Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/09330 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OGS

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024
PROROGÉ EN DATE DU 18 JUILLET 2024



DEMANDERESSE
Madame [S] [K]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY,avocat au barreau de PARIS,vestiaire 1286

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [J]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier










Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09330 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OGS


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 18 décembre 2020, Madame [S] [K] a donné à bail à Monsieur [G] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 604,82 et 55 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, Madame [S] [K] a fait délivrer à Monsieur [G] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 1 372,24 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, Madame [S] [K] a assigné Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [J] et de tous occupants de son chef,
- autoriser si nécessaire la séquestration du mobilier laissé dans les lieux,
- condamner Monsieur [G] [J] à payer la somme de 4 005,45 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023 inclus ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé majoré de 10 %, prestations et taxes en sus, jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [G] [J] à payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur [G] [J] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

A l'audience du 28 février 2024, Madame [S] [K] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 960,74 euros, selon décompte arrêté au 27 février 2024, terme de février 2024 inclus (dépens compris) et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [J] comparant en personne a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant exposant travailler en CDI depuis janvier 2024 moyennant une rémunération de l'ordre de 2 500 euros par mois, vivre seul et avoir mis en place un virement automatique pour le règlement du loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour. 





MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu à effet au 18 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2023 pour la somme en principal de 1 372,24 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu'au terme du bail le 18 décembre 2023 (aucun règlement n'est intervenu dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [J] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [S] [K] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [G] [J] est redevable de la somme de 5 900,74 euros à la date du 27 février 2024 terme de février 2024 inclus dont 511,04 euros de frais de procédure (187,57 euros le 1er décembre 2023 + 177,90 euros le 1er janvier 2024 + 145,57 euros le 1er février 2024).

Monsieur [G] [J] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience et sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5 389,70 euros (5 900,74 euros - 511,04 euros).

Il sera également condamné au paiement à compter de l'échéance de mars 2024 en lieu et place des loyers et charges d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, étant observé que le dernier loyer charges comprises s'élève à la somme de 698,17 euros (loyer : 653,17 euros + provision sur charges : 45 euros).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [G] [J] a repris le paiement du loyer courant et justifie avoir été embauché en contrat à durée indéterminée en janvier 2024 moyennant un salaire net mensuel de 2 800 euros (fiche de paye de février 2024) de sorte qu'il apparaît en capacité de continuer à payer son loyer tout en apurant sa dette de façon échelonnée.

Dès lors, Monsieur [G] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 



Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et de respect des délais de paiement d'autre part, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [G] [J] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, Madame [S] [K] ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [G] [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [J] qui perd le procès sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [K] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 18 décembre 2020 entre Madame [S] [K] et Monsieur [G] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 octobre 2023,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à Madame [S] [K] la somme de 5 389,70 euros (décompte arrêté au 27 février 2024, incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date,



RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Monsieur [G] [J] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 200 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [G] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [S] [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [G] [J] soit condamné à verser à Madame [S] [K] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE Madame [S] [K] de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à verser à Madame [S] [K] une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,








CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.