Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/00244
N° Portalis 352J-W-B7I-C3WRG



N° MINUTE : 2

Assignation du :
07 Décembre 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [V] [C][2]

[2] 
[Adresse 3]
[Localité 7]





JUGEMENT 
rendu le 18 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. LEBRUN-GOBELINS 
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Fabienne GLEMAIN-GRUSSENMEYER, avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocate plaidante, vestiaire #PN4



DEFENDERESSE

S.A.S. KING SUPER GOBELINS
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0260



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE
 
Par acte sous seing privé du 5 mars 1998, la SCI Lebrun-Gobelins a donné à bail à la société King Super Gobelins des locaux commerciaux composés au rez de chaussée, d’un local commercial d’une superficie de 171 m², au sous-sol, d’un local commercial, d’une superficie de 52 m², reliés par un escalier particulier, correspondant au lot n°16 de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 75013. 

Le bail a été consenti pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à compter du 15 mars 1998, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 240.000 francs, soit 35.587,76 euros. 
 
Les lieux ont pour destination l’activité de “tous commerces étant entendu que le bailleur ne conférant au preneur aucune exclusivité, se réserve le droit de louer tous autres locaux de l’immeuble pour toute utilisation commerciale, industrielle ou artisanale, même celle exercée par le preneur”. 

La société King Super Gobelins y exploite un magasin supermarché sous l’enseigne Franprix. 
 
En l’absence de diligence des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 15 mars 2007.
 
Par acte d’huissier du 20 décembre 2021, la société King Super Gobelins a fait délivrer à la SCI Lebrun-Gobelins une demande de renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2022, se déclarant “prête à discuter à l’amiable des conditions et notamment du loyer, auxquelles s’opérera le renouvellement”. 
 
Par acte d’huissier du 7 mars 2022, la SCI Lebrun-Gobelins a accepté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2022 moyennant le versement d’un loyer annuel de 85.000 euros HT HC .


Par lettre recommandée du 3 avril 2023 avec accusé de réception du 7 avril 2023, la SCI Lebrun-Gobelins a notifié à la société King Super Gobelins un mémoire préalable en demande afin de voir le loyer annuel du bail renouvelé fixé, à compter du 1er janvier 2022, à la somme de 85.000 euros hors taxes hors charges. 
 
Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SCI Lebrun-Gobelins a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la société King Super Gobelins devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé à effet du 1er janvier 2022 à la somme annuelle en principal de 85.000 euros hors taxes hors charges, cette somme étant à verser en quatre périodes de trois mois selon les termes du bail renouvelé.

Au soutien de ses demandes, la SCI Lebrun-Gobelins fait valoir en substance que la fixation du nouveau loyer à 85.000 euros HT HC/an est justifié compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage, et invoque trois éléments de comparaison extraits du site “se loger.com” concernant des locaux commerciaux situés dans le 13ème arrondissement de Paris.

Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2024 (revenue NPAI) et signifiée par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la société King Super Gobelins demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la SCI Lebrun-Gobelins de l’ensemble de ses demandes contraires ou incompatibles avec ses demandes,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022, pour une durée de neuf années, à la valeur locative, soit la somme annuelle hors taxes et hors charges de 36.587,76 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des clauses réputées non écrites en application de l’article L 145-15 du code de commerce ;
- désigner subsidiairement tel expert qu’il plaira au juge de nommer, avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022, en procédant notamment au mesurage des surfaces utiles ou pondérées, aux frais avancés de la SCI Lebrun-Gobelins ;
- fixer le loyer pour la durée de l'instance à la somme annuelle en principal égale au loyer initial du bail à renouveler, hors taxes et hors charges, dans l’hypothèse où une mesure d'instruction serait ordonnée en application de l’article R 145-30 du code de commerce ;
- dire que la somme représentant la différence entre le nouveau loyer renouvelé et le loyer provisionnel portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- dire que l’intégralité des sommes versées par la société King Super Gobelins excédant le montant du loyer du bail renouvelé devra venir s'imputer sur les loyers dus à compter du 1er janvier 2022 ;
- l’autoriser en conséquence à payer ses loyers futurs par compensation légale avec toutes sommes qui lui sont dues par la SCI Lebrun-Gobelins ;
En tout état de cause :
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de rejet des demandes de la SCI Lebrun-Gobelins ;
- condamner la SCI Lebrun-Gobelins à lui payer la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner la SCI Lebrun-Gobelins aux entiers dépens.


Au soutien de ses demandes, la société King Super Gobelins fait exposer pour l’essentiel: 
- que le bailleur réclame une augmentation de 132 % par rapport au loyer d’origine du bail renouvelé, qui en réalité demeure encore aujourd'hui le seul loyer valable, faute d'une quelconque clause contractuelle d’indexation (85.000 € HT réclamés vs. 36.587,76 € HT à l’origine) ; que ce montant traduit également une augmentation de 41 % (85.000 € HT vs. 60.234,92 € HT) par rapport à celui du loyer appelé, la société bailleresse ayant procédé à une augmentation de loyer ces dernières années, improprement qualifiée de « révision triennale ››, au mépris des stipulations contractuelles et des règles statutaires,
- qu’en tout état de cause, le montant sollicité par la SCI Lebrun-Gobelins n'est étayé par aucun élément probant,
- que le bail expiré ayant une durée supérieure à douze années, le loyer de renouvellement doit nécessairement être fixé à la valeur locative, telle que déterminée par l’article L.145-33 du code de commerce ; que celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné (si la règle du plafonnement avait dû s`appliquer) et ne saurait être supérieure à la somme de 36.587,76 euros, correspondant au loyer initial du bail renouvelé,
- qu’il n’est pas justifié d’un mesurage des surfaces utiles de l’immeuble,
- que compte tenu des charges exorbitantes figurant au bail, un abattement de 20 % doit être appliqué sur le montant du loyer renouvelé.


Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs derniers mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiés, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 
 
A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 18 juillet 2024. 

 
MOTIFS DU JUGEMENT
 

Sur les termes du bail et le principe du renouvellement
 
Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement. 
 

Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative 
 
L’article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. 
 
En l’espèce, le bail expiré s’est prolongé tacitement à compter du 15 mars 2007, présentant au jour de la prise d’effet de la demande de renouvellement du bail, une durée effective supérieure à douze années entières et consécutives. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties. 
 
Dès lors, le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative seront retenus.
 
En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ». 

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

L’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin Mme [V] [C] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2022. Les frais de la mesure d’expertise et consignation de la provision de cette dernière seront supportés par la bailleresse, qui sollicite une augmentation du loyer et a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer. 

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. 

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. 


Sur les autres demandes

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Il y a lieu, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.







 
 PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,


Dit que le bail commercial conclu entre la SCI Lebrun-Gobelins et la société King Super Gobelins est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :


 Mme [V] [C] 
[Adresse 3] 
[Courriel 10] - [XXXXXXXX01]


Avec pour mission de :

- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 11] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
- rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- rechercher les références utiles de comparaison ;

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI Lebrun-Gobelins à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 septembre 2024 avec une copie de la présente décision, 

Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du 19 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,


Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [I] [U]
[Adresse 2]
01 42 60 04 31 - [Courriel 9]@levyavocats.com


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, 

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant, 


Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 18 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME