la pleine propriété de la moitié de ce bien, suite au décès de ses parents, 

- juger infondée en droit et en fait la demande subsidiaire complémentaire des appelants à son encontre ainsi libellé,

- juger et mettre à la charge de ceux-ci le montant de la valeur de 3/16èmes de l'usufruit de Mme [J] [A], 

- juger que M. [U] [A] ne peut être condamné à prendre en charge tout ou partie de l'usufruit de Mme [J] [A] qui ne peut s'appliquer que sur les droits d'[S] [A] et de ses enfants, 

en conséquence,

- débouter M. [JM] [X] et Mme [W] [M] de leur demande de prise en charge du montant de la valeur de 3/16èmes de l'usufruit de Mme [J] [A], 

- recevoir M. [U] [A] en son appel incident, 

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

* condamné M. [U] [A] à payer à [JM] [X] et [W] [M] la somme de 48 000 € à titre de dommages intérêts, 

* débouté M. [U] [A] de sa demande de dommages intérêts formée contre [JM] [X] et [W] [M], 

* débouté M. [U] [A] de ses demandes de garantie et de dommages intérêts formées contre la Société Alter Ego, 

* limité à la somme de 4 000 € le montant des dommages intérêts dus par la SCP Florent Michaut et Valérie Michaut Lesurtel, 

* condamné M. [U] [A] à payer à [JM] [X] et [W] [M] la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné M. [U] [A] à payer à la Société Alter Ego la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

statuant à nouveau de ces chefs, 

- juger que la SCP Florent Michaut & Valérie [L] a engagé sa responsabilité en omettant de mentionner tant dans l'acte de dévolution successorale du 4 septembre 2018 que dans l'attestation immobilière du 29 janvier 2019, l'usufruit sur une partie du bien indivis de Mme [J] [A] suite à l'option qu'elle avait prise au décès de son mari [S] [A], 

- juger engagée la responsabilité de la Sarl Alter Ego en omettant de mentionner, dans les mandats, dans le compromis, sans aucune vérification, les droits de [J] [A], usufruitière des droits d'[S] [A] et en ne régularisant pas la substitution sollicitée par Mme [J] [A] le 3 juin 2019, 

- condamner en conséquence la SCP Florent Michaut & Valérie [L] Notaires, et la Société WTW à garantir M. [U] [A] de l'ensemble des condamnations dont il pourrait faire l'objet suite aux demandes de M. [JM] [X] et Mme [W] [M], 

Vu le redressement judiciaire de la Sarl Alter Ego, 

- fixer la créance de M. [U] [A] au passif de la procédure collective de la SARL Alter Ego, 

- débouter tant la SCP Florent Michaut &Valérie [L] que la Sarl Alter Ego de leur demande d'article 700 du code de procédure civile et autres demandes, 

- condamner solidairement M. [JM] [X] et Mme [W] [M] à verser à M. [U] [A] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner la SCP Florent Michaut & Valérie [L] d'une part, et la Société WTW d'autre part, à verser chacune à M. [U] [A] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard apporté à réalisation de ce bien de par sa faute et pour le préjudice moral qu'il a subi, 

- fixer la créance de M. [U] [A] au passif de la Sarl Alter Ego à la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour retard apporté à réalisation de ce bien de par sa faute, 

- condamner la SCP Florent Michaut & Valérie [L] d'une part, et la Selas Cléoval es qualités d'autre part, à lui verser chacune la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouter M. [JM] [X] et Mme [W] [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

encore plus subsidiairement, 

- juger parfaite la substitution réalisée par Mme [J] [A] le 3 juin 2019 au bénéfice de ce compromis, 

- ordonner la vente forcée moyennant le prix de 190.000€ des droits de M. [U] [A] à Mme [J] [A] sur la maison du [Adresse 6], 

- dire infondés M. [JM] [X] et Mme [W] [M] à revendiquer l'indemnité prévue par le compromis dont ils ne sont plus bénéficiaires du fait de la substitution, 

- les débouter de leur demande d'indemnité d'un montant de 38.000 €, leur demande de dommages et intérêts de 95.472,99 € à parfaire à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subit et leur demande d'article 700 du code de procédure civile, 

- débouter M.[JM] [X] et Mme [W] [M], la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la Sarl Alter Ego, la Sté WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye, les Consorts [J], [LH] et [H] [A] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [U] [A], 

en tout cas, très très subsidiairement, 

- ordonner la vente à la barre du tribunal judiciaire de Vannes sur le Cahier des conditions de vente dressé par Me [K] [I] de la Selarl Grunberg- Moissard Bellec [I] Liaud de la maison sis à Séné [Adresse 6], cadastrée section [Cadastre 12] de 890 m² sur la mise à prix de 380.000 € avec possibilité de baisse d'un tiers, 

en tout état de cause, 

- condamner solidairement M. [JM] [X] et Mme [W] [M], la SCP Florent Michaut et Valérie [L] la SELAS Cléoval ès qualités aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



M. [U] [A] soutient principalement que, par courrier recommandé du 3 juin 2019, Mme [J] [A] a entendu exercer son droit de substitution (contrairement à ce qu'a retenu le tribunal) et ainsi lui racheter ses droits sur cette maison. Il en déduit que la substitution ainsi régularisée conformément aux stipulations du compromis, prive les consorts [X]-[M] de tout droit d'acquisition sur ce bien, de sorte que leur demande tendant à la vente forcée de la pleine propriété de la maison ne peut être accueillie.

Pour le cas, où la substitution ou la préemption de Mme [J] [A] ne serait pas retenue par la cour, il confirme son accord pour vendre ses droits sur le bien immobilier (correspondant à la moitié en pleine propriété) à hauteur de 190.000 €, rejoignant ainsi la demande subsidiaire des appelants pour voir constater la perfection de la vente sur la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A]. Il refuse en revanche que la valeur de l'usufruit de Mme [A] soit mise à sa charge, cette demande ne reposant selon lui sur aucun fondement.

Il conteste les dommages-intérêts sollicités par les appelants (incluant le montant de la clause pénale) en expliquant d'une part, que compte tenu de la substitution, les consorts [X]-[M] ne peuvent nullement se prévaloir du compromis signé et d'autre part, qu'il n'est pas responsable des erreurs contenues successivement dans le mandat, dans l'offre et dans le compromis de vente qu'il a signés en toute bonne foi. Il rappelle enfin qu'il ne s'est jamais opposé à la vente de ses droits.

Il considère que le notaire a commis plusieurs fautes en omettant successivement de rappeler les droits d'usufruit de Mme [J] [A] dans l'acte de notoriété établi le 4 septembre 2018 puis dans l'attestation de propriété immobilière du 29 janvier 2019, établis après le décès d'[E] [O] et enfin en refusant de recevoir l'acte authentique. 

Il estime que l'agence immobilière a également commis plusieurs fautes en s'abstenant de lever un état hypothécaire avant la signature du mandat et avant la rédaction du compromis afin de vérifier les droits des vendeurs. Il lui reproche également de ne pas avoir notifié aux acquéreurs la substitution régularisée par Mme [J] [A] conformément au compromis, alors même que cette substitution lui avait été notifiée dès le 28 juin 2019 et enfin il lui fait grief d'avoir manqué à son devoir de conseil, en tant que professionnelle de l'immobilier. 

Il sollicite la garantie de l'agence immobilière et du notaire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ainsi que leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts en estimant que les fautes commises l'ont entraîné dans une procédure longue et coûteuse alors que la vente de cette maison lui aurait permis de percevoir 190.000 € et de bénéficier des options fiscales attachées aux assurances-vie souscrites avant 70 ans. Il invoque également un préjudice moral.

Subsidiairement, compte tenu de la substitution de Mme [J] [A], il sollicite la vente forcée du bien sur la base de 380.000 €, à charge pour Mme [J] [A] de lui verser 190.000 € et à titre infiniment subsidiaire, nul n'étant contraint de rester en indivision, il sollicite en sa qualité d'indivisaire, la vente aux enchères de ce bien sur une mise à prix de 380.000 € avec possibilité de baisse de la mise à prix à un tiers.



*****



La société civile professionnelle titulaire de l'office notariale Florent Michaut & [WC] [L] (ci après la SCP [L]) expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 18 mars 2024.



Elle demande à la cour de :

à titre principal : 

- statuer ce que de droit sur la demande principale de M. [X] et de Mme [M] ; 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a :

* condamné la SCP Florent Michaut & [WC] [L] à garantir M. [U] [A] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, y compris les frais irrépétibles; 

* condamné la SCP Florent Michaut & [WC] [L] à payer à M. [U] [A] la somme de 4.000 € de dommages-intérêts ;

statuant à nouveau :

- débouter M. [U] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP Florent Michaut & [WC] [L] ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a :

* rejeté la demande de garantie formée contre la SCP Florent Michaut et Valérie Michaut -Lesurtel par M. [LH] [A] et M. [H] [A], 

* rejeté les demandes de dommages-intérêts de Mme [J] [A], M. [LH] [A] et M. [H] [A] formées contre la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ; 

- débouter Mme [J] [A], M. [LH] [A] et M. [H] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ;

- débouter M. [X] et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ;

- débouter la Sarl Alter Ego et la société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, aux droits de la société Gras Savoye, de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la SCP Florent Michaut &Valérie [L],

- débouter la société Cléovas, es qualités de mandataire judiciaire de la société Alter Ego de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ; 

- condamner M. [U] [A] ou tout succombant à verser à la SCP Florent Michautet Valérie [L] une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les mêmes en tous les dépens. 

Subsidiairement, 

- condamner in solidum la Sarl Alter Ego et son assureur la société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, aux droits de la société Gras Savoye, M. [LH] [A] et M. [H] [A] à garantir la SCP Florent Michaut et Valérie Michaut - Lesurtel de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ; 

- fixer la créance de la SCP Florent Michaut et Valérie [L] au passif de la procédure collective de la Sarl Alter Ego comme suit : 

* une créance d'indemnisation des préjudices et de la garantie sollicités par M. [U] [A] à l'encontre de la SCP Michaut Florent et Valérie [L] dont il est fait état dans les conclusions signifiées par M. [U] [A] : 

* une créance de garantie au titre des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de M. [U] [A] : mémoire ; 

* une créance d'indemnisation au titre des dommages-intérêts sollicités à hauteur de 20.000 € et de l'article 700 du Code de procédure civile sollicité à hauteur de 10.000 € ; 

* une créance au titre des dépens d'instance : mémoire ; 

* une créance d'indemnisation des préjudices et de la garantie sollicités par les consorts [X]-[M] à l'encontre de la SCP Michaut Florent et [WC] [L] dont il est fait état dans les conclusions signifiées par les consorts [X]-[M] : 

* une créance d'indemnisation au titre des dommages intérêts sollicités à hauteur de 95.472 € + 10.000 € et de l'article 700 du code de procédure civile sollicité à hauteur de 10.000 € 

* une créance au titre des dépens d'instance : mémoire ; 

* une créance d'indemnisation des préjudices et de la garantie sollicités par les consorts [LH], [H] et [J] [A] à l'encontre de la SCP Michaut Florent et [WC] [L] dont il est fait état dans les conclusions signifiées par les consorts [LH], [H] et [J] [A], * une créance d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 € ; 

* une créance de garantie au titre des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre des consorts [LH], [H] et [J] [A] : mémoire 

* une créance au titre des dépens d'instance : mémoire ; 

soit au TOTAL (sauf mémoire) :150.472 € 

- condamner in solidum la société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, aux droits de la société Gras Savoye, M. [LH] [A] et M. [H] [A] à verser à ladite SCP une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner les mêmes en tous les dépens, 

- autoriser la Selarl Ab Litis-Sylvie Pélois- Amélie Amoyel-Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Sur la validité de la vente et la demande principale des consorts [X]-[M], le notaire expose, en premier lieu, que Mme [J] [A] ne pouvait se prévaloir d'aucun droit de préemption / substitution, l'article 815-14 du Code Civil n'étant pas applicable en l'espèce. Il souligne qu'au surplus, aux termes de sa lettre adressée à M. [U] [A] le 3 juin 2019, Mme [J] [A] n'a aucunement indiqué qu'elle entendait se substituer aux acquéreurs conformément au compromis, mais seulement qu'elle était intéressée par le rachat de ses droits dans l'immeuble.

En second lieu, le notaire réfute la nullité du compromis signé le 25 février 2019 en rappelant que la vente d'un immeuble grevé d'un usufruit sans l'accord de l'usufruitier n'est pas nulle, mais seulement inopposable à ce dernier, les dispositions de l'article 621 alinéa 2 du code civil ayant vocation à s'appliquer, que les droits de l'usufruitier aient été énoncés ou non dans l'acte de vente. 

En définitive, il expose que deux possibilités s'offrent à la cour, sur lesquelles il  s'en rapporte à justice:

- soit confirmer la solution du tribunal (vente forcée des quotes-parts indivises sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16e), ce qui suppose que les appelants fassent l'acquisition d'un immeuble dans lequel ils devraient cohabiter avec l'usufruitière

- soit la validation de la vente du 25 février 2019 selon le compromis signé sur le fondement de la théorie de l'apparence.

Sur sa responsabilité, la SCP notariale considère que le tribunal a écarté, à juste titre, la faute du notaire auquel il était reproché de ne pas avoir fait mention des droits du conjoint survivant d'[S] [A] dans l'acte de notoriété dressé le 4 septembre 2018 après le décès d'[E] [O], en retenant que Mme [J] [A] n'avait pas à y figurer, n'étant pas héritière de la défunte. 

En revanche, elle estime que le notaire n'a commis aucune faute dans l'établissement de l'attestation immobilière après décès d' [E] [O], reçue le 29 janvier 2019. Elle rappelle à cet égard que l'attestation immobilière après décès, prescrite par les articles 28-3 et 29 du décret du 4 janvier 1955 et dont le contenu est prévu par l'article 69 du décret du 14 octobre 1955, n'a pas d'autre objet que d'assurer pour la publicité foncière, la transmission des immeubles appartenant au défunt dans le patrimoine de ses héritiers. Elle précise qu' à son décès, [E] [O] veuve [A] était bien propriétaire de 5/8ème de l'immeuble de [Localité 19], ce qui figure dans l'attestation immobilière établie le 29 janvier 2019. Elle soutient que les droits en usufruit de Mme [J] [A] étaient totalement étrangers à cet acte et n'avaient donc pas à y figurer.

Par ailleurs, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, elle soutient qu'il n'appartenait pas à Me [L] de solliciter un état hypothécaire pour vérifier si une attestation immobilière (qui n'est pas un acte translatif de propriété) avait été dressée après le décès d'[S] [A], ce qui ne correspond d'ailleurs pas à la pratique notariale. 

Enfin, si Me [L] a par courrier du 12 février 2019, fait valoir quelques observations sur le projet de compromis de vente qui lui était soumis par l'agence immobilière, elle rappelle qu'il n'appartenait aucunement au notaire de vérifier les droits des vendeurs en lieu et place de la Sarl Alto Ego. Elle ajoute que Me [L] avait d'ailleurs précisé le 4 février 2019 à l'agence immobilière qu'elle n'était pas en possession de l'attestation immobilière établie après le décès d'[S] [A], de sorte qu'il appartenait à l'agence immobilière de se procurer cet acte avant de faire signer le compromis.

Sur le préjudice et le lien causal, la SCP Florent Michaut & [WC] [L] ne s'estime tenue à aucune garantie ni au paiement d'aucun dommages-et-intérêts n'étant pas responsable de l'inexécution d'un acte qu'elle n'a pas rédigé ni de l'échec de la vente, lequel ne résulte que du refus de l'usufruitière de céder ses droits. Elle discute le principe et le quantum des dommages-et-intérêts sollicités.

Sur la contribution à la dette en cas de condamnation in solidum, elle estime que la responsabilité de la société Alter Ego est prépondérante puisque celle-ci, tenue d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'elle fait signer, aurait dû s'assurer des droits des vendeurs. Elle ajoute que l'intervention du notaire n'est pas de nature à exonérer l'agence immobilière, rédactrice du compromis de vente, de sa responsabilité, celle-ci ne pouvant reprocher au notaire de ne pas avoir effectué les diligences qui lui incombaient personnellement. Elle soutient que la responsabilité de MM.[LH] et [H] [A] est également engagée, dans la mesure où ceux-ci ne pouvaient ignorer les droits en usufruit de leur mère et qu'il leur appartenait d'en faire état préalablement à la signature du compromis de vente. 



*****



La société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la société Gras Savoye, assureur expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 18 mars 2024.



Elle demande à la cour de :

- dire que la SAS WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, vient aux droits de Gras Savoye, 

- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes fins et conclusions formulées à l'encontre la Société Alter Ego et son assureur la Société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Gras Savoye, 

en conséquence, à titre principal : 

- confirmer purement et simplement le jugement rendu le 13 septembre 2022, 

subsidiairement, 

- condamner in solidum la SCP Michaut et [L], MM. [LH] et [H] [A] et [U] [A] à garantir la Sarl Alter Ego et la Société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre, 

- condamner la SCP Michaut et [L], MM. [LH] et [H] [A] et [U] [A] à verser à la Sarl Alter Ego et la Société WTW, agissant au nom de MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, 

en tout état de cause, à titre reconventionnel : 

- débouter MM. [H] [A], [LH] [A], Mme [J] [A] et M. [U] [A] de leurs demandes de dommages et intérêts, 

- condamner in solidum la SCP Michaut et [L] à garantir la Sarl Alter Ego et la Société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre. 



La société WTW demande la confirmation du jugement en ce qu'il a mis hors de cause la Sarl Alto Ego, en retenant la pleine et entière responsabilité du notaire. Elle estime que l'agent immobilier a tout mis en 'uvre pour assurer l'efficacité du mandat et du compromis de vente en sollicitant les titres détenus par MM. [U], [LH] et [H] [A] et en interrogeant le notaire de famille des consorts [A], lequel a activement participé à la rédaction du compromis de vente.

Subsidiairement, si des condamnations devaient être prononcées, elle demande la garantie du notaire (qui a manqué à son devoir de conseil) et des vendeurs (qui ont tu l'usufruit de leur mère qu'ils ne pouvaient cependant ignorer).

À titre reconventionnel, il sollicite que [U] [A] et les consorts [A] soient déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts respectives.



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La SELAS Cléoval es qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego n'a pas constitué avocat.



Il convient pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de se reporter aux conclusions susvisées des parties figurant au dossier de la procédure.





MOTIVATION DE LA COUR



A titre liminaire, il n'y a pas lieu déclarer recevable l'intervention volontaire de Mme [J] [A] en ce que celle-ci est intervenue volontaire en première instance et a été régulièrement intimée devant la cour.



En revanche, il convient de donner acte à la SAS WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles de ce qu'elle vient au droit de Gras Savoye en tant qu'assureur de la Sarl Alter Ego.



1°/ Sur la demande de nullité du compromis de vente conclu en l'absence de l'usufruitière



L'article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété de la chose acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'ont convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée et le prix payé.



L'article 1589 du même code précise que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix.



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'au décès d'[E] [O] veuve [A], Mme [J] [A] est devenue usufruitière des 3/16èmes de la propriété litigieuse, située [Adresse 6] à [Localité 19].



Le compromis de vente signé le 25 février 2019 entre MM. [U], [LH] et [H] [A] d'une part, et M. [JM] [X] et Mme [W] [M] d'autre part, portait sur la vente de la pleine propriété de la maison située [Adresse 6] à [Localité 19], moyennant le prix de 380.000 €.



Cet acte précise que le vendeur déclare être le « seul propriétaire des biens pour les avoir reçus par voie de succession aux termes d'un acte reçu par Me [L], notaire à [Localité 13], le 24 juin 2004 et par un acte reçu par Me [L], notaire à [Localité 13], le 29 janvier 2019 ».



Les droits d'usufruit de Mme [J] [A], qui n'était pas partie au compromis de vente, ont donc été totalement ignorés.



Contrairement à ce que soutient l'étude notariale pour contester la nullité de la vente et à ce qu'a retenu le tribunal, il ne peut être considéré qu'en application des dispositions de l'article 621 alinéa 2 du Code civil, les consorts [A] auraient valablement pu céder leurs quotes-parts indivises dans l'immeuble considéré.



En effet, l'article 621 alinéa 2 du Code civil dispose que la vente du bien grevé d'usufruit sans l'accord de l'usufruitier ne modifie pas le droit de ce dernier qui continue de jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé.



Toutefois, cet article ne s'applique que dans l'hypothèse où les droits de l'usufruitier sont expressément énoncés dans le compromis de vente, de sorte que l'objet de la vente, si l'usufruitier refuse de céder son usufruit, ne porte que sur les seuls droits du nu-propriétaire, sans incidence pour l'usufruitier.



Tel n'est pas le cas en l'espèce, en ce que le compromis de vente ne mentionne pas que le bien vendu est grevé d'un usufruit et en ce qu'il porte, au mépris total des droits de l'usufruitière, sur la pleine propriété de l'immeuble.



Or, cette omission de taille a empêché toute rencontre des volontés des vendeurs et des acquéreurs tant sur la chose que sur le p