Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03700 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGYU

Minute : 24/00845







Madame [U] [S]
Représentant : Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 385

 

C/


Monsieur [K] [T]
Madame [G] [B]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LEFEVRE
Copie délivrée à :
M [T]
Mme [B]
Le 07 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR:


Madame [U] [S], demeurant [Adresse 5], représentée par Maitre LEFEVRE, avocat au barreau du Val de Marne




D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 6]
comparant

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 6]
comparante



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 janvier 2021, Mme [U] [S] a donné à bail à M. [K] [T] et Mme [G] [B] un logement situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement situé au premier sous-sol du bâtiment B, n°25, même adresse, pour un loyer hors charges de 716,62 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Mme [U] [S] a fait signifier à M. [K] [T] et Mme [G] [B], par exploit de commissaire de justice du 7 juin 2023, un congé pour vendre à effet au 10 janvier 2024.

M. [K] [T] et Mme [G] [B] n'ont pas quitté les lieux.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 mars 2024, ils ont été sommés de déguerpir.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Mme [U] [S] a fait assigner M. [K] [T] et Mme [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d'obtenir l'expulsion des occupants.

Mme [U] [S], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [K] [T] et Mme [G] [B] de l'intégralité de leurs demandes et de :
o valider le congé délivré le 07 juin 2023 à effet au 10 janvier 2024 ;
o ordonner l'expulsion de M. [K] [T] et Mme [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [K] [T] et Mme [G] [B] ;
o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner solidairement M. [K] [T] et Mme [G] [B] à payer :
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 225,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses demandes, elle invoque les articles 15 de la loi du 06 juillet 1989 et l'article 1103 du code civil, rappelle que le bail conclu entre les parties fait force de loi, qu'un congé a été signifié le 07 juin 2023 à effet au 10 janvier 2024, que les locataires ont été déchus de tout titre d'occupation à compter de cette date dès lorsqu'ils n'ont pas levé l'option d'achat, qu'une sommation dé déguerpir leur a été délivrée, que cela justifie leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

M. [K] [T] et Mme [G] [B], comparants, expliquent ne pas avoir perçu le sens du congé délivré et sollicitent de pouvoir rester dans les lieux jusqu'au mois d'octobre 2024. Ils exposent être en recherche d'un autre lieu de vie et actualisent leur situation personnelle et financière.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS

o Sur la validation du congé délivré le 07 juin 2023 et l'expulsion des locataires

L'article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement […]. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur […]. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En application de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pour vendre pèse sur le locataire.

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 11 janvier 2021, Mme [U] [S] a donné à bail à M. [K] [T] et Mme [G] [B] un logement situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement situé au premier sous-sol du bâtiment B, n°25, même adresse, pour un loyer hors charges de 716,62 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Il ressort des stipulations contractuelles que ce contrat a été conclu pour une durée de 03 ans à échéance au 10 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré à chacun des locataires le 07 juin 2023, soit plus de six mois plus tôt, Mme [U] [S] leur a signifié congé à effet au 10 janvier 2024. Ledit congé contient une offre d'achat précise quant à son objet et ses conditions, que les locataires n'ont pas levé.

Si les locataires indiquent ne pas avoir perçu le sens de ce congé, il n'apparaît pas que celui-ci manqué de clarté ou méconnaisse les dispositions légales précitées.

Ce faisant, le congé doit être regardé comme ayant sorti ses effets en intégralité. Les locataires ont été déchus de tout titre d'occupation à compter du 11 janvier 2024, à 00 heure. Ils sont à ce jour occupants sans droit ni titre.

L'expulsion de M. [K] [T] et Mme [G] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux des occupants après la résiliation du contrat de bail intervenue le 10 janvier 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 11 janvier 2021.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner les occupants au paiement, en quittances ou deniers, d'une somme d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du 11 janvier 2024 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux. Au jour de l'audience, les parties s'entendent pour admettre qu'aucune dette locative n'est constituée.

o Sur les modalités de l'expulsion

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, M. [K] [T] et Mme [G] [B] indiquent être en recherche active d'un nouveau logement, qu'ils n'ont pour l'instant pas trouvé, alors qu'ils attendent un enfant. Il ne leur est reproché aucun impayé locatif jusqu'à la date de l'audience.

Ce faisant, il est manifeste qu'une expulsion immédiate aurait des conséquences disproportionnées au regard de la situation des occupants, ce d'autant que ceux-ci justifient d'une particulière bonne foi à l'égard du demandeur. Ce dernier ne justifie d'aucune urgence à la reprise des lieux, ne démontrant pas, notamment, avoir commencé les visites, ni avoir reçu une offre d'achat.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à M. [K] [T] et Mme [G] [B] un délai de 04 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

VALIDE le congé pour vendre délivré le 07 juin 2023, à effet au 10 janvier 2024, par Mme [U] [S] à M. [K] [T] et Mme [G] [B] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement situé au premier sous-sol du bâtiment B, n°25, même adresse ;

CONSTATE que M. [K] [T] et Mme [G] [B] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement situé au premier sous-sol du bâtiment B, n°25, même adresse depuis le 11 janvier 2024, 00 heure ;

OCTROIE à M. [K] [T] et Mme [G] [B] un délai de quatre mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour quitter volontairement l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement situé au premier sous-sol du bâtiment B, n°25, même adresse ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [K] [T] et Mme [G] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K] [T] et Mme [G] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [T] et Mme [G] [B] à payer, en quittances ou deniers à Mme [U] [S] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 janvier 2024, 00 heure, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE QU'AUCUNE DETTE LOCATIVE N'ETAIT CONSTITUEE AU 27 MAI 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [T] et Mme [G] [B] à payer à Mme [U] [S] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [K] [T] et Mme [G] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure .

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION