Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 17 juillet 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE NICE


4ème Chambre civile 
Date : 17 Juillet 2024 
 
MINUTE N°

N° RG 23/03165 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PCLJ
Affaire :Société FINIM CARABACEL représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
 C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la SARL GROUPE FOCH sous l’enseigne FOCH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



ORDONNANCE DE MISE EN ETAT


Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,
assistée de Madame BOTELLA, Greffier.



DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT: 

Société FINIM CARABACEL 
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE


DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] 
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par son Syndic en exercice la SARL GROUPE FOCH sous l’enseigne FOCH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE


Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,
Ouï les parties à notre audience du 22 Mars 2024

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 27 Juin 2024 après prorogation du délibéré a été rendue le 17 Juillet 2024 par Madame VALAT Juge de la Mise en état, 
assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Grosse : 
Me Anissa SBAI BAALBAKI
Me Jean-marc SZEPETOWSKI 

Expédition :

Le 17 Juillet 2024

Mentions diverses : 
renvoi MEE 13/11/2024
Le 4 juillet 2023, la société Finim Carabacel a acquis auprès de la société Cefor le lot n°92 à usage commercial de l’immeuble dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 4] à [Localité 1] et soumis au régime de la copropriété. 

Par courrier du 11 mai 2023, le représentant de la société Finim Carabacel a demandé l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires d’une résolution relative à l’autorisation d’effectuer une ouverture dans un mur du local.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 26 juin 2023 et a rejeté la résolution n°31 relative à l’autorisation d’effectuer ces travaux. 

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, la société Finim Carabacel a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°31 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 et une autorisation judiciaire de procéder à la réalisation d’un accès personnes à mobilité réduite (PMR) en façade du lot n°92 en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. 

Par conclusions d'incidents notifiées le 8 février 2024, la société Finim Carabacel a saisi le juge de la mise en état. 

Dans ses dernières conclusions d'incidents notifiées le 4 mars 2023, la société Finim Carabacel sollicite l’autorisation à procéder à la réalisation d’un accès PMR en façade du lot n°92 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens. 

Elle expose avoir souscrit un prêt de 865.000 euros pour acquérir le local commercial dont les échéances mensuelles de remboursement varient entre 2.700 euros et 3.200 euros et qu’elle ne parvient pas à louer ce local en l’absence de travaux permettant sa mise en conformité aux normes PMR. Elle fait valoir que, conformément à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut faire réaliser ces travaux sans avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale, cette assemblée ne disposant que d’un droit d’opposition selon des critères strictement définis. 

Elle soutient en outre que le juge de la mise en état est compétent pour autoriser provisoirement la réalisation de travaux nonobstant l’existence d’une résolution d’assemblée générale les refusant. Elle fait également valoir que la résolution n°31 est illégale en ce qu’elle comporte un vote à la majorité de l’article 25-1 sur une autorisation à effectuer les travaux litigieux, alors que, conformément à l’article 25-2 de la même loi, seul un point d’information devait être prévu sur ces travaux et les copropriétaires ne pouvaient s’y opposer que dans des cas spécifiquement prévus par ce texte. Elle conclut que l’adoption de cette résolution relève d’un abus de majorité qui lui cause un préjudice certain. 

Aux termes de ses dernières conclusions d'incidents notifiées le 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de toutes les demandes de la société Finim Carabacel comme étant irrecevables et infondées et demande sa condamnation à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il soutient que la société Finim Carabacel sollicite l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale du 26 juin 2023 avant qu’elle ne soit devenue définitive. Il rappelle qu’en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 un refus définitif doit avoir été opposé avant qu’une autorisation judiciaire de travaux puisse être sollicitée. Il estime que le juge de la mise en état n'est pas compétent en ce que les demandes de la société Finim Carabacel relèvent du juge du fond. 

L’incident a été retenu à l’audience du 22 mars 2024 et la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024 prorogée au 17 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 789 4° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner des mesures provisoires. 



Aux termes de l’article 25-2 de la loi n°65-557, chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés. Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage. L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, la société Finim Carabacel sollicite la réalisation de travaux en façade du lot n°92 assurant un accès aux personnes à mobilité réduite conformément à un devis n°D.17052303 de la société EMR Ascenseurs qui indique les caractéristiques techniques, fournit le schéma d’installation et précise les garanties applicables. 

Elle produit également une note technique relative aux travaux provisoires à effectuer afin de permettre la mise en conformité du local aux normes applicables aux établissements recevant du public (ERP) et aux normes PMR qui consistent en la création d’un accès principal de plain-pied depuis la façade arrière du local par la création d’une ouverture dans la façade nord permettant l’accès PMR et l’installation d’une porte aux dimensions requises. Cette même note précise que les travaux prévus sont « réversibles, facile à démonter ». 

La nécessité de réaliser ces travaux est démontrée par des courriers de la société Agent Niçois du 2 février 2024 et de la directrice de la [7] du 5 février 2024 qui précisent qu’en l’absence de réalisation de travaux de mise en conformité, le local d’une superficie de plus de 200 mètres carrés ne peut pas être loué : « l’absence d’accès PMR [est] un obstacle rédhibitoire à la location et à la vente », « une baisse des prix affichés n’est pas une solution envisageable […] cela ne réglant aucunement le problème », « les clients les plus intéressés (cabinets médicaux, cabinet d’expertise et école) en ayant fait une condition essentielle ».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les travaux dont la réalisation est sollicitée sont nécessaires pour l’accessibilité du local aux personnes handicapées ou à mobilité réduite et que la société Finim Carabacel a formulé par courrier du 11 mai 2023 une demande d’inscription de la question des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il ne conteste pas non plus le caractère réversible des travaux souligné par la société Finim Carabacel. 

Enfin, le moyen selon lequel le descriptif des travaux n’aurait pas été fourni par la société Finim Carabacel est inopérant dès lors que le devis détaillé et la note technique produits démontrent le contraire. 

La question relative aux travaux a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sous la forme d’une demande d’autorisation de travaux rejetée « à la majorité absolue », sans qu’il soit précisé si le refus d’autoriser les travaux a été motivé par une atteinte portée à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou par une non-conformité à la destination de l’immeuble. 

Le refus opposé par l’assemblée générale à la réalisation des travaux litigieux est donc dépourvu de motivation alors qu’il devait être motivée en application des dispositions de l’article 25-2 précité.

Il convient donc d’autoriser la réalisation de façon provisoire de l’ouverture nécessaire en façade nord du lot n°92 et l’installation d’une porte aux fins d’assurer l’accessibilité du local aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.

En revanche, le juge de la mise en état est juge de l’évidence et il est incompétent pour connaître la question relative à la formulation de la demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’un point relatif aux travaux et celle tendant à savoir si la résolution n°31 est illégale, si un abus de majorité est caractérisé et si la demande d’autorisation judiciaire des travaux formulée en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est bien fondée. 

Le juge de la mise en état se déclarera par conséquent incompétent pour connaître ces questions. 



Sur les demandes accessoires 

Partie perdante à l’incident, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à la société Finim Carabacel la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, susceptible d'appel :

AUTORISONS la société Finim Carabacel à effectuer provisoirement des travaux consistant en une ouverture en façade du lot n°92 et en l’installation d’une porte afin d’assurer l’accessibilité du local aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à la société Finim Carabacel la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 13 novembre 2024 à neuf heures et invitons le syndicat de copropriétaires à conclure au fond avant cette date ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

 LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT