Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/01614 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y33S

Minute : 24/00823







Madame [Y] [W]
Représentant : Me [K], avocat au barreau de LYON, vestiaire :

 

C/


Monsieur [P] [D]

Madame [N] [C] [H] [B] épouse [D]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BRUMM
Copie délivrée à :
M et Mme [D]
Le 05 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 4], représentée par Maitre BRUMM, avocat au barreau de Lyon




D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [P] [T] [D], demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [N] [C] [H] [B] épouse [D], demeurant [Adresse 3]
non comparante

Ayant tous les deux comme avocat Me Assumpta Nziyumvira, avocat au barreau de Paris

D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 octobre 2017, Mme [Y] [W] a donné à bail à M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] un logement situé [Adresse 8], outre un emplacement de stationnement situé au 1er sous-sol, même adresse, n°39 pour un loyer hors charges de 823,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 129,00 €. Un dépôt de garantie de 823,00 € a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Y] [W] a fait signifier à M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D], par exploit de commissaire de justice du 5 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 10 735,06 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, Mme [Y] [W] a fait assigner M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 27 mai 2024.

Mme [Y] [W], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [P] [D] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique
o condamner solidairement M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] à payer :
? la somme de 16 188,15 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 700,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de l'instance et ses suites ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 17 octobre 2017 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré.

M. [P] [D], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer la possibilité de verser 10 000 euros sur le montant de la dette, puis de reprendre le paiement des loyers. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Mme [N] [H] [B], épouse [D], assignée à étude, n'a pas comparu.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 28 février 2024 que la locataire et leur enfnat commun séjournent actuellement au Canada du fait d'un AVC, que le locataire ne dispose actuellement d'aucune ressource, qu'un jugement a déjà été rendu le 27 janvier 2023.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS

En application de l'article 16 du code de procédure civile, l'absence de Mme [N] [H] [B], épouse [D] exclut toute actualisation des demandes à l'audience.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, ensemble l'article 473 du code de procédure civile, la décision sera rendue en l'absence de la défenderesse, par jugement réputé contradictoire.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 octobre 2017 que M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] doivent payer un loyer d'un montant de 823,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 129,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 087,82 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] restaient devoir la somme de 16 188,15 € euros à la date du 01 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Toutefois, l'absence de la défenderesse s'oppose à toute actualisation de la dette postérieurement à la délivrance de l'assignation, arrêtée au terme de décembre 2023 inclus.

Par ailleurs, à l'audience, la bailleresse indique que le décompte de la dette doit débuter au terme de juillet 2022, étant munie d'un titre antérieurement à cette période.

Or, depuis cette date et jusqu'au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, une somme globale de 22 127,52 euros est venue au débit des locataires, contre 14 100 euros à leur crédit, et 127,50 euros de frais d'huissier.

Si la bailleresse indique que certains paiements effectués par les locataires depuis l'origine de la nouvelle dette ont été imputés sur une dette antérieure, couvert par un précédent titre, elle ne fournit aucun décompte explicatif en ce sens. Il y a lieu de retenir que les paiements effectués par les locataires sur la période se sont imputés sur les sommes dues au titre de ladite période.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] au paiement d'une somme de 7 900,02 euros, arrêtée au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 710,39 euros à compter du 5 octobre 2023, sur le surplus à compter du 3 janvier 2024.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 17 octobre 2017 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 5 octobre 2023 pour la somme en principal de 10 735,06 €, bien que seulement 5 710,39 euros restait dû à cette date au regard de l'origine de la dette.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Aucun paiement n'est de toute façon intervenu à compter de cette date de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets au 05 décembre 2023. Si le locataire assure être en mesure de payer à court terme la somme de 10 000 euros pour désintéresser son bailleur, il n'en justifie pas. Il indique par ailleurs ne percevoir actuellement aucune ressource.

L'expulsion de M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 16 novembre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 17 octobre 2017.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 janvier 2024, terme de janvier 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 17 novembre 2023, 00 heure, au 31 décembre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2017 entre Mme [Y] [W] et M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8], outre l'emplacement de stationnement n39 situé au 1er sous-sol à la même adresse, sont réunies à la date du 05 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] à verser à Mme [Y] [W] la somme de 7 900,02 euros, arrêtée au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 710,39 euros à compter du 5 octobre 2023, sur le surplus à compter du 3 janvier 2024 ;

DEBOUTE M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] à payer à Mme [Y] [W] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du 1er janvier 2024, terme de janvier 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] à payer à Mme [Y] [W] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [P] [D] et Mme [N] [H] [B], épouse [D] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION