Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03163 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZECM

Minute : 24/03163







Société EST ENSEMBLE HABITAT

 

C/


Madame [E] [R]
Représentant : M. [V] [R] (Autre)
Monsieur [V] [R]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Copie, pièces délivrées à :
M et Mme [R]
Le 08 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPHMontreuillois, ayant son siège social [Adresse 5], représenté par Monsieur [T] [X], juriste



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [E] [R], locataire en titre du logement [Adresse 4] et demeurant [Adresse 6], représentée par Monsieur [V] [R]


Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 4]
comparant 



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 01 janvier 2013, OPH Bobigny EPIC, aux droits duquel vient OPH Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à Mme [E] [G], épouse [R] et M. [B] [R] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 392,93 €.

M. [B] [R] est décédé le 10 décembre 2013.

En 2019, Mme [E] [G], épouse [R] a quitté les lieux pour s'installer dans un logement situé [Adresse 6].

Par courrier du 07 mai 2023, reçu le 12 mai 2023, M. [V] [R], fils, a sollicité le transfert du bail à son nom.

Par ordonnance du 10 novembre 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l'acquisition des effets de la clause résolution incluse au bail, en a suspendu les effets moyennant l'octroi de délais de paiement pour acquitter la dette s'élevant à la somme de 1 602,24 euros.

OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [V] [R], par exploit de commissaire de justice du 14 février 2024, une sommation de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 07 mars 2024, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner Mme [E] [G], épouse [R] et M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d'obtenir la résiliation du contrat de bail et l'expulsion de l'occupant.

OPH Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [V] [R] de l'intégralité de ses demandes et de :
o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [E] [G], épouse [R] et de M. [V] [R], ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
o ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [E] [G], épouse [R] ;
o condamner in solidum Mme [E] [G], épouse [R] à payer :
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de l'assignation, de signification et d'exécution de la décision à intervenir ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses demandes, il invoque les articles 2, 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989, ensemble l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, rappelle que la défenderesse a conclu initialement un bail qui fait force de loi entre les parties, que la locataire n'occupe plus les lieux à titre de résidence principale en violation de son obligation contractuelle dès lors qu'elle est logée dans un autre immeuble, ce qui justifie la résolution du contrat et son expulsion à bref délai afin d'assurer la mise à disposition de ce logement aux personnes en situation de besoin. Il ajoute qu'aucun transfert du bail n'est possible au profit du défendeur dès lors que la locataire en titre n'a pas quitté les lieux de façon brusque et imprévisible, qu'il ne saurait donc y avoir d'abandon du logement. Leur maintien dans les lieux sans droit ni titre justifie la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Mme [E] [G], épouse [R], comparante, représenté par son fils, M. [V] [R], lui-même comparant en son nom personnel demande au juge des contentieux de la protection de transférer le contrat de bail conclu le 01 janvier 2013 à son nom, à défaut, de lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux.

Il reconnaît vivre dans les lieux, s'y étant installé antérieurement au départ de sa mère en 2019, ne pas avoir d'autres solutions d'hébergement, être à jour du paiement de son loyer, avoir besoin de ce logement pour exercer son droit de visite et d'hébergement.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS

o Sur l'expulsion de Mme [E] [G], épouse [R] et M. [V] [R]

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location peut continuer au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 01 janvier 2013, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à Mme [E] [G], épouse [R] et M. [B] [R] un logement situé [Adresse 4]. Il ressort de l'article 5.2. des conditions générales de ce contrat que le logement loué doit constituer la résidence principale effective du locataire.

M. [B] [R] est décédé le 10 décembre 2013, le bail ayant été, ce faisant, résilié de plein droit à son égard.

Mme [E] [G], épouse [R], reconnaît à l'audience avoir quitté les lieux pour s'installer, en 2019, dans un logement situé [Adresse 6]. Elle ne conteste pas qu'il s'agit d'un départ volontaire et anticipé.

Ce faisant, il y a donc lieu de constater, d'une part, que M. [V] [R] n'est pas éligible au transfert de bail, d'autre part, que la locataire manque à ses obligations contractuelles du fait de son défaut d'occupation personnelle des lieux.

Une telle inexécution, particulièrement grave alors qu'elle concerne un logement mis à bail par une société dont l'objet est de favoriser l'accès aux logements des ménages modestes, en particulier au regard de la tension concernant ce secteur en Ile-de-France, justifie la résolution judiciaire du contrat au 31 mai 2024, 24 heures.

M. [V] [R] ne justifie par ailleurs d'aucun titre d'occupation en son nom propre.

L'expulsion de Mme [E] [G], épouse [R], de M. [V] [R] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [E] [G], épouse [R] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d'expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, M. [V] [R], dont l'occupation des lieux n'est pas contesté, justifie par la production d'un jugement rendu par le juge aux affaires familiales de Bobigny en date du 17 octobre 2019, être père de deux enfants mineurs. Il ressort d'une attestation produite par son ex-épouse, soumise au débat contradictoire, dont le contenu n'est pas contesté par le défendeur, que celui-ci exerce sur eux un droit de visite et d'hébergement régulier à son domicile. Il n'est pas démontré que celui-ci aurait une solution de relogement à dispositif.

Au contraire, il ressort du décompte fourni à la cause par le bailleur que celui-ci s'acquitte régulièrement de l'échéancier ordonné le 10 novembre 2023 en référé, de sorte que l'arriéré locatif s'élève à ce jour à la somme de 156,70 euros au 27 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus. Il démontre enfin avoir formulé une demande de logement social.

Ce faisant, il est manifeste qu'une expulsion immédiate aurait des conséquences manifestement disproportionnées au regard de la situation de l'occupant, ce d'autant que celui-ci justifie d'une particulière bonne foi à l'égard du demandeur. Ce dernier ne justifie d'aucune urgence à la reprise des lieux. Il ne démontre pas, notamment, avoir déjà réattribué ce logement à une famille dans le besoin.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à M. [V] [R] un délai de 04 mois à compter de la signification du jugement pour quitter volontairement les lieux.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [V] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 31 mai 2024 constitue une faute civile. M. [V] [R] étant entré dans les lieux du fait de Mme [E] [G] épouse [R], celle-ci est également responsable du préjudice subi par le demandeur.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 01 janvier 2013. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 731,13 euros.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [E] [G], épouse [R] et M. [V] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 juin 2024, terme de mai 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l'assignation.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de M. [V] [R] tendant au transfert, à son profit, du bail conclu le 01 janvier 2013 entre OPH Est Ensemble Habitat EPIC et Mme [E] [G], épouse [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 01 janvier 2013 entre OPH Est Ensemble Habitat EPIC et Mme [E] [G], épouse [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] au 31 mai 2024 ;

CONSTATE que M. [V] [R] et Mme [E] [G], épouse [R] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] depuis le 01 juin 2024 ;

OCTROIE à M. [V] [R] un délai de quatre mois, à compter de la signification de la décision, pour quitter volontairement l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [E] [G], épouse [R], de M. [V] [R], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] [G], épouse [R] et M. [V] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [G], épouse [R] et M. [V] [R] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 juin 2024, terme de mai 2024 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE OPH Est Ensemble Habitat EPIC de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [G], épouse [R] et M. [V] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION