Tribunal judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [H] [C]
Monsieur [V] [A]
Madame [Y] [A]
Madame [H] [A]
Monsieur [U] [A]
Madame [I] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/04628 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YRW

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 16 juillet 2024

DEMANDEURS
-Madame [J] [K] [HW] épouse [DG], demeurant [Adresse 2]
- Monsieur [N] [F] [T] [DG], demeurant [Adresse 1]
- Monsieur [L] [X] [M] [DG], demeurant [Adresse 6]
-Monsieur [S] [B] [E] [DG], demeurant [Adresse 4]
- Monsieur [B] [W] [E] [HW], demeurant [Adresse 4]
tous représentés par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS
-Madame [H] [P] épouse [C], demeurant [Adresse 3]
- Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 3]
- Madame [Y] [O] épouse [A], demeurant [Adresse 3]
- Madame [H] [A], demeurant [Adresse 3]
- Monsieur [U] [A], demeurant [Adresse 3]
- Madame [I] [A], demeurant [Adresse 3]
tous non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04628 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YRW

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 06/03/1945 , Mme [D] aux droits de laquelle viennent les consorts [HW] [DG] a donné à bail à M. [C] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5], avec cave .

M. [C] [R] s'est marié avec Mme [P] [H] le 02/10/1997 .

A la requête des consorts [HW] [DG] , une ordonnance aux fins de constat de l'occupation des lieux a été rendue le 29/01/2024 .
Un constat de l'occupation des lieux loués a été établi le 20 et 23/02/2024 par Me [G] , commissaire de justice, qui a rencontré dans les lieux Mme [O] épouse [A] [Y] , qui a indiqué demeurer dans les lieux avec son mari M.[A] [V] et ses trois enfants , étant hébergés par Mme [P] [H] épouse [C] depuis 2006 à titre gracieux, celle-ci étant partie vivre chez son fils en Russie ; l'occupante n'a pas précisé de liens de famille avec la locataire , a indiqué régler les dépenses d'électricité du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22/04/2024 , Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] ont assigné Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] sur le fondement de l'article 78 de la loi du 01/09/19484 aux fins de :

-Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [P] veuve [C] [H] pour défaut d'habitation personnelle des lieux loués et mise à disposition au profit d'un tiers sans autorisation , assimilable à une cession de droit au bail prohibée
-Voir ordonner l'expulsion de Mme [P] veuve [C] [H] et ainsi que tous occupants de son chef , notamment M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] , avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier,
-Voir statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution
-Voir condamner in solidum Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] au paiement :

- d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au double du loyer , augmenté des charges et taxes , à compter de la résiliation et jusqu'à libération complète des lieux

- d'une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du constat du 20 et 23/02/2023

L'affaire a été retenue le 22/05/2024.

Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] maintiennent leur demande .Ils font valoir que les manquements à l'obligation d'occuper les lieux et de ne pas les céder de la part de Mme [P] veuve [C] [H] , locataire en titre, justifient le prononcé de la résiliation judiciaire , aucun contact n'ayant eu lieu avec les défendeurs depuis l'assignation, notamment les occupants actuels du logement.

Régulièrement assignée selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile , Mme [P] veuve [C] [H] n'a pas comparu ni été représentée.

Bien que régulièrement assignés selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] n'ont pas comparu ni été représentés, l'assignation étant déposée en étude d'huissier.

Par note en délibéré du 18/06/2024, sur autorisation, les bailleurs précisent que la loi du 01/09/1948 étant une loi d'ordre public s'est appliquée au bail en cours du 06/03/1945 , et qu'aucun avenant postérieur n'a été signé, ajouté qu'au surplus le bail stipule une clause d'interdiction de cession et sous-location.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine et la recevabilité :

Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V], Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] ont été régulièrement assignés dans les lieux loués.

Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] sont recevables à agir , en qualité de bailleur et propriétaires des lieux ,envers Mme [P] veuve [C] [H] locataire et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] occupants des lieux , en application de l'article 32 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable au bail :

La loi du 01/09/1948 est d'ordre public et a trouvé application à [Localité 7] aux constructions ou logements achevés avant le 01/09/148 , sauf ceux reconstruits après démolition , ou résultant de surélévation de l'immeuble ou d'additions de construction ayant augmenté le nombre de logements, la surface habitable ou le confort de l'immeuble, ou ont fait l'objet de travaux et sont compris dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière , sauf pour les locataires ou occupants maintenus ou réintégrés.

Il en résulte que le bail signé le 06/03/1945 pour le logement propriété de Mme [D] aux droits de laquelle sont venus les demandeurs , a été manifestement construit avant le 01/09/1948 et il n'est pas été fait état de modifications de l'existant.
Par ailleurs il a été précisé par les demandeurs qu'aucun autre bail n'avait été signé postérieurement , ni de sortie de ladite loi, ou soumis à la loi du 22/06/1982 ou 06/07/1989.

Il convient donc de considérer que les dispositions d'ordre public de la loi du 01/09/1948 sont applicables en vertu de l'article 87 de cette loi.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] soutiennent que le bail consenti le 06/03/1945 est devenu le bail des époux [C] depuis leur mariage le 02/10/1997 , en application de l'article 1751 du code civil .

En vertu de l'article 1er de la loi du 01/09/1948 , la loi s'applique au bail après l'expiration du bail écrit ou verbal à [Localité 7] .

De ce fait en application de l'article 4 de la loi du 01/09/1948, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit sans accomplissement de formalité , du maintien dans les lieux loués aux clauses et conditions du contrat primitif , non contraires aux disposition de la loi , quelle que soit leur date d'entrée dans les lieux .Sont réputés de bonne foi les locataires notamment à l'expiration de leur contrat , qui exécutent leurs obligations .

Au cas présent , aucun congé n'est indiqué avoir été délivré à Mme [P] veuve [C] [H] , si bien que le bail est demeuré en vigueur .

En application de l'article 78 de la loi du 01/09/1948 , la sous location est interdite sauf autorisation du bailleur , selon un accord non équivoque , sauf la faculté de sous-louer une pièce si le logement en comporte au moins deux , ou deux pièce si le logement ne dépasse pas 5 pièces , le locataire ( ou l'occupant) étant âgé de plus de 75 ans. Elle suppose en tout état de cause une notification au bailleur par LRAR dans le mois.

Dans le constat du 20 et 23/02/2024 , il a été observé que le nom de [C] est mentionné sur la boîte aux lettres, et le 23/02/2024 Mme [O] épouse [A] [Y], a indiqué y demeurer avec son mari M. [A] [V], et ses enfants Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] , qu'ils y demeurent gratuitement depuis 2006 , et que Mme [P] veuve [C] [H] est repartie vivre avec son fils en Russie .

Le bail lui-même a prévu au point 5° que la sous location ou la cession est interdite sans le consentement exprès et par écrit du propriétaire.

Les occupants n'ont pas fait état de demande de sous-location aux bailleurs ou leur gestionnaire depuis 2006 . Ils n'ont pas précisé s'ils avaient un lien de famille avec Mme [P] veuve [C] [H].

La gardienne a indiqué que depuis le confinement , elle ne voyait plus la dame âgée qui y demeurait . Or Mme [P] veuve [C] [H] est née le 17/08/1939.

Par conséquent , les lieux ne sont plus occupés par la locataire en titre au moins depuis l'été 2021 , selon attestation d'une voisine Mme [Z] , un autre voisin précisant ne pas l'avoir rencontrée " depuis plus d'un an …peut être même plus” lorsqu'il communique cette information en janvier 2024.

Il ne s'agit donc pas d'une inoccupation ponctuelle liée à la crise sanitaire ou pour des raisons de santé, mais d'une cession à des tiers au bail , qui n'a pas été autorisée. Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] n'ont pas comparu , ce qui ne permet pas de déterminer en outre les conditions de cette occupation.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

Le manquement à l'obligation de l'article 78 de la loi du 01/09/1948 est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail .

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [P] veuve [C] [H] pour cession de bail à compter de l'assignation .

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [P] veuve [C] [H] et de tout occupant de son chef, notamment M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] , à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [P] veuve [C] [H], M. [A] [V], Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] à défaut de local désigné , le sort des meubles étant régi par les article L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation jusqu'au jugement au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner in solidum Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] au paiement de celle-ci, ces derniers étant occupants des lieux à ce jour et depuis la fin du bail .

Elle sera depuis le jugement égale au double du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi jusqu'au départ effectif de Mme [P] veuve [C] [H], et de tout occupant de son chef , notamment M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] , par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En effet elle a valeur compensatoire et indemnitaire du préjudice subi et est justement appréciée compte-tenu de la taille du logement composé d' un double séjour , d'une chambre , d'une salle de bain et cuisine selon le constat du 23/02/2024 et du loyer de 1995.17 euros par trimestre en décembre 2023.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit .

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] à payer à Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] la somme de 1500,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] aux dépens incluant le coût du constat du 20 et 23/02/2024 .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] sont recevables à agir

CONSTATE que le bail est soumis à la loi du 01/09/1948

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 5], avec cave , aux torts de Mme [P] veuve [C] [H] pour cession illicite , à compter de l'assignation

DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 22/04/2024 jusqu'au jugement sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué , et du jugement jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion égale au double du loyers indexé et des charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE in solidum Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] à payer à Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] les indemnités d'occupation impayées dues, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] pourront faire procéder à l'expulsion de Mme [P] veuve [C] [H] ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I], avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

AUTORISE Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] à à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [P] veuve [C] [H] , M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] à défaut de local désigné , le sort des meubles étant régi par les article L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE in solidum Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] aux dépens incluant le coût du constat du commissaire de justice du 20 et 23/02/2024 .

CONDAMNE in solidum Mme [P] veuve [C] [H] et M. [A] [V] , Mme [O] épouse [A] [Y], Mme [A] [H], M. [A] [U], Mme [A] [I] à payer à Mme [HW] [J] épouse [DG], M. [DG] [N] , M. [DG] [L], M. [DG] [S], M. [HW] [B] la somme de 1500,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04628 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YRW