Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 16.07.2024 
à : SCI FAMILY


Copie exécutoire délivrée 
le : 16.07.2024
à : Me CASSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00301 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YW6

N° MINUTE : 24/







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAP SUD SISE [Adresse 3] [Adresse 2], 
représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049


DÉFENDERESSE
S.C.I. FAMILY, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 4 juin 2024 prorogé au 16 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00301 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YW6


EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FAMILY est propriétaire du lot n°989 au sein de la résidence " [Adresse 7] " située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic le cabinet LOISELET PÈRE FILS ET F. DAIGREMONT a assigné la SCI FAMILY devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1935 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :
- 4 401,24 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 623,28 euros au titre des frais de contentieux,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance principale, hors frais de contentieux, à la somme de 2 401,24 euros et a maintenu ses autres demandes.

Assignée à étude, la SCI FAMILY n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI FAMILY,
- un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 1er mars 2024,
- l'extrait du compte copropriétaire de la SCI FAMILY arrêté au 26 février 2024 à la somme de 4 174,85 euros (en ce inclus 677,80 euros de frais de recouvrement) et au 22 décembre 2023 date à laquelle la SCI FAMILY a procédé au règlement d'une somme de 2 000 euros à la somme de 3 079,04 euros (en ce inclus 677,80 euros de frais de recouvrement),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er octobre 2020, 5 juillet 2021, 30 juin 2022 et 22 juin 2023 comportant notamment :
- approbation des comptes des exercices 2019 à 2022 et votant les budgets prévisionnels 2022 à 2024,
- vote du fonds ALUR,
- vote des travaux et opérations suivantes : réalisation de la fin de la rénovation des espaces verts extérieurs suite au ravalement (assemblée générale du 30 juin 2022, résolution n°22) travaux à réaliser sur la dalle afin de faire cesser les infiltrations (même assemblée générale, résolution n°23), réfection de la terrasse commune du [Adresse 4] (assemblée générale du 22 juin 2023, résolution n°16), réfection de l'étanchéité du joint de dilatation situé au niveau de l'entresol de l'entrée arrière du bâtiment [Adresse 6] (même assemblée générale, résolution n°20), travaux de remplacement de fontes d'évacuation (même assemblée générale, résolution n°5.8), vote d'un budget complémentaire nécessaire à la réalisation de la fin de la rénovation des espaces verts extérieurs suite au ravalement par l'installation d'un arrosage automatique (même assemblée générale, résolution n°13), achèvement des travaux de sécurisation et migration de l'ancien système vers la nouvelle installation (même assemblée générale, résolution n°14), réfection de la terrasse commune du [Adresse 4] (même assemblée générale, résolution n°16), réfection et mise aux normes de la loge située [Adresse 6] (même assemblée générale, résolution n°12), réfection de l'étanchéité du joint de dilatation situé au niveau de l'entresol de l'entrée arrière du bâtiment [Adresse 6] (même assemblée générale, résolution n°20), 
- les attestations de non-recours concernant lesdits procès-verbaux,
- les différents appels de fonds adressés à la SCI FAMILY pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024, à l'exception de l'appel "n°3 exercice 2022" du 1er juillet 2022, exigible toutefois puisque le budget 2022 a été voté puis approuvé lors des différentes assemblées générales,
- la sommation de payer par acte d'huissier de justice du 1er octobre 2021,
- les mises en demeure de payer du syndic des 26 juillet 2021 (avec l'accusé de réception), 31 août 2021 (sans preuve d'envoi) et 26 avril 2023 (avec l'accusé de réception),
- les mises en demeure de payer par avocat des 5 juillet 2023 et 2 octobre 2023 (avec les accusés de réception),
- le contrat de syndic.

Le relevé de compte produit par le syndicat débute au 30 juin 2021 par une reprise de solde débiteur d'un montant de 395,73 euros au sujet de laquelle il n'est apporté aucune précision ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité. La demande du syndicat portant sur cette reprise de solde sera donc rejetée.

Il résulte par ailleurs du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 677,80 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI FAMILY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 005,51 euros (3 079,04 euros - 395,73 euros - 677,80 euros) à titre d'arriéré de charges arrêtées au 22 décembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 005,51 euros (4 401,24 euros - 395,73 euros) à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l'article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais de la sommation de payer du 1er octobre 2021 (137,50 euros) et des mises en demeure des 26 juillet 2021 (39,50 euros) et 26 avril 2023 (41,48 euros), soit la somme de 218,48 euros à la charge de la SCI FAMILY.

En revanche, les frais de la mise en demeure du 26 avril 2023 (33,60 euros) ne seront pas retenus faute de justification de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais "d'ouverture de contentieux " (100 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera ainsi rejetée.

Les frais exposés au titre des mises en demeure adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires à la SCI FAMILY le 5 juillet 2023 (120 euros) et le 2 octobre 2023 (151,20 euros) relèvent également des frais irrépétibles au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la somme de 54,52 euros figurant au décompte sous l'intitulé "LEXEC F/23.11. 5417" qui correspond manifestement à des frais de commissaire de justice et relève donc des dépens n'est pas justifiée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI FAMILY au paiement de la somme de 218,48 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI FAMILY a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur les autres demandes

La SCI FAMILY, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE la SCI FAMILY à payer au syndicat de la résidence "[Adresse 7]" située [Adresse 3] et [Adresse 2] ([Localité 5]), représenté par son syndic le cabinet LOISELET PÈRE FILS ET F. DAIGREMONT, les sommes suivantes :
- 2 005,51 euros à titre d'arriéré de charges arrêtées au 22 décembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 005,51 euros à compter du 27 novembre 2023,
- 218,48 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges,
- 200 euros au titre des dommages et intérêts,
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI FAMILY aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président