Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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REFERENCES : N° RG 24/03160 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZECG

Minute : 24/00836







Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT

 

C/


Monsieur [T] [E]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Copie délivrée à :
M [E]
Le 07 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH de [Localité 6] ayant son siège social [Adresse 4], représenté par Monsieur [H] [Y], juriste




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 3]
 comparant



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 juin 2022, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [T] [E] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 396,13 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [T] [E], par exploit de commissaire de justice du 25 novembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 581,32 € visant la clause résolutoire.

Par ordonnance rendue le 29 décembre 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevable la demande tendant au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire et condamné M. [T] [E] à verser la somme provisionnelle de 4 060,55 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

OPH Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [T] [E] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire
o ordonner l'expulsion de M. [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner M. [T] [E] à payer :
? la somme de 5 876,80 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 27 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 juin 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [T] [E] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [T] [E], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de déclarer irrecevables les demandes présentées à son encontre, à défaut de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière, et relève l'autorité de la chose jugée relative à la décision rendue le 29 décembre 2023.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 27 mai 2024, OPH Est Ensemble Habitat EPIC a adressé copie de l'ordonnance rendue le 29 décembre 2023.

MOTIFS

o Sur la recevabilité des demandes présentées par OPH Est Ensemble Habitat EPIC

L'article 488 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

En l'espèce, par ordonnance du 29 décembre 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevable la demande tendant à faire constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 01 juin 2022 et condamné le débiteur au paiement d'un arriéré locatif à titre provisionnel. 

Cependant, il s'agit d'une ordonnance de référé qui n'a pas autorité de la chose jugée en principal.

En conséquence, il n'y a pas lieu de tenir compte de cette décision.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 juin 2022 que M. [T] [E] doit payer un loyer d'un montant de 396,13 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 588,67 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [E] restait devoir la somme de 5 876,80 € euros à la date du 27 ma 2024, terme d'avril 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 18,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 858,80 €, arrêtée au 27 mai 2024, terme de avril 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [E] au paiement d'une somme de 5 858,80 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 363,55 euros à compter du 22 mars 2024 et sur le surplus à compter du 2 juillet 2024, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 1 juin 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 9.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 novembre 2022 pour la somme en principal de 1 581,32 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2023.

Si M. [T] [E] sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il ne justifie pas de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l'audience. Il n'est donc pas éligible à cette faculté légale.

L'expulsion de M. [T] [E] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [E] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 janvier 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 juin 2022.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 juin 2024, terme de mai 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 26 janvier 2023, 00 heure, au 31 mai 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 25 novembre 2022.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE les demandes présentées par OPH Est Ennsemble Habitat EPIC recevables ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 juin 2022 entre OPH Est Ensemble Habitat EPIC et M. [T] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 janvier 2023 ;

CONDAMNE M. [T] [E] à verser à OPH Est Ensemble Habitat EPIC la somme de 5 858,80 €, arrêté au 27 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 363,55 euros à compter du 22 mars 2024 et sur le surplus à compter du 2 juillet 2024, date du jugement ;

DEBOUTE M. [T] [E] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [T] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [T] [E] à payer à OPH Est Ensemble Habitat EPIC l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE OPH Est Ensemble Habitat EPIC de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION