Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 17 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 17 Juillet 2024 
Dossier N° RG 21/03398 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JDMQ
Minute n° : 2024/212

AFFAIRE : 

[Y] [E] C/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [R] [H]



JUGEMENT DU 17 Juillet 2024




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2024 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2024

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort






copie exécutoire à :

Me Lionel ALVAREZ
Me Jérôme BRUNET-DEBAINES


Délivrées le 17 Juillet 2024

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 4]

représenté par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [R] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;


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FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Monsieur [Y] [E] est propriétaire du deuxième et troisième étage d’une maison sise [Adresse 1] sur la commune de [Localité 5]. L’accès à sa propriété se fait par la porte de l’immeuble en copropriété dont le syndicat des copropriétaires est nommé « [Adresse 2] », porte située [Adresse 6].
Monsieur [Y] [E] a fait constater par huissier le 04 octobre 2016 que la serrure de la porte avait été changée lui fermant l’accès à sa propriété, puis il a fait délivrer une sommation à l’un des copropriétaires de l’immeuble, Monsieur [C] d’avoir à remettre les nouvelles clés le 3 novembre 2016.
Exposant que l’accès à l’immeuble ne lui avait été permis qu’à compter du 29 avril 2019, Monsieur [Y] [E] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, en réparation de divers préjudices sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 3 octobre 2023, il sollicite du tribunal de :

- Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la Société [Adresse 6]
- Débouter en toute hypothèse le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] de ses demandes contre Monsieur [E]
- Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes
- Déclarer recevables et fondées les demandes de Monsieur [E]
- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] au paiement des sommes suivantes :
- Perte locative : 26 400 €
- Remise en état : 672 €
- Augmentation du coût des travaux : 4 000 €
- 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 
- Ordonner l’exécution provisoire
- Condamner les requis aux dépens.

Au soutien de ses prétentions fondées sur les articles 1240 et suivants du code civil, il fait valoir qu’il n’a pas été en mesure d’accéder à son bien pendant 33 mois malgré la sommation du 3 novembre 2016 ; qu’il en résulte un préjudice devant être évalué sur la base de la valeur locative du logement qu’il n’a pas pu rénover ni habiter, alors que le logement était destiné à la location ; que le syndicat des copropriétaires était informé de l’impossibilité d’accès puisque cela est noté sur les procès-verbaux d’assemblée générale.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges formée par le syndicat, il l’estime non recevable en raison de l’absence de connexité avec la demande principale. Il ajoute que les décomptes de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale avec quitus ne lui ont pas été communiqués malgré sommation et qu’il n’a jamais fait l’objet d’une demande en paiement. 

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 25 janvier 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] sollicite du tribunal de :
- Juger que Monsieur [Y] [E] ne caractérise pas la faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2]
- Rejeter l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [Y] [E]



A titre reconventionnel :
- Condamner Monsieur [Y] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] les sommes suivantes :
- la somme de 7.370,33 € avec intérêts au taux légal à compter du 07 septembre 2018, date de la première mise en demeure, et application de l’article 1343-2 du code civil (ancien 1154 du code civil) au titre de l’arriéré de charges
- la somme de 3.000 € de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil
- Condamner Monsieur [Y] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée
- Condamner Monsieur [Y] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL ALVAREZ ARLABOSSE représentée par Maître Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de Toulon, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’aucune faute du syndicat n’est rapportée, puisqu’il résulte des pièces versées en demande que le changement de serrure reproché a été effectué par l’un des copropriétaires Monsieur [C], et non par le syndicat, et que la sommation interpellative a également été signifiée à Monsieur [C]. Il s’étonne que le requérant ait attendu trois années avant de réclamer l’accès à son bien, surtout s’il s’agissait d’un investissement locatif. Il estime que la preuve des préjudices n’est pas rapportée.
A titre reconventionnel, il soutient que la copropriété [Adresse 6] est une copropriété de 4 copropriétaires, composée de huit lots, dont les lots n°4 et 6 appartenant à Monsieur [Y] [E] ; que celui-ci n’a jamais payé les charge de copropriété, une mise en demeure lui ayant été adressée le 7 septembre 2018 ; le syndicat indique justifier sa créance par la production de l’état descriptif de division démontrant la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] et la mise en demeure restée infructueuse. Il estime subir un préjudice distinct du retard de paiement justifiant sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil l’octroi de dommages et intérêts.
Il affirme enfin que la procédure intentée est abusive car Monsieur [E] a laissé ses biens à l’abandon sans avoir l’intention de les rénover. 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 19 février 2024 avec effet différé au 7 mai 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 mai 2024 et mise en délibérée au 17 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION :


Sur les demandes de Monsieur [Y] [E] :
Monsieur [Y] [E] recherche la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel elle est arrivée à le réparer. 
Cette responsabilité pour être engagée suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct avec un préjudice.
En l’espèce, le requérant soutient que l’accès à sa propriété lui a été fermé pendant 33 mois de 2016 à 2019, par refus de lui fournir les clés d’un nouveau verrou installé sur la porte d’entrée et qu’il n’a pas pu en conséquence procéder aux travaux de rénovation lui permettant de louer son bien.
Il produit à cet effet :
- Un procès-verbal de constat en date du 04 octobre 2016 au terme duquel ses clés ne lui permettent pas d’accéder à l’immeuble
- Un procès-verbal de constat en date du 29 avril 2019 au terme duquel l’accès lui est possible, l’huissier constatant que l’appartement est vide, à l’exception de matériaux de construction et qu’il est envahi de pigeons vivants et morts et de fientes d’oiseaux.
- Une attestation rédigée par son fils, professionnel du bâtiment, le 22 novembre 2017 au terme de laquelle l’accès lui a été refusé par Monsieur [C] alors qu’il souhait procéder à des travaux de rénovation. 
- Une sommation d’avoir à remettre un double des clés adressée à Monsieur [C] le 3 novembre 2016.
Il résulte de ces pièces que les reproches quant à la mise en place d’un verrou ont toujours été adressés par Monsieur [E] à Monsieur [C]. Celui-ci n’a en aucun cas un qualité pour représenter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] puisqu’il est établi que ce dernier a mandaté un syndic bénévole Madame [R] [H], en exercice au moment des faits dénoncés. S’il est effectif qu’un verrou supplémentaire a été apposé, le requérant ne démontre pas qu’il s’agit d’une décision du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2]. De même, il n’a jamais mis en demeure le syndicat ou son syndic de remettre un double des clés, et ne peut dès lors aujourd’hui rechercher sa responsabilité pour ne pas les lui avoir fournies.
Il sera encore relevé qu’il ne démontre pas la durée pendant laquelle il n’a pu avoir accès à son bien : en effet, il résulte des pièces fournies aux débats par le défendeur que le bien était laissé à l’abandon depuis de très nombreuses années, ce qui lui était reproché par les copropriétaires en raison des nuisances que cela occasionnait dans les parties communes (confer notamment un courrier d’un administrateur de bien désigné pour assurer la gestion de la copropriété le 24 novembre 2004, sommant Monsieur [E] d’effectuer des mesures conservatoires car l’air et la pluie s’engouffraient dans l’immeuble en raison de l’absence de fenêtres, pièce 7 en demande).
En l’absence de la démonstration d’une faute imputable au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2], les demandes indemnitaires de Monsieur [E] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des arriérés de charges :

Au terme de l’article 700 du code civil, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l’espèce, il existe un lien suffisant entre la demande visant à indemniser le trouble de jouissance en raison du refus d’accès à une copropriété et la demande en paiement des arriérés de charges formée à l’encontre du demandeur principal. Il n’y a pas lieu en conséquence de déclarer la demande reconventionnelle formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] irrecevable.
Sur le fond, il n’est pas contestable eu égard aux éléments produits que les lots dont Monsieur [Y] [E] est propriétaire font parties de la copropriété de l’immeuble du défendeur, tel que cela résulte de l’état descriptif de division, des formalités de publicité, mais aussi de la fiche cadastrale produite par Monsieur [E]. 
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] produit de nombreux documents attestant que Monsieur [E] ne s’est jamais acquitté du paiement de ses charges, ce qui n’est du reste pas contesté. 
Le syndicat produit de nombreux appels de fonds depuis 2004 et une lettre de mise en demeure du 07 septembre 2018 d’avoir à payer une somme de 7.370,33 € au titre des appels de charges et d’arriérés.
Toutefois, si le syndicat fournit de nombreux appels de fonds, il ne fournit aucun décompte ni document permettant de déterminer à quelles dépenses correspondent les charges réclamées, et sur quelles années elles ont été approuvées, étant rappelé qu’en vertu de l’article 2240 du code civil, la prescription quinquennale est applicable en matière de recouvrement de charges de copropriété. Il est donc en l’état des éléments fournis impossible de déterminer le montant de la créance du syndicat, et les éléments sur lesquels elle se fonde, puisqu’il n’est pas versé aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes pour les années considérées, seuls les procès-verbaux des années 2004 à 2009 étant produits (outre un simple projet d’assemblée générale de 2021). Monsieur [E] souligne également à juste titre, qu’il n’est pas démontré qu’il a été régulièrement convoqué aux assemblées générales, et que les décisions lui ont été notifiées.
En l’absence de démonstration de la réalité et du montant de la créance, qui ne peut reposer uniquement sur les appels de fonds émis, la demande en paiement des charges et arriérés sera rejetée. 
Dès lors, la demande en dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1236-1 du code civil sera également rejetée, étant encore souligné que le syndicat ne démontre pas de préjudice distinct, tel que des difficultés financières auxquelles il aurait été confronté, alors que l’intervention d’un administrateur de bien en raison des difficultés de la copropriété est antérieure à la créance dont se prévaut le syndicat, et que l’action de cet administrateur s’est achevé, attestant d’un retour à l’équilibre des comptes.

Sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] sur le fondement de la procédure abusive :

Conformément à l’article 1240 du code civil, pour être constitutif d’une faute, il doit être démontré que le droit d’ester en justice a dégénéré en abus.
Si Monsieur [E] a échoué à démontrer l’existence d’une faute du syndicat, il n’est pas démontré d’abus dans son droit d’agir.


Cette demande sera donc rejetée.


Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

Monsieur [Y] [E] partie perdante à l’initiative de la procédure, sera condamné aux dépens de l’instance  ;


L’article 699 du Code de procédure civile dispose que «  les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’accorder le droit de recouvrement direct des dépens au profit de la SELARL ALVAREZ ARLABOSSE représentée par Maître Lionel ALVAREZ.


Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser ces frais à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2]. En conséquence, Monsieur [Y] [E] sera condamné à lui payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 précité. Le surplus des demandes sera rejeté.

Selon le principe posé par l’article 514 nouveau du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il n’y a pas lieu en l’espèce d'écarter l’exécution provisoire


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :


DEBOUTE Monsieur [Y] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à déclarer les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] irrecevables

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] de sa demande en paiement des charges et arriérés

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 2] pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Madame [R] [H] à payer la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens, et ACCORDE le droit de recouvrement direct de la SELARL ALVAREZ ARLABOSSE représentée par Maître Lionel ALVAREZ.

REJETTE le surplus des demandes

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du Tribunal judiciaire de Draguignan le 17 juillet 2024.
 

Le greffier, Le président,