Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03167 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZECS

Minute : 24/00838







Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT

 

C/


Monsieur [C] [J]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Copie délivrée à :
M [J]
Le 08 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH de [Localité 7] ayant son siège social [Adresse 3], représentée par Monsieur [I] [B], juriste



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 4]
non comparant



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 décembre 2021, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [C] [J] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 224,16 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [C] [J], par exploit de commissaire de justice du 26 août 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 563,77 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 mars 2024, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner M. [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

OPH Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;
o ordonner l'expulsion de M. [C] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner M. [C] [J] à payer :
? la somme de 4 835,97 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 20 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 10 décembre 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [C] [J] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [C] [J], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [C] [J] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [C] [J], assigné à étude n'a pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 décembre 2021 que M. [C] [J] doit payer un loyer d'un montant de 224,16 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 296 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [J] restait devoir la somme de 4 835,97 € euros à la date du 20 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 145,78 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 690,19 €, arrêtée au 20 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [J] au paiement d'une somme de 4 690,19 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 563,77 € à compter du 26 août 2022, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 02 mars 2024, date de l'assignation.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 10 décembre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 9.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 26 août 2022 pour la somme en principal de 1 563,77 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2022.

L'expulsion de M. [C] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [C] [J] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 26 octobre 2022 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 10 décembre 2021.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du 01 mars 2024, terme de février 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 27 octobre 2022, 00 heure, au 29 février 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 août 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021 entre OPH Est Ensemble Habitat EPIC et M. [C] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 octobre 2022 ;

CONDAMNE M. [C] [J] à verser à OPH Est Ensemble Habitat EPIC la somme de 4 690,19 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 563,77 € à compter du 26 août 2022, sur le surplus à compter du 02 mars 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [C] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [C] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [C] [J] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 mars 2024, terme de février 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [C] [J] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [C] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION