Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C354L

N° MINUTE : 
6/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024
PROROGÉE EN DATE DU 18 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
HÉNÉO (anciennement dénommée LERICHEMONT)
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1311

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [R]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C354L


EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 7 décembre 2020, la société HÉNÉO a donné en location à Monsieur [H] [R] un appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant une redevance mensuelle de 597,64 euros, prestations annexes incluses.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la société HÉNÉO a fait signifier à Monsieur [H] [R] un commandement de payer la somme de 2 642,88 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la société HÉNÉO a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de résidence depuis le 5 novembre 2023,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [H] [R] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours de la décision à intervenir,
- prononcer la suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner que le sort des meubles trouvés dans les lieux soit réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Monsieur [H] [R] à payer la somme de 4 520,31 euros suivant décompte arrêté au 12 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit
- condamner Monsieur [H] [R] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation.

A l'audience du 28 février 2024, la société HÉNÉO représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 241,54 euros selon décompte du 27 février 2024, terme de février 2024 inclus et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux.

Monsieur [H] [R] comparant en personne a contesté le montant de la dette locative indiquant avoir effectué un règlement de 1 900 euros ne figurant pas dans le décompte et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 150 euros en plus de la redevance, subsidiairement l'octroi de délais pour s'acquitter de sa dette et quitter les lieux, exposant travailler en CDI et percevoir 1 500 euros par mois de revenus.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour.


Dûment autorisée, la société HÉNÉO a par note reçue au greffe le 5 mars 2024 produit un décompte actualisé de sa créance tenant compte des règlements évoqués par Monsieur [H] [R] et arrêtée au 28 février 2024 à la somme de 4 541,54 euros terme de février 2024 inclus.


MOTIFS

Sur la résiliation du titre d'occupation et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En vertu de ces textes, il est possible dans le cadre d'une procédure en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de résidence sociale en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions des articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 

Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 dudit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d'une inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l'expiration d'un délai de préavis d'un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 7 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 octobre 2023 à Monsieur [H] [R] pour la somme de 2 642,88 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. 

Or, d'après l'historique des versements cette somme correspondant à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges n'a pas été réglée dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 6 novembre 2023.

L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est pas applicable au cas d'espèce. 

Monsieur [H] [R] sera par conséquent débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.


Monsieur [H] [R] étant sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le contrat de résidence satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation 

Monsieur [H] [R] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société HÉNÉO produit un décompte en cours de délibéré faisant apparaître que Monsieur [H] [R] est redevable de la somme de 4 541,54 euros à la date du 28 février 2024, terme de février 2024 inclus, cette somme tenant compte des règlements évoqués par le défendeur à l'audience (dont deux de 600 euros chacun avaient déjà été déduits)

Monsieur [H] [R] sera donc condamné à titre de provision au paiement de cette somme avec en l'absence de précisions intérêts au taux légal sur la somme de 4 520,31 euros à compter de la délivrance de l'assignation et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [R] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant à compter de l'échéance de mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les délais de paiement au titre de l'arriéré locatif 

L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte- tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre que Monsieur [H] [R] a effectué quatre versements au mois de février 2024 pour la somme totale de 1 900 euros, ce qui témoigne de sa bonne volonté. En outre, il déclare percevoir des revenus de l'ordre de 1 500 euros par mois qui devraient lui permettre de régler sa dette de façon échelonnée

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [H] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l'exigibilité immédiate de la somme due.

Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux 

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.



En l'espèce, Monsieur [H] [R] n'a jamais totalement cessé les règlements étant observé qu'il a payé au cours du dernier mois l'équivalent de trois redevances et il est évident qu'au vu des revenus qu'il déclare percevoir il va rencontrer d'importantes difficultés à se reloger, hors du secteur social. Aussi, il sera accordé à Monsieur [H] [R] un délai jusqu’à la fin de la trêve hivernale pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger, pendant lequel il ne pourra être expulsé sous réserve du paiement à chaque échéance mensuelle de l'indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [R], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HÉNÉO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 7 décembre 2020 entre la société HÉNÉO et Monsieur [H] [R] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 6 novembre 2023,

DÉBOUTONS Monsieur [H] [R] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

DÉBOUTONS la société HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTONS la société HÉNÉO de sa demande d'astreinte,

ACCORDONS à Monsieur [H] [R] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 31 mars 2025, sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle à chaque échéance, 



DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à verser à la société HÉNÉO la somme provisionnelle de 4 541,54 euros (décompte arrêté au 28 février 2024 incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 4 520,31 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [H] [R] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 189 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité courant le solde de la dette en principal et intérêts,

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DISONS que pendant ce délai les sommes dont le paiement est reporté ne produiront intérêts au taux légal,

RAPPELONS qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

RAPPELONS qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à verser à la société HÉNÉO une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection