Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M.[C] et Mme [K]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me MAKOSSO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09515 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PWO

N° MINUTE : 24/







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSES
Madame [Y] [H], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

Madame [S] [T], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370


DÉFENDEURS
Monsieur [M] [C], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [F] [K], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 janvier 2024

Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09515 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PWO

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 4 juin 2024 prorogé au 16 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2022, Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] ont donné à bail à Monsieur [M] [C] et à Madame [F] [K] un appartement à usage d'habitation (2ème étage porte de droite) ainsi qu'une cave (lot n°6) situés [Adresse 2] [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 645 euros et 105 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 17 février 2023 Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] ont fait délivrer à Monsieur [M] [C] et à Madame [F] [K] un commandement de payer la somme de 5 593,06 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance couvrant les locaux loués en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat et leur ont également fait sommation de justifier de l'occupation du logement.

Par actes de commissaire de justice du 20 septembre 2023, Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] ont fait assigner Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [C] et de Madame [F] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] à payer la somme de 11 022,94 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l'assignation ou du jugement, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu'à la complète libération des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] font valoir que les locataires n'ont pas réglé l'intégralité des sommes dues dans le délai visé dans le commandement de payer et que la clause résolutoire est donc acquise.

A l'audience du 4 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] représentées par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à actualiser leur créance à la somme de 14 446,38 euros selon décompte arrêté au 14 février 2024, terme de février 2024 inclus et se sont opposées à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] comparants en personne ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant leur dette de façon échelonnée, exposant avoir rencontré des difficultés financières après s'être séparés pendant quelques mois, avoir repris le règlement du loyer courant et percevoir respectivement 3 000 euros de salaire et 2 000 euros d'allocations chômage par mois.




La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024 puis a été prorogée à ce jour. 

Dûment autorisées, Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] ont par note en délibéré reçue au greffe le 18 juin 2024 produit un décompte actualisé de leur créance arrêtée au 10 juin 2024 à la somme de 6 364,14 euros.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, applicable à l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 7 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2023 pour la somme en principal de 5 593,06 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule la somme de 1 800 euros ayant été payée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 avril 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] produisent un décompte faisant apparaître que Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] sont redevables de la somme de 6 364,14 euros à la date du 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, cette somme tenant compte de plusieurs règlements effectués par les défendeurs après l'audience.

Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 593,06 euros à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation sur le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 7).

Ils seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l'échéance de juillet 2024 en lieu et place des loyers et charges d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant observé que le dernier loyer charges comprises s'élève à la somme de 1 866,94 euros (loyer : 1 761,94 euros + provision sur charges : 105 euros).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] ont repris le versement du loyer courant et ont effectué plusieurs règlements, le dernier de 10 000 euros le 7 juin 2024, réduisant ainsi de façon importante le montant de leur dette. Ils apparaissent ainsi en capacité de continuer à payer leur loyer tout en apurant leur dette de façon échelonnée.

Dès lors, Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et de respect des délais de paiement d'autre part, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [M] [C] et de Madame [F] [K] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] qui perdent le procès seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation, de sa notification à la préfecture et de la notification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [H] et de Madame [S] [T] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.










PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 janvier 2022 entre Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] d'une part, Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation (2ème étage porte de droite) et la cave (lot n°6) situés [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 18 avril 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] à verser à Madame [Y] [H] et à Madame [S] [T] la somme de 6 364,14 euros (décompte arrêté au 17 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024) avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 5 593,06 euros et à compter du 20 septembre 2023 pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 176 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] soient solidairement condamnés à verser à Madame [Y] [H] et à Madame [S] [T] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] à verser à Madame [Y] [H] et Madame [S] [T] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [F] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.