Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 17 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Tanguy LETU


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Véronique VIOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06296 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QHT

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 17 juillet 2024


DEMANDEUR

Monsieur [Z] [Y], 
[Adresse 2] [Localité 1] - ETATS UNIS

représenté par Me Véronique VIOT, avocat au barreau de PARIS, 

DÉFENDERESSE

Madame [L] [S], 
[Adresse 3] - [Localité 4].

représentée par de Me Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré







Décision du 17 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06296 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QHT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2012, M. [Z] [Y] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [S] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3652 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte du 26 juin 2023, M. [Z] [Y] a fait délivrer à Mme [L] [S] un congé pour vendre le bien immobilier à effet au 2 janvier 2024 à minuit. 

Par assignation du 10 juillet 2023, M. [Z] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et non paiment des loyers, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 913 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10.953 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

Par application de l’article 455 du code de procedure civile,

Vu les conclusions n° 2 M. [Z] [Y] déposées et débattues à l’audience du 9 février 2024,

Vu les conclusions n° 2 de Mme [L] [S] déposées et débattues à l’audience du 9 février 2024.

MOTIVATION

Sur la demande principale de validation du congé pour vendre 
La demande additionnelle en validation du congé pour vendre, présentée par M. [Z] [Y] aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 9 février 2024, tend comme la demande aux fins de constatation de la résiliation à l’expulsion de Mme [L] [S]. Dès lors, la demande est recevable. 

En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, M. [Z] [Y] a fait signifier à Mme [L] [S], le 26 juin 2023, un congé pour vente des lieux, au prix de 230.000 euros, à terme le 2 janvier 2024.

La défenderesse conteste la validité du congé pour vente en alléguant l’absence de volonté de vendre du bailleur dès lors que celui-ci ne justifie d’aucune démarche à cette fin sur une période de six mois, ne présente aucune preuve de négociation, offre d’achat ou compromis de vente alors que le prix de vente du bien prévu dans le congé pour vente est inférieur à la valeur du bien.

La volonté de vendre un bien immobilier ne nécessite pas de démarches positives telles que la justification de mandats de vente ou de compromis. En tout état de cause, M. [Z] [Y] produit un mandat pour vendre du 13 juin 2023 et un avis de la valeur de l’immeuble, entre 230.000 et 250.000 euros établi par Era Immobilier le 17 mai 2023 soit un mois avant la délivrance du congé. 

Il convient de considérer que la défenderesse n’établit pas le caractère non réel et sérieux du congé pour vente du 26 juin 2023. 

Au regard de ces éléments, il convient de déclarer valable le congé délivré par M. [Z] [Y] le 26 juin 2023 à Mme [L] [S].

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 2 janvier 2024, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, Mme [L] [S], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupant sans droit, ni titre, à compter du 3 janvier 2024.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale du demandeur en validation du congé pour vente, il n’est pas statué sur sa demande reconventionnelle de constat des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, ni sur la demande reconventionnelle de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. 


Sur l’expulsion des occupants
M. [Z] [Y], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [L] [S] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [Z] [Y] verse aux débats un décompte démontrant que pour la période d’avril 2022 à janvier 2024, Mme [L] [S] lui devait la somme de 7304 euros.

M. [L] [S] reconnaît le montant de la dette aux termes de ses écritures. Elle sera condamnée à payer cette somme au demandeur.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 913 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [Y] ou à son mandataire.

5. Sur la demande reconventionnelle de délivrance des quittances de loyer

 Aux termes de l’article 21 alinéa1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. 

Il ressort du décompte de la dette locative (page 9 des conclusions en demande) que les loyers d’avril 2022 et avril 2023 ont été réglés. Les autres mois pour lesquels Mme [S] demande la délivrance de quittances n’ont pas été réglés. M. [Z] [Y] sera condamné à remettre à Mme [L] [S] les quittances de loyer et charges d’avril 2022 et avril 2023. 

6. Sur la demande reconventionnelle de condamnation de M. [Z] [Y] au remboursement des charges locatives versées par Mme [L] [S]

Mme [L] [S] sollicite la condamnation de M. [Z] [Y] à lui verser la somme totale de 6350.34 euros au titre des charges non justifiées et trop perçues de janvier 2012 à décembre 2023. 

Aux termes de l’article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

M. [Z] [Y] produit le décompte des charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022. Sur cette période, le montant du trop perçu est de 1238.34 euros (3024-1785.66). 

Aux termes de ses écritures, M. [Z] [Y] estime que le trop perçu sur la période de 2012 à 2022 est de 2856 euros. Il considère par ailleurs que le total dû par Mme [L] [S] au titre de la dette locative est de 10.956 euros de 2020 à janvier 2024 soit 7304 euros d’avril 2022 à janvier 2024 et 3652 euros pour avril et décembre 2020 et mars et décembre 2021. Cependant « dans la mesure où la locataire peut prétendre à un rappel au titre des provisions pour charges », il a limité sa demande au titre de la dette locative à 7304 euros. Or il produit les quittances de loyer et charges pour toute l’année 2021 et ne produit aucun décompte pour l’année 2020. 

M. [Z] [Y] sera condamné à payer à Mme [L] [S] au titre des charges non justifiées et trop perçues de janvier 2012 à décembre 2022 : 
3600 euros de janvier 2012 à décembre 2017 (50*72 mois)756 euros de janvier à décembre 2018 (63*12 mois)1238.34 euros de 2019 à 2022Soit un total de 5594.34 euros. 

La régularisation des charges 2023 ne peut être connue à la date de l’audience le 9 février 2024. 

7.Sur la demande reconventionnelle au titre du montant du loyer

Sur le fondement de l’article 17I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 140 I III et VI de la loi du 23 novembre 2018, Mme [L] [S] estime avoir versé une somme excédentaire de 7399.20 euros au titre des loyers de janvier 2021 à décembre 2023 et demande au juge des contentieux de la protection de fixer le montant du loyer mensuel à 677.60 euros à compter de janvier 2024. 

Aux termes de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018,
VI. - Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
(…).

En l’espèce, Mme [L] [S] ne justifie pas avoir proposé un nouveau loyer à son bailleur au moins 5 mois avant la date du renouvellement le 2 janvier 2021, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ni avoir saisi la commission départementale de conciliation. 

La demande de Mme [L] [S] de condamnation de M. [Z] [Y] à lui verser la somme de 7399.20 euros au titre de l’excédent de loyer payé de 2021 à 2023 est donc irrecevable. 

A compter du 1er janvier 2024, Mme [L] [S] est condamnée à payer à M. [Z] [Y] la somme mensuelle de 913 euros à titre d’ indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et de la provision sur charges. 

8. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Mme [L] [S] demande la condamnation de M. [Z] [Y] au paiement de la somme de 4944 euros pour perte de chance de percevoir des allocations CAF. 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par a faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [S] ne produit aucune pièce justifiant le montant demandé. 

Sa demande sera rejetée. 

9. Sur la compensation des obligations réciproques

Par application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation des obligations réciproques entre les parties sera ordonnée.

10. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [Z] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de l’ancienneté des demandes, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente decision. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en validation du congé pour vendre le bien immobilier présentée par M. [Z] [Y], 

DECLARE valable le congé délivré par M. [Z] [Y] le 26 juin 2023 à Mme [L] [S], portant sur les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4],

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 janvier 2012 entre M. [Z] [Y], d’une part, et Mme [L] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 3 janvier 2024,

ORDONNE à Mme [L] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [L] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 913 euros (neuf cent treize euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [L] [S] à payer à M. [Z] [Y] la somme de 7304 euros (sept mille trois cent quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [L] [S] la somme de 5594.34 euros au titre des charges non justifiées et trop perçues de janvier 2012 à décembre 2022, 

ORDONNE la compensation des obligations réciproques entre les parties, 

CONDAMNE M. [Z] [Y] à remettre à Mme [L] [S] les quittances de loyer et charges d’avril 2022 et avril 2023,

DECLARE irrecevable la demande de Mme [L] [S] de condamnation de M. [Z] [Y] à lui verser la somme de 7399.20 euros au titre de l’excédent de loyer payé de 2021 à 2023,

RAPPELLE qu’à du 1er janvier 2024, Mme [L] [S] est condamnée à payer à M. [Z] [Y] la somme mensuelle de 913 euros à titre d’ indemnité d’occupation,

DEBOUTE Mme [L] [S] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire, 

CONDAMNE Mme [L] [S] à payer à M. [Z] [Y] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ; 

CONDAMNE Mme [L] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 novembre 2022, celui de l'assignation du 10 juillet 2023, de signification et d’expulsion, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La greffière Le juge des contentieux de la protection