Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 16/07/2024
à : M.[R]


Copie exécutoire délivrée 
le : 16/07/2024
à : Me DELATTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YPW

N° MINUTE : 24/







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
Syndic. de copro. [Adresse 2] A [Localité 4], domiciliée : chez CABINET LANCE & COMPAGNIE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234


DÉFENDEUR
Monsieur [I] [R], 
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YPW

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [R] est propriétaire des lots n°18, 19 et 30 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic, le cabinet PG LANCE & CIE, a assigné Monsieur [I] [R] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de le condamner à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :
- 3 185,68 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,
- 919,20 euros au titre des frais de recouvrement,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Assigné à étude, Monsieur [I] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [R],
- l'extrait du compte de copropriétaire de Monsieur [I] [R] arrêté au 30 octobre 2023 à la somme de 4 229,26 euros en ce inclus 919,20 euros de frais de recouvrement et 124,38 euros de frais de procédure,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2022 et 8 mars 2023 comportant notamment :
- approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024,
- vote du fonds ALUR,
- vote des travaux et opérations suivantes : audit et mise en sécurité des volets privatifs et communs suite à leur état de vétusté avancée (assemblée générale du 8 mars 2023, résolution n° 19),
- les attestations de non-recours concernant lesdits procès-verbaux,
- les différents appels de fonds adressés à Monsieur [I] [R] pour la période du 31 décembre 2021 au 18 décembre 2023 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les lettres de relance du syndic du 2 mai 2022 (lettre simple sans preuve d'envoi), 8 septembre 2022 (accusé de réception signé le 12 septembre 2022) et 27 juillet 2022 (lettre simple sans preuve d'envoi),
- le commandement de payer la somme de 1 555,33 euros par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2022,
- le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires, que la somme de 1 043,58 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement (919,20 euros) et de procédure (124,38 euros) et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 185,68 euros (4 229,26 euros - 1 043,58 euros) au titre d'arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 octobre 2023 (appel du dernier trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 309,33 euros (1 555,33 euros - 246 euros de frais de recouvrement) à compter du commandement de payer du 15 décembre 2022 conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. 

En application de l'article 10-l précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais de la mise en demeure du 8 septembre 2022, soit la somme de 61 euros à la charge de Monsieur [I] [R].

En revanche, les frais "d'honoraires de transmission du dossier à l'auxiliaire de justice" (185 euros), "d'honoraire dossier avocat" (478,80 euros) et les frais de procédure (124,38 euros) ne constituent pas des frais au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit de diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles, des frais de commissaire de justice qui relèvent des dépens ou des honoraires d'avocat qui relèvent des frais irrépétibles et sont indemnisés par application de l'article 700 du code de procédure civile.

A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée

Enfin, les frais d'honoraires de constitution d'hypothèque ne sont pas justifiés, soit la somme de 194,40 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [I] [R] à payer la somme de 61 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [I] [R] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts. 

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet PG LANCE & CIE les sommes suivantes :
- 3 185,68 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 octobre 2023 (appel du dernier trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 309,33 euros à compter du 15 décembre 2022,
- 61 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,
- 300 euros au titre des dommages et intérêts,
- 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an à compter du 23 novembre 2023 pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) et des frais de recouvrement, et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,




DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président