Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/03289 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZESE

Minute : 24/00841







S.A. HLM ERIGERE
Représentant : Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647

 

C/


Madame [E] [V]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me NOMMICK
Copie délivrée à :
Mme [V]
Le 07 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. d’ HLM ERIGERE, ayant son siège social [Adresse 4] - [Localité 6], représentée par Maitre FITOUSSI, avocat au barreau du Val de Marne




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [E] [V], demeurant [Adresse 3] - Appartement n° 322 - [Localité 8]
 comparante



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2019, HLM Erigere SA a donné à bail à Mme [E] [V] un logement situé [Adresse 3], Appartement 322, [Localité 8], pour un loyer hors charges de 296,16 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 118,80 €.

Par acte séparé du 30 décembre 2019, HLM Erigere SA a donné à bail à Mme [E] [V] un emplacement de stationnement n°6 situé [Adresse 3], [Localité 8], pour un loyer de 20,9 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, HLM Erigere SA a fait signifier à Mme [E] [V], par exploit de commissaire de justice du 6 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 736,41 € visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, HLM Erigere SA a fait assigner Mme [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

HLM Erigere SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [E] [V] de l'intégralité de ses demandes et de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de Mme [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu'à la libération des lieux ;
? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [E] [V] 
? ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d'une année à la date de l'assignation ;
? condamner Mme [E] [V] à payer :
? la somme de 7 566,47 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 050,46 euros, sur le surplus à compter de l'assignation ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1224 du code civil, rappelle que le bail en date du 30 décembre 2019 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [E] [V] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [E] [V], comparante, reconnaît la dette dans son principe, indique qu'elle fera prochainement un règlement important et sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que la locataire est célibataire, perçoit des ressources mensuelles équivalentes à la somme de 1 300 euros, qu'elle n'a pas d'autres dettes, qu'elle a fait face à des problèmes de santé qui ont entraîné une rupture de ressources.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe le 05 juin 2024, la société demanderesse a indiqué qu'aucun paiement volontaire supplémentaire n'avait été crédité au 04 juin 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 30 décembre 2019 que Mme [E] [V] doit payer un loyer d'un montant de 296,16 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 118,80 €. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que Mme [E] [V] s'est engagé à payer un loyer d'un montant de 20,90 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de ces deux contrats s'est élevé à la somme de 452,50 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [E] [V] restait devoir la somme de 7 925,13 € euros à la date du 23 mai 2024.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 2 021,72 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 903,41 €, arrêtée au 23 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, ce que ne conteste pas la défenderesse.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [V] au paiement d'une somme de 5 903,41 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 050,46 € à compter du 6 octobre 2023, sur la somme de 3 423,95 euros à compter du 15 mars 2024 et sur le surplus à compter du 2 juillet 2024, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, les baux conclus le 30 décembre 2019 contiennent une telle une clause résolutoire en et un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 6 octobre 2023 pour la somme en principal de 2 736,41 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans chacun de ces baux étaient réunies à la date du 06 décembre 2023.

Si la locataire sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de clause résolutoire, elle ne justifie pas de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience. Elle n'est donc pas éligible à l'octroi de tels délais. 

L'expulsion de Mme [E] [V] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [E] [V] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [E] [V] après la résiliation des contrats de bail intervenue le 18 novembre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu aux contrats de bail en date du 30 décembre 2019.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation de chacun des contrats de bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation des baux, à compter du 01 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, et ce jusqu'à libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 19 novembre 2023, 00 heure, au 31 mai 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2019 entre HLM Erigere SA et Mme [E] [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], Appartement 322, [Localité 8] sont réunies à la date du 06 décembre 2023 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2019 entre HLM Erigere SA et Mme [E] [V] concernant l'emplacement de stationnement n°6 situé [Adresse 3], [Localité 8] sont réunies à la date du 06 décembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à verser à HLM Erigere SA une somme de 5 903,41 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges de chacun de ces contrats arrêté au 23 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 050,46 € à compter du 6 octobre 2023, sur la somme de 3 423,95 euros à compter du 15 mars 2024 et sur le surplus à compter du 2 juillet 2024, date du jugement

DEBOUTE Mme [E] [V] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] [V] à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux précités ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer à HLM Erigere SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du 01 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ; 

DEBOUTE HLM Erigere SA de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION