Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/08098
N° Portalis 352J-W-B7H-C2E7Z



N° MINUTE : 1

Assignation du :
26 Mai 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [Z] [I][2]

[2] 
[Adresse 8]
[Localité 10]





JUGEMENT 
rendu le 18 Juillet 2024
DEMANDEUR

Monsieur [G] [T]
[Adresse 3]
[Localité 23]

représenté par Maître Arnaud MÉTAYER-MATHIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0866



DEFENDEURS

Monsieur [M] [T]
[Adresse 2]
[Localité 15]

Monsieur [X] [T]
[Adresse 20]
ALGÉRIE


Monsieur [R] [T]
[Adresse 12]
[Localité 14]

Madame [Y] [O]
[Adresse 6] 
[Localité 17]
ALGÉRIE

Madame [P] [T] épouse [GB]
[Adresse 11]
[Localité 13]

Madame [E] [T] épouse [KW] 
[Localité 21]
TURQUIE

Madame [S] [T] épouse [J]
[Adresse 3]
[Localité 23]

Monsieur [SL] [T]
[Adresse 3]
[Localité 23]

Madame [N] [A]
[Adresse 20]
ALGÉRIE

Monsieur [DR] [T]
[Adresse 22]
[Localité 5]

Madame [W] [T] épouse [L]
[Adresse 7]
ALGÉRIE


tous représentés par Maître Richard ARBIB, avocat au barreau du Val-de-Marne, avocat plaidant, vestiaire #PC320


Madame [C] [F]
[Adresse 11]
[Localité 13]

représentée par Maître Antoine LACHENAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0228


DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, ès qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [V] [T]
[Adresse 4]
[Localité 16]

Monsieur [G] [H] [U] [T] (en sa qualité de copropriétaire bailleur)
[Adresse 3]
[Localité 23]

Monsieur [K] [T]
[Adresse 3]
[Localité 23]

tous défaillants



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 14 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 17 décembre 2012, M. [V] [T] a donné à bail à son fils, M. [G] [T], des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 23] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2013, pour se terminer le 31 décembre 2022.

La clause de destination des lieux stipule :

“Les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation d’un fonds de commerce d’hôtellerie appartenant au preneur, connu sous le nom commercial Hôtel [18], et pour lequel le preneur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Paris, sous le numéro [Numéro identifiant 9], à l’exclusion de toute autre même temporairement.
La destination ci dessus visée s’interprète strictement (...)”

Les lieux sont contractuellement désignés ainsi qu’il suit :

“ au rez de chaussée à gauche une salle de petit déjeuner et une chambre.
Au rez de chaussée à droite une salle de réception, un petit local, toilettes, buanderie et une chambre
Au premier étage huit chambres
Au deuxième étage huit chambres
Au troisième étage quatre chambres”

M. [V] [T] est décédé le 20 avril 2018, laissant pour lui succéder, outre M. [G] [T], Mme [E] [T], Mme [S] [T], Mme [N] [A], M. [DR] [T], Mme [W] [T], M. [M] [T], M. [X] [T], M. [R] [T], M. [SL] [T], Mme [P] [T], M. [K] [T], Mme [Y] [O] et Mme [C] [F].

Par ordonnance rendue le 30 avril 2021, le Président du tribunal judiciaire de Paris a déclaré vacante la succession de M. [V] [T] et a nommé la direction nationale d’interventions domaniales (ci-après DNID), prise en la personne de son directeur, curateur à ladite succession. Cette décision a été rétractée par ordonnance du 31 août 2023.

Auparavant, par actes de commissaires de justice des 8, 13 et 29 septembre 2022, M. [G] [T] a fait signifier à la DNID et, par précaution, à deux des héritiers “incontestables” de la succession, à savoir M. [SL] [T] et Mme [P] [T], une demande de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2023.

M. [G] [T] a ensuite notifié un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé à la DNID alors en charge de l’administration des locaux loués, ainsi que par prudence, aux héritiers de M. [V] [T] par lettres recommandées avec demande d’avis de réception en date des 24 février et 9 mars 2023.

Puis par actes de commissaire de justice délivrés les 26 mai 2023, M. [G] [T] a fait assigner Mme [E] [T], Mme [S] [T], Mme [N] [A], M. [DR] [T], Mme [W] [T], M. [M] [T], M. [X] [T], M. [R] [T], M. [SL] [T], Mme [P] [T], M. [K] [T], Mme [Y] [O] (ci-après les consorts [T]), ainsi que Mme [C] [F] et la DNID devant le juge des loyers commerciaux demandant à titre principal la fixation du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 94.000 euros HT HC et subsidiairement la désignation d’un expert judiciaire.

Aux termes ses dernières écritures intitulées “conclusions n°2" notifiées par RPVA le 22 avril 2024, M. [G] [T] demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 94.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; 
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; 
- condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens ; 
- condamner solidairement les défendeurs à verser au preneur la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
À titre subsidiaire :
- désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu’elle résulte des usages observés dans la branche d’activité considérée ; 
- dans ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 94.000 euros hors charges 
et hors taxes par an ; 
 - en telle hypothèse, réserver les dépens.


Au soutien de ses demandes, M. [G] [T] fait exposer en substance :

- que la demande de renouvellement du bail est régulière et non contestée par les bailleurs, et qu’un nouveau bail a pris effet au 1er janvier 2023,
- que M. [B] [D], expert inscrit près la cour d’appel de Paris, mandaté par ses soins, a rendu un rapport d’expertise le 20 janvier 2023 concluant à un loyer annuel de 94.000 euros HT HC,
- que bien que le local commercial se trouve dans un ensemble immobilier bien plus vaste comportant des parties qui ne lui sont pas louées, c’est lui qui règle la totalité des factures d’eau, peu important la quote-part de la surface qu’il occupe ; que cette situation constitue un facteur de minoration de la valeur locative en application de l’article R.145-8 du code de commerce ; que constitue également un facteur de minoration la configuration particulière des locaux, qui tient dans le fait que leur accès est commun avec les bâtiments d’habitation situés en fond de cour, laquelle est ainsi commune à l’hôtel et aux habitations, ce qui en résulte une contrainte pour l’exploitation ; qu’au surplus les appartements au fond de cour qui appartiennent à la succession sont proposés à la location via Airbnb, créant une concurrence directe à l’hôtel,
- que l’hôtel, exploité dans la catégorie des 3 étoiles et comporte seulement 22 chambres pour une capacité d’accueil maximale de 40 personnes, est par ailleurs dépourvu d’ascenseur,
- que la valeur locative doit être fixée à 94.000 euros HT, soit 7.833 euros HT par mois, montant qui s’avère très en faveur du bailleur car il valorise un fonds qui a été très grandement amélioré par le preneur sur ses deniers personnels, état précisé qu’avant la rénovation réalisée par ce dernier, le loyer était de 3.000 euros HT par mois. 

Aux termes de “conclusions n°2" notifiées par RPVA le 2 mai 2024, Mme [C] [F], mère de M. [G] [T], fait sien l’argumentaire développé par ce dernier et formule les mêmes demandes.

Par “conclusions responsives” notifiées par RPVA le 2 février 2024, les consorts [T] demandent au juge des loyers commerciaux de :

- débouter M. [G] [T] de l’ensemble de ses demandes, 
 - fixer le prix du bail renouvelé à la date du 1er janvier 2023 à la somme hors taxes et en principal de 137.240,18 euros arrondis à 137.000 euros par an,

Subsidiairement, 
 - désigner tel expert qu’il plaira à la présente juridiction de nommer, avec mission d’évaluer, aux frais du demandeur, le loyer annuel en principal du bail renouvelé au profit de M. [G] [T], à compter du 1er janvier 2023, 
 - fixer provisoirement le montant du loyer en principal, charges en sus, à la somme de 137.000 euros HT par an, 
 - réserver les dépens d’instance.


Les consorts [T] font valoir pour l’essentiel :

- que les contraintes de structure liées à la configuration des locaux et l’accès à un immeuble en fond de cour commun à celui de l’hôtel dont se prévaut M. [G] [T] n’empêchent pas un remplissage à 83%, de l’aveu même de l’exploitant, soit un taux très largement supérieur à la moyenne des hôtels parisiens de même catégorie,
- que le rapport de de M. [D] fait état de plusieurs abattements totalement arbitraires ; qu’il retient, pour le calcul de la valeur locative, un taux de remplissage de 80% au lieu de 83% sans raison ; qu’il retient des montants totalement obsolètes, notamment la recette théorique hors taxes corrélée au RMC moyen, lequel a bondi, quelle que soit la source statistique (KPMG – STATISTA) de plus de 50% depuis le mois de mars 2019, 
- que la valeur théorique de recettes du lieu, doit être augmentée d’environ 66%, par rapport à l’évaluation qui en a été faite par M. [D].

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 18 juillet 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT


A titre liminaire, il y a lieu de mettre hors de cause la DNID, suite à l’ordonnance rendue le 31 août 2023 rétractant l’ordonnance rendue le 30 avril 2021 par le Président du tribunal judiciaire de Paris ayant déclaré vacante la succession de M. [V] [T] et l’a nommant curateur à la dite succession.

Nonobstant le fait que les dernières écritures des parties l’ont été sous la forme de conclusions notifiées par RPVA et non par mémoires notifiés selon les règles prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, le juge des loyers commerciaux est valablement saisi par l’assignation délivrée par M. [G] [T], précédée d’un mémoire préalable régulièrement notifié.

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Il n’est pas contesté que les lieux sont monovalents, du fait de leur destination d’hôtel.

Il convient, en conséquence, de fixer la valeur locative du bail renouvelé en application des dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce.

Pour l’établissement de la valeur locative exacte des locaux visés, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dans les termes du présent dispositif, aux frais avancés de Mme [E] [T], Mme [S] [T], Mme [N] [A], M. [DR] [T], Mme [W] [T], M. [M] [T], M. [X] [T], M. [R] [T], Mme [Y] [O], M. [SL] [T], Mme [P] [T], M. [K] [T] et Mme [C] [F] qui ont le plus intérêt à voir la mesure d’expertise prospérer compte tenu du montant du loyer actuel,

Il convient de fixer, pendant la durée de l’instance, un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Il y a lieu de réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 
 

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

Met hors de cause la direction nationale d’interventions domaniales,
 
Constate, par l'effet de la demande de renouvellement notifiée par M. [G] [T] le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 23] à effet du 1er janvier 2023,

Dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application des dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce, 

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :


 M. [Z] [I]
[Adresse 8]
 [Courriel 19] - [XXXXXXXX01]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 23], et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* de rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 23] à la date du 1er janvier 2023 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-10 du code de commerce, 
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [E] [T], Mme [S] [T], Mme [N] [A], M. [DR] [T], Mme [W] [T], M. [M] [T], M. [X] [T], M. [R] [T], M. [SL] [T], Mme [P] [T], M. [K] [T], Mme [Y] [O] et Mme [C] [F] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 24]) au plus tard le 30 septembre 2024 avec une copie de la présente décision, 

Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du 19 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 18 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME